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8月5日，一(yī)個普通的周四，對于新杭州人王曉梅來說，經曆了人生(shēng)一(yī)次小(xiǎo)挫折。半個月前，王曉梅剛準備好一(yī)筆首付認籌某盤。8月5日一(yī)早，杭州突然宣布限購升級，其中(zhōng)一(yī)項“杭州規定落戶未滿5年要滿2年社保才可買房”，直接斷了隻在杭州交了一(yī)年社保的王曉梅的買房念想。
相比王曉梅，盧照明或許才是這次新政真正被打擊到的對象。他剛與一(yī)名大(dà)學生(shēng)談好代持合約，就被新政攔住了參與搖号的步伐。盧照明爲此損失了幾萬元的中(zhōng)間人好處費(fèi)與違約金。盧照明的投資(zī)計劃就此擱淺。
杭州8月5日新政顯示，升級“限購”門檻：落戶未滿5年要滿2年社保才可買房（此前對社保無要求），非本地戶籍家庭要滿4年社保才能買1套房（此前要求2年）。此外(wài)，調控還包括無房家庭、人才家庭搖号規則、提交虛假材料者3年内不能參加登記報名等。
這是杭州在一(yī)個月内三度發布調控新政，調控力度也逐漸提升：先是加大(dà)共有産權房供應，再是發布土拍新規，降低土拍溢價率，最後從需求端入手調控，減緩一(yī)手住宅供應壓力。與此同時，浙江多個三線城市如湖州、金華、紹興相繼發布調控新政。
億翰智庫指出，杭州調控局面正在逐步打開(kāi)，調控都逐步往供需雙向調控靠攏。預計接下(xià)來的三季度，整個市場會出現一(yī)定程度的回調，一(yī)些市區的熱盤預售證可能也會加快發放(fàng)以分(fēn)流，以此落實新政效果。
在房住不炒的大(dà)前提下(xià)，各地陸續加強管控。杭州此次出台調控，也是在周邊城市陸續升級調控的背景下(xià)，調控壓力漸顯的結果。
杭州調控三連
“杭州對年輕人不太友好。”知(zhī)情人士透露，房價過高讓剛需客很難買到房子。一(yī)個多月前某紅盤開(kāi)盤前夜，政府相關部門對購房者資(zī)格進行嚴格的篩查審核，部分(fēn)大(dà)學生(shēng)身份的購房者因爲資(zī)料提供不足被拒之門外(wài)。
杭州業内人士指出，新政之後部分(fēn)潛在購房者被踢出局，市場中(zhōng)的“房票(piào)”變少了，但一(yī)二手房價差仍然存在，市場熱度的消解也沒有那麽快。
杭州近年來人口流入的快速增長，尤其每年不斷增加的大(dà)學生(shēng)也有買房資(zī)格，炒房客利用大(dà)學生(shēng)“代持”房産獲利的現象屢見不鮮。這導緻杭州一(yī)手房搖号中(zhōng)簽率屢創新低，變相加速一(yī)二手房價差。
杭州新政購房門檻大(dà)幅度提高，可以預見，未來幾個月，杭州商(shāng)品房搖号的熱度和難度都将會明顯降低。加上近兩個月來金融政策的收緊，商(shāng)品房和二手房的按揭貸款都受到了影響，市場熱度已經有所降溫。
實際上，杭州有大(dà)量紅盤預售證被壓着不敢發放(fàng)，就是怕限價之下(xià)，杭州一(yī)二手房價差進一(yī)步被拉大(dà)。億翰智庫認爲，7月以來政策的調控空間逐步打開(kāi)，如果說一(yī)季度在限購、限售方面還算小(xiǎo)試牛刀，那麽二季度就是聚焦資(zī)金端調控，盡管資(zī)金端調控力度又(yòu)密又(yòu)緊，但杭州市場的火(huǒ)熱歸根究底還是資(zī)格門檻較低（無論是土地還是銷售市場），所以整體(tǐ)效果可能并沒有預期那麽好。
連續調控下(xià)，杭州二手房市場出現明顯降速。7月份，杭州二手房成交6314套，與4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比，成交量再度下(xià)滑，達到近五年同期的“冰點”。據第三方機構統計，除臨安、富陽外(wài)，7月份杭州八區僅成交4608套，熱門區域房源以及學區房有量價齊跌的迹象。
金華樓市縮影
通過房産的持有實現資(zī)産升值、圈層變遷，不僅是隻有上海、杭州這樣的一(yī)線、強二線城市才有的現象。作爲一(yī)名土生(shēng)土長的金華人，劉濤（化名）見證了金華的房地産市場在最近一(yī)年所産生(shēng)的波動之大(dà)。
金華二手房價此前同比漲幅一(yī)般在1%-2%，自從2020年10月份以來，二手房同比漲幅已經從2%左右上漲到8%以上。
正如一(yī)名房企人士所言，浙江藏富于民，金華本土客群的購買力就可以支撐整個市場；杭州的客群幾乎不會外(wài)溢到三線城市去(qù)，隻會選擇其他同類型的強二線，而不是往三線城市走。比如環杭城市群，或者不限購的臨安。誠如義烏、永康、東陽等縣城，民營企業小(xiǎo)老闆的購買實力不容忽視。
草蛇灰線，金華的人口流入僅次于杭州。七普數據顯示，2020年浙江省常住人口爲6456.76萬人，與六普人口相比增長18.63%，遠超全國平均水平5.38%，其中(zhōng)金華人口增長率31.5%，位居全省第二。
金華去(qù)年的拆遷規模大(dà)增與土拍市場熱度上升、地價屢被刷新，成爲房價上漲的直接動因。前述人士指出，金華恐慌性購房的可能性遠大(dà)于炒房，加之土地市場活躍，屢屢出現地王，消費(fèi)者的焦慮情緒便日益增長。“有的人做實業辛辛苦苦一(yī)年才賺幾十萬，别人靠買房一(yī)年啥也沒做就賺了幾十萬，甚至上百萬，這總會産生(shēng)蝴蝶效應。”
目前金華下(xià)面的縣市暫時未出政策，但參考杭州，也不排除根據市場行情加大(dà)力度的可能性。
實際上，多家已進入金華的房企對21世紀經濟報道表示，由于調控深入，包括限售、限價、限施工(gōng)備案流程、限貸等政策的落地，目前金華房企普遍面臨：拿地困難、賺錢困難、銷售周期拉長。
三四線城市房價泡沫隐現
不止金華，浙江很多縣城房價都比不少内地省會城市高。全浙江從去(qù)年開(kāi)始都有不同程度的上漲，嘉興房價在2020年漲幅排名全國第七，部分(fēn)二手房小(xiǎo)區房價已經突破3萬元/平方米；剛剛跻身三線城市的麗水，此前均價1萬元/平方米左右，目前已經突破2萬元/平方米。
江浙滬不少縣城房價已到達1.5萬元-2.5萬元/平方米的水平。2020年，資(zī)金湧入被認爲是浙江房價窪地的湖州，導緻湖州優質地段的房價也上漲到2.2萬元-2.5萬元/平方米。
多地二手房目前已到達高位，但 “雖然市場承接力在，但還是要調控，房住不炒，不能爆掉。”前述人士表示。
一(yī)個背景是，作爲共同富裕示範區，浙江各方面條件比較好，包括“城鄉差距、區域發展、富裕程度”這三項指标，一(yī)旦房價一(yī)飛沖天，背後引發的經濟、社會問題等負面影響是無法預計的。
“房住不炒”正在全國範圍内逐步推進與深入。此前一(yī)二線城市限購限售調控一(yī)直很嚴格，目前不斷打補丁；二、三線城市也加緊了樓市調控，比如金華在8月2日出台新政，包括“三年限售、落實二手房參考價、優化土拍規則”等，紹興于8月4日發布鏡湖新區二手房價參考機制。
同樣在8月5日，北(běi)京發布《關于進一(yī)步完善商(shāng)品住房限購政策的公告》，明确嚴控假離(lí)婚；成都發布《關于加強贈與管理和優化購房資(zī)格複核順位相關事宜的通知(zhī)》，對于贈與行爲等進行管控。
值得一(yī)提的是，金華是住建部約談後第一(yī)個出台調控的城市。有分(fēn)析師預計，銀川、徐州、泉州和惠州等已被住建部約談的城市大(dà)概率也會跟進出台類似政策。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進認爲下(xià)半年房地産調控将更加細化、更有針對性。受此影響，下(xià)半年一(yī)二線重點城市和過熱的三四線城市房地産市場降溫概率增大(dà)。
