欄目導航 Navigation
每經記者 包晶晶 甄素靜 陳夢妤 每經編輯 陳夢妤
房地産調控越來越嚴。今年以來，以北(běi)上廣深四大(dà)一(yī)線城市爲代表，全國已經進入房地産調控政策高頻(pín)化周期。前有“上海新政落地，有人一(yī)夜多出238萬首付”，“一(yī)覺醒來，突然沒了購房資(zī)格”，後有“深圳頂流學區房降價185萬依舊(jiù)流拍”，可謂一(yī)天一(yī)個故事。
機構數據顯示，今年1~7月全國房地産調控多達352次，而2020年同期爲336次。從單月來看，7月房地産調控政策井噴，自上而下(xià)密集調控多達66次，刷新年内紀錄。而8月5日當天，杭州、成都、北(běi)京三城同日發布調控新政，極爲罕見。
如是金融研究院院長管清友分(fēn)析認爲，近期各地出台相關政策補漏洞，恰恰是落實“房住不炒”的重要舉措，實際上是把整個房地産市場的流動性降低，甚至是凍結，緩釋現在一(yī)些房地産企業出現的風險，降低房地産市場對國民經濟的影響，推動實現産業升級和結構轉型。
北(běi)京購房者：徹底放(fàng)棄離(lí)婚購房
時間退回到2021年8月5日晚7時20分(fēn)，張思林的手機突然跳出一(yī)條新聞推送——北(běi)京樓市新政：原家庭住房套數超限購，離(lí)婚3年内任何一(yī)方不得買房。
最重要的是，當日起施行，沒有任何緩沖期。
“當時我(wǒ)就懵了，不過确實是終于徹底打消了離(lí)婚買房的念頭。”張思林說，就在政策發布前幾天，她剛剛問了熟悉的中(zhōng)介是否還可以操作，得到的還是個模棱兩可的答複，然而現在徹底沒戲了。
張思林在北(běi)京已經有一(yī)套房，去(qù)年下(xià)半年開(kāi)始她動了購置學區房的心思。“之前一(yī)直沒考慮過學區房的問題，後來想買了結果發現就算湊夠錢也來不及了，孩子快要上小(xiǎo)學了，現在隻能随緣了。”
事實上這大(dà)半年來，張思林斷斷續續也打聽(tīng)過一(yī)些辦法，比如房抵經營貸。“當時談了好幾家助貸機構，最高的一(yī)家額度在300萬元左右，盡管每一(yī)家都給我(wǒ)再三保證安全穩妥，但第一(yī)我(wǒ)覺得風險太大(dà)，第二也實在是沒有這麽堅定的換房需求，所以最後全都放(fàng)棄了。”張思林說，“還是繼續做個佛系家長吧。”
在“假離(lí)婚買房”這點上，周婷則要果斷得多，而當初作出這個決定時，周婷結婚還不到兩年。
離(lí)婚後，周婷順利地在北(běi)京以首套房名義購置了一(yī)套房産，這些年她努力工(gōng)作，獨自還貸，所購的房産也趕上了2016年那波大(dà)漲而升值不少。
“當初離(lí)婚就是爲了獲取首套房資(zī)格，不過後來事情好像發生(shēng)了一(yī)些變化。”周婷并沒有複婚，最初的假離(lí)婚變成了真離(lí)婚，“我(wǒ)應該是一(yī)個很有意思的例子吧，畢竟這種事之前都存在于别人嘴裏。不過現在沒覺得有什麽不好，我(wǒ)能說這件事激發了我(wǒ)努力工(gōng)作的鬥志(zhì)嗎(ma)？”
提起這段過往，周婷很淡然地自嘲：“鬼知(zhī)道我(wǒ)這些年經曆了什麽。當然，這沒什麽可效仿的。”
不過，也有像小(xiǎo)開(kāi)這樣的理性派。“房子是一(yī)方婚前财産的情況大(dà)有人在，如果我(wǒ)不是早離(lí)了幾年，現在就是妥妥被精準誤傷的。而且已經走到離(lí)婚這一(yī)步了，你還指望和對方協商(shāng)讓人家分(fēn)你一(yī)套婚前房産？買房絕大(dà)部分(fēn)也要貸款才能買得起，你分(fēn)前夫前妻的房，銀行會給你貸款嗎(ma)？前夫前妻會同意你分(fēn)期付款嗎(ma)？”小(xiǎo)開(kāi)說，總之沒結婚的一(yī)定要自己先買套房，否則到時候就隻能自認倒黴，被政策誤傷也沒人同情的。
毋論對錯，張思林、周婷、小(xiǎo)開(kāi)都是北(běi)京樓市調控政策下(xià)的真實個案。
上海房東：不能賣就不挂牌了
在上海，6月份就開(kāi)始賣房的唐小(xiǎo)姐前幾天向《每日經濟新聞(博客,微博)》記者展示了一(yī)段她與中(zhōng)介的對話(huà)。
中(zhōng)介：您的房子樓層好，報價肯定比樓下(xià)高一(yī)些，但高不了300萬元，高200萬元差不多。
唐小(xiǎo)姐：全款可以考慮稍微讓一(yī)點價格。
中(zhōng)介：但是全款成交價格在1750萬元左右，單價14萬元/平方米上下(xià)（同小(xiǎo)區同戶型）。
唐小(xiǎo)姐：不接受，我(wǒ)自己置換新房也差錢。
唐小(xiǎo)姐代表了當下(xià)上海頗多賣房人的心态——維持原狀。
一(yī)個月前（7月9日），上海市房管局召開(kāi)規範二手住房房源挂牌管理會議。7月9日起，上海在已實施房源挂牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。上海市房地産交易管理部門将以市場真實價格爲依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外(wài)發布。
調控之下(xià)，未能通過價格核驗的二手房源再也無法進入網絡平台。
這意味着通過鏈家等頭部中(zhōng)介平台的賣房策略行不通了。但不少中(zhōng)介并不罷休，在等待價格核驗通過的過程中(zhōng)，不少中(zhōng)小(xiǎo)型中(zhōng)介公司找到唐小(xiǎo)姐，并提出了更利于加速成交的方案——咬住價格，先幫二樓的房東把房賣掉，再互幫互助，想辦法把唐小(xiǎo)姐的房子賣掉。
唐小(xiǎo)姐表示，無法通過價格核驗，無法對外(wài)挂牌，自己并不在意：“我(wǒ)把房子委托給某一(yī)家中(zhōng)介，還簽了兩個月獨家，他們幫我(wǒ)向客戶推薦，隻有非常有誠意的買家，才帶他們去(qù)實地看房，而且隻在周六上午開(kāi)放(fàng)半天。”
而多重調控政策疊加之下(xià)，賣家與買家的心态也開(kāi)始發生(shēng)微妙變化，對這一(yī)切感知(zhī)多的，莫過于中(zhōng)介門店(diàn)一(yī)線人員(yuán)。
“政策剛出的時候，新老客戶都會來問操作細節，他們擔心的是如果不符合核驗價格能不能交易。現在一(yī)些着急賣房的業主多少會有些妥協，但大(dà)部分(fēn)業主都說‘就在你們内部挂着吧，無所謂的’。”中(zhōng)原地産浦西門店(diàn)經紀人劉莎莎告訴記者。
浦東門店(diàn)的趙平則說，起初的确有業主主動找過來，關心房子有沒有通過價格核驗：“當時業主說，如果不通過的話(huà)，可以稍微調低一(yī)點兒，但後來他們也沒有明确表示能夠按照調低價格賣，我(wǒ)再去(qù)問的時候，業主說‘能賣就賣，不能賣就不挂牌了’。”
中(zhōng)介門店(diàn)挂牌量也随着政策推行出現了明顯下(xià)滑。
“成交速度和帶看跟之前不能比，一(yī)方面買房人和賣房人都摸不清楚狀況，大(dà)家都在觀望；另一(yī)方面，房東在政策面前更無所謂了。我(wǒ)們看到不能通過核驗的房源，會去(qù)勸說房東調價，但他們态度都是，不挂就不挂。”趙平無奈地說。
他告訴記者，我(wǒ)們店(diàn)目前通過核驗的房源隻有幾百套，但實際房源應該是900套到1000套。
深圳買家：慶幸早前沒買頂級學區房
拟推行大(dà)學區招生(shēng)，僅8個字，且隻是在草案征求意見稿裏的8個字，沒定義什麽是大(dà)學區，沒給出具體(tǐ)執行方案，沒說何時開(kāi)展，就足夠撩撥起深圳樓市敏感的神經。
近日，深圳社會建設領域的“基本法”——《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》（下(xià)稱意見稿）在深圳市人大(dà)常委會網站公開(kāi)征求意見，其中(zhōng)提到，深圳拟推行大(dà)學區招生(shēng)和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資(zī)源共建共享機制。
多位長期從事深圳學區房交易的市場人士告訴《每日經濟新聞》記者，各區和各細分(fēn)闆塊關注點差異很大(dà)，初期市場焦慮情緒過後，均在靜待政策細則。
記者在采訪中(zhōng)從多名業主處獲悉，部分(fēn)頂級學區内，自用房主比較淡定且不願更多談及細則，投資(zī)客則表現得更爲焦慮，而相較前兩者，原本學區質量并不特别優質的房主，對大(dà)學區招生(shēng)政策落地反倒有更多期待。
楊丹家的孩子雖然離(lí)上小(xiǎo)學還有兩年，但其早早就謀劃起了學區房。早期她看房的訴求也十分(fēn)簡單——能上好學校。中(zhōng)介推薦帶看的房源均是頂級學區的破小(xiǎo)房源，如群星廣場29平方米小(xiǎo)單間，家庭居住體(tǐ)驗差且樓棟裏有很多公司，彼時成交價接近500萬元，60多平方米的房子成交價則在800萬元左右。
不過考慮到家庭居住舒适度和還貸壓力，和未來幾年生(shēng)源增加後被調劑的風險，在看過近20套房源後，楊丹最終放(fàng)棄了頂級學區房。對于大(dà)學區政策，雖然她預判落地還需要時間，但同樣是幾年後才用到學位的她，談起此前選擇時更多的是慶幸。
北(běi)京“打補丁”：杜絕14%裏的投機機會
以一(yī)線城市爲代表，本輪調控的密集度令人驚訝。
7月22日，住建部房地産市場監管司司長張其光表示，進一(yī)步落實城市政府主體(tǐ)責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工(gōng)作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。截至目前，陸續有13城迅速響應，促進房地産市場平穩健康發展。尤其是8月5日當天，杭州、成都、北(běi)京三城先後發布調控新政，實屬罕見。
北(běi)京這一(yī)次調控被業界認爲是對4年前3·17新政“打補丁”。
2017年3月，北(běi)京接連發布多項樓市調控政策，即3·17新政。根據新政，居民家庭名下(xià)在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商(shāng)業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
也就是說，夫妻離(lí)異後任何一(yī)方買房的，隻需符合樓市限購政策即可。隻是對于離(lí)婚一(yī)年以内的房貸申請人，商(shāng)貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。
今年8月5日晚，北(běi)京市住建委發布《關于進一(yī)步完善商(shāng)品住房限購政策的公告》，其中(zhōng)明确：夫妻離(lí)異的，原家庭在離(lí)異前擁有住房套數不符合本市商(shāng)品住房限購政策規定的，自離(lí)異之日起3年内，任何一(yī)方均不得在本市購買商(shāng)品住房。
當日，《北(běi)京日報》援引北(běi)京市住建委相關負責人采訪表示，自限購政策實施以來，離(lí)婚購房的情況呈擴大(dà)趨勢，僅近一(yī)段時間以來，就有約14%的房屋交易屬于離(lí)婚家庭購房。這既影響了調控的效果，也容易産生(shēng)一(yī)系列法律風險和道德風險。
事實上，在北(běi)京市住建委此輪新政中(zhōng)，有一(yī)點一(yī)度備受質疑，因爲調控的前提是“原家庭住房套數超限購”，這裏的套數到底是多少？
目前，北(běi)京市執行的商(shāng)品住房限購政策是，京籍已婚家庭在北(běi)京隻能擁有兩套住房，京籍單身家庭隻能擁有一(yī)套住房；非京籍家庭近5年在京繳納個稅或社保的限購一(yī)套住房。
換句話(huà)說，如果原家庭在離(lí)異前已擁有2套及以上住房的，按照新規，離(lí)異後，雙方3年内都不能在本市購房。
“這是按照夫妻雙方提交離(lí)婚申請的日期來判斷，在新規發布前已提交離(lí)婚申請但仍處于30天冷靜期的，不受此項規定影響。”上述北(běi)京市住建委負責人表示，相關部門将通過信息共享方式在線審核婚姻、住房等情況，對于外(wài)地離(lí)婚和法院判決離(lí)婚的，各區交易窗口也将提供人工(gōng)審核方式。
“以前出政策，總有人很快提出所謂的破解方案，不過這次好像還沒看到。”張思林說，她所在的群裏，這次更多人的反應是無奈。
“比如A嫁給B，如果其中(zhōng)一(yī)人有2套房，另外(wài)一(yī)人沒有房。他們離(lí)婚後，無房的繼續無房，而且3年之内不許買房，虧大(dà)了啊！”
也有人“循循善誘”，“離(lí)婚前把該賣的房子賣掉，少于兩套就行了，很容易就躲開(kāi)這個限制。家裏那麽多房子，想必經濟水平一(yī)定很高，這點規避手段肯定能想出來，别替人家瞎操心了。”
“最合理的情況沒說，正常離(lí)婚，一(yī)人一(yī)套，其中(zhōng)一(yī)個賣掉自己的，還可以買嗎(ma)？”對于這次新政，小(xiǎo)開(kāi)很快就提出了自己的疑慮。
而根據“京房字”（北(běi)京房地産業協會官方公益平台）的說法，這不屬于新政範疇。但如果是想通過離(lí)婚來獲取更多購房資(zī)格，這樣的做法沒有意義。因爲離(lí)婚前賣掉一(yī)套住房，作爲家庭就可以再購買一(yī)套住房；而如果離(lí)婚後，有房的一(yī)方不可再購房，無房的一(yī)方也隻能再購一(yī)套住房。
作爲樓市調控的重要舉措之一(yī)，北(běi)京這次做法很自然地也被寄予了抑制房價上漲的厚望。不過管清友認爲，打擊假離(lí)婚并不能抑制房價上漲，隻是打個政策補丁。
“總體(tǐ)而言，本次政策對離(lí)婚購房給予了有力打擊。其實離(lí)婚購房沒有導緻房價上漲，也不可能從根本上抑制房價波動。”管清友表示。
深圳後期學區房市場或有大(dà)變化
深圳版方案是地方性法規文件，意見稿中(zhōng)除大(dà)學區招生(shēng)、教師輪崗外(wài)，也對最早在深圳提出實施的二手房指導價、租金指導價作了明确規範。業内認爲，這是第一(yī)次以地方立法的形式，對公衆關心的民生(shēng)社會領域相關事項進行規範，是很重要的信号。
這一(yī)消息被廣泛傳播後，公衆最關注的問題是：何爲大(dà)學區？大(dà)到什麽程度？落地執行時間表是什麽？具體(tǐ)實施方案和過程經驗是否有借鑒意義？将給學區房帶來哪些影響？
深圳市體(tǐ)制改革研究會副會長兼秘書(shū)長、《條例》研究和起草組成員(yuán)熊義剛在接受媒體(tǐ)采訪時表示，大(dà)學區招生(shēng)改革後，學區供應從過去(qù)的“一(yī)個蘿蔔一(yī)個坑”變成了“一(yī)個蘿蔔N個坑”，也就是說同一(yī)套學區房可能分(fēn)到名校，也可能分(fēn)到普通學校。
實際上，大(dà)學區并非首次在深圳出現，在教學質量相對均衡的片區，由于相對更容易推行大(dà)學區制，已先行一(yī)步，而教育資(zī)源豐富的地方即便推行大(dà)學區制也仍有優勢。
作爲深圳學區房的天花闆，百花片區以教育資(zī)源集中(zhōng)著稱。以帶有雙實驗學位的國城花園爲例，盡管房齡已超30年，但成交單價一(yī)度超過30萬元/平方米。
而在近期的大(dà)學區政策征求意見稿發布後，多名百花片區經紀人告訴記者，并未收到業主調價通知(zhī)，目前觀望者居多，靜待政策細則出台，租售同權反倒是他們關注的重點。
國城花園近期更是“沒有誠意在售房源，也沒有能租的房源”。中(zhōng)介人士告訴記者，百花頂級學區房交易并不多，他們賣不掉了，業主有的就自己操作通過法拍途徑來出售，成本是交約房屋總價10%的平台費(fèi)。
而對于政策落地時間表，某證券公司在研讨會議上透露，2019年8月，深圳多部門已着手這項工(gōng)作，估計今年幾個領域就會有相關成熟的辦法出台，最晚可能是明年上半年。
那麽深圳的大(dà)學區與北(běi)京有何差異？熊義剛表示，深圳大(dà)學區政策的基礎是入學積分(fēn)制，按照志(zhì)願次序和積分(fēn)高低進行錄取。而北(běi)京實行的是搖号積分(fēn)制，兩種政策各有優勢：雖然積分(fēn)入學還是将學位與房産緊密綁定，但相對來說更爲透明；搖号積分(fēn)具有随機性，雖然弱化與房産的綁定，但也存在不透明風險。
東北(běi)證券首席經濟學家付鵬(博客,微博)預判，後期學區房将有大(dà)變化，它牽扯到社會分(fēn)配問題，早期因社會發展階段而合理存在，但随着社會進步，學區房肯定是不允許的。
