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[ 逐漸加碼的備案價格管制，也引發了市場的連鎖反應：購房者在手持一(yī)份用于網簽的購房合同之外(wài)，多會伴有“裝修款”“車(chē)位費(fèi)”“小(xiǎo)區園林費(fèi)用”等附屬合同。這些附屬合同不計入網簽，主要是房屋市場價與網簽備案價的差價，大(dà)多數需要購房者一(yī)次性付清。 ]
嚴絲合縫的樓市監管網之下(xià)，開(kāi)發商(shāng)和政府之間針對“限價令”的博弈正愈演愈烈。
以東莞、廣州等爲代表的樓市調控城市，毛坯備案價網簽合同之外(wài)，裝修款、品質提升協議、車(chē)位費(fèi)、小(xiǎo)區園林費(fèi)等附屬合同都成爲隐藏房價的“利器”。這被認爲是開(kāi)發商(shāng)不願向市場妥協，極力尋求政府管控和可觀利潤空間的平衡之策。
面對同樣的限價約束，不同動機的開(kāi)發商(shāng)正在這輪限價潮下(xià)暗暗發力，以寄望獲取更多主動籌碼。
有急于回款的開(kāi)發商(shāng)以毛坯取代精裝交付，價格不降反升，順勢實現漲價；另有開(kāi)發商(shāng)在可操作空間較大(dà)的裝修環節耍起了小(xiǎo)心思，精裝減配。更多已達到預售标準或已接近完工(gōng)的樓盤，因爲受到“限價令”等沖擊，闆塊降溫，市場觀望情緒濃厚，擔憂蓄客不理想而選擇延後開(kāi)盤。
“附屬合同”的秘密
調控政策高頻(pín)加碼，“限價令”重出江湖，房企随即開(kāi)啓了見招拆招的玩法。
所謂限價，是指政府給定住宅銷售的指導價，開(kāi)發商(shāng)照此價格備案後獲得預售證。銷售價格一(yī)旦超出指導價，則無法網簽。限價意在用行政手段控制房價。
去(qù)年新冠疫情後，深圳、東莞、廣州等數個城市的房價開(kāi)啓上漲模式。以東莞爲例，東莞住建局先是在2021年2月27日，收緊調控政策，明确規定新建商(shāng)品住房的備案價不得高于周邊同類在售項目的申報價格，也不能高于同一(yī)項目前期申報價格。2021年4月29日，東莞住建局又(yòu)出台新房限價細則，提出新房備案價上調空間控制在5%以内，未售出的新建商(shāng)品住房上調銷售價格的間隔時間，由取得預售許可證(現售備案證書(shū))後半年延長至一(yī)年，漲幅不超過3%。
逐漸加碼的備案價格管制，也引發了市場的連鎖反應：購房者在手持一(yī)份用于網簽的購房合同之外(wài)，多會伴有“裝修款”“車(chē)位費(fèi)”“小(xiǎo)區園林費(fèi)用”等附屬合同。這些附屬合同不計入網簽，主要是房屋市場價與網簽備案價的差價，大(dà)多數需要購房者一(yī)次性付清。
“你需要簽兩份合同。一(yī)份是房屋成交價款，另一(yī)份是30多萬元的‘品質提升協議’。”熟悉中(zhōng)海·左岸東宸項目的多位知(zhī)情人士向第一(yī)财經記者解釋道，所謂的“品質提升協議”包含小(xiǎo)區園林費(fèi)用、裝修款。
這是當地開(kāi)發商(shāng)目前規避新房限價管制，售賣新盤的冰山一(yī)角。以中(zhōng)海·左岸東宸爲例，在售均價錄得3.5萬~3.6萬元/平方米。而項目首批毛坯備案均價約3.2萬元/平方米，鎮街公布的5月新房網簽均價爲29156元/平方米。
一(yī)位地産開(kāi)發人士指出，按照中(zhōng)海地産（00688.HK）當初1.75萬元/平方米左右的拍地價格粗略測算，中(zhōng)海·左岸東宸若按照毛坯備案價售賣很難實現盈利。“賣到3.5萬元/平方米差不多也就是微盈利狀态，開(kāi)發商(shāng)總不至于說高價拿地虧本賣房回款”。
類似這樣将房屋價款部分(fēn)轉至裝修款的樓盤在東莞并不少見。它們大(dà)多出現在闆塊熱度較高、區域前景較好的地區，且在2021年4月份開(kāi)始出現，并在6、7月份變得越來越常見。
除了最常見的裝修款，還有捆綁銷售車(chē)位等方式，共同特征均是利用附屬合同來轉移“隐形房價”。
以引起當地人注目的千萬豪宅盤鵬瑞天玥項目爲例，毛坯備案的5号住宅樓、6号住宅樓均價分(fēn)别爲47086.5元/平方米、46076.94元/平方米。
但是第一(yī)财經記者了解到，購買者在按照4.6萬元~4.7萬元/平方米簽署購房合同之際，還附帶有百萬元的車(chē)位款、裝修款等。
購房者之所以願意接受這種附屬合同的售賣方式，主要歸因于樓盤備案單價4.6萬元~4.7萬元/平方米仍遠低于項目所在片區二手樓盤心理價。不少意向買家以周邊在售二手樓盤6萬元+/平方米粗略猜測，鵬瑞天玥項目單價會突破5萬元。
有鵬瑞天玥的購買者向第一(yī)财經記者表示，他所買的鵬瑞天玥項目附帶有超百萬元的車(chē)位合同。對于車(chē)位費(fèi)高達百萬元，他并不以爲然，“這個樓盤若不是受備案價管制，賣到每平方米8萬元左右懸念不大(dà)，目前在售單價不到五萬元，加上百萬元的車(chē)位款，攤銷折算下(xià)來每平方米并不算貴。”
諸如此類現象在鄰近深圳的塘廈鎮、鳳崗鎮也較爲常見。以深圳客較爲青睐的卓越華堂卓著天城·辰光爲例， 項目毛坯備案價3.6萬元/平方米左右，實際均有附屬裝修合同等。
開(kāi)發商(shāng)推盤策略現分(fēn)歧
加碼的新盤備案限價政策維持了網簽均價低位運行，3%~5%小(xiǎo)梯度式上漲，樓盤再現2020年跳漲不太現實。
苦于資(zī)金回款壓力，無法高價出貨的開(kāi)發商(shāng)在政策的“網”之下(xià)，似乎被推到了被動境地，但他們并不願意向市場妥協。備案價成交合同之外(wài)疊加附屬合同被認爲是開(kāi)發商(shāng)極力尋求政府管控和可觀利潤空間的平衡之策。
這并非東莞獨有的現象。據第一(yī)财經記者了解，上半年，受廣州市住建局新房備案周期拉長，執行“限價令”等政策影響，廣州黃埔區、南(nán)沙區、番禺區等熱度較高的闆塊也出現了類似情況。部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)将裝修款剝離(lí)在外(wài)，降低住宅成本，既滿足了政府指導價以便利備案，又(yòu)變相實現了價格上漲。此前十餘年，廣州以全屋精裝修形式交房的樓盤占比超過95%。
第一(yī)财經記者了解到，廣州南(nán)沙有新盤2020年年底項目開(kāi)盤時，均價在2.6萬元/平方米左右；項目二期近期改爲毛坯備案之後，價錢微微提至2.8萬元/平方米左右。該樓盤開(kāi)發商(shāng)此前就向第一(yī)财經記者透露，這既不違背該盤所在南(nán)沙片區3萬元/平方米的價格管控上限，能順利備案，又(yòu)有微利空間。毛坯取代精裝交付，價格不降反升，開(kāi)發商(shāng)順勢實現了漲價。
另有急于回款的開(kāi)發商(shāng)，在可操作空間較大(dà)的裝修環節耍起了小(xiǎo)心思：“減配”變得稀松平常了起來。
有新近入手新盤的購房人士告訴第一(yī)财經記者，品牌開(kāi)發商(shāng)大(dà)多會在裝修合同中(zhōng)羅列廚電(diàn)家具的品牌、型号等詳細信息，明細清晰，購房者雖無需再費(fèi)力采購細分(fēn)品類，但也無力斡旋細分(fēn)品類的選擇自由度。另一(yī)方面，類似漆料等原材料，用料差異可緻差價懸殊，這并非普通購房者能夠甄别。
不同動機的開(kāi)發商(shāng)正在這輪限價潮下(xià)暗暗發力，以寄望獲取更多主動籌碼。
有并不急于回款的開(kāi)發商(shāng)主動選擇延長蓄客周期、延後開(kāi)盤時間。廣州南(nán)沙區的一(yī)位開(kāi)發商(shāng)人士就告訴第一(yī)财經記者，相比去(qù)年下(xià)半年，今年上半年南(nán)沙樓市降溫顯著，蓄客并不太理想。他主動選擇延後開(kāi)盤節點，“4月調控過後，片區有降溫，蓄客并不理想，還是等闆塊行情回暖企穩之後再開(kāi)盤。”
這種狀況在東莞也不少見。對于不那麽着急回款的開(kāi)發商(shāng)而言，銷售節點延後，延長蓄客周期、等待樓市回溫則成爲應對策略。
以深業集團旗下(xià)深業松湖雲誠花園爲例，它原本定于今年7月左右開(kāi)放(fàng)營銷中(zhōng)心，開(kāi)盤時間暫定8月或9月，至今仍未聽(tīng)聞開(kāi)盤的确鑿信息。開(kāi)發商(shāng)延後除了受工(gōng)程進度拖累，與該樓盤價格每平方米倒挂2萬元左右，投資(zī)價值顯著也有關系。
“深業集團拍地價在2.5萬元/平方米左右，單價5萬元差不多能盈虧打平。新房限價管控背景下(xià)，開(kāi)發商(shāng)現在推深業松湖雲誠花園很難賣個好價錢。”熟悉該樓盤的人士稱，被投資(zī)客追逐的高價值盤主動延後開(kāi)盤，可能有與限價博弈，以時間換價值的變通意味在内。
第一(yī)财經記者了解到，更多已達到預售标準或已接近完工(gōng)的樓盤選擇延後開(kāi)盤，還是受到闆塊降溫影響，市場觀望情緒濃厚，開(kāi)盤效果恐難理想制約。
樓市餘溫仍存
若是将時下(xià)出現的參差博弈現象，放(fàng)至稍長的時間周期來看，幾乎是每輪樓市調控的産物(wù)。
多位市場人士均有指出，每逢樓市調控，這種備案合同外(wài)夾雜(zá)裝修款、車(chē)位費(fèi)等附屬合同的現象就會卷土重來。
“備案價購房合同+附屬合同”的模式利于開(kāi)發商(shāng)滿足備案指導價，獲取樓盤預售證；購房者也能因爲附屬合同規避增值稅等部分(fēn)稅費(fèi)；主管部門也能較好實現降溫樓市，維持樓市低位運行的交投狀況。這種一(yī)石三鳥的多赢機制也給到了參與各方合謀的動力。
“限價令”下(xià)的東莞、廣州等，去(qù)年樓市交投活躍，今年轉冷迹象顯著。
以東莞爲例，樂有家研究中(zhōng)心數據顯示，2021年上半年東莞二手房網簽已不足萬套，同比下(xià)跌29.8%，調控效果十分(fēn)明顯。
樂有家在研究報告中(zhōng)進一(yī)步提出，“經曆‘2·27新政’後，外(wài)地客受阻，貸款收緊等因素讓東莞二手房市場再度遇冷，二手房單月網簽量均不足2000套，明顯低于近幾年的同期水平。”
具體(tǐ)到一(yī)手房來看，同樣降溫顯著。合富研究院數據顯示，2021年上半年東莞新建商(shāng)品住宅共網簽約23294套，僅占2020年全年新房網簽套數的36.7%。
綜合一(yī)二手整體(tǐ)成交狀況，調控政策高頻(pín)加碼下(xià)，東莞樓市得到有效控制。低景氣度闆塊有可能還會迎來房價陰跌。
接受采訪的諸多人士表達類似觀點之際，也表達了市場仍具活力。
這從上半年的土拍中(zhōng)也可管窺一(yī)斑。對比2020年上半年（成功出讓23宗，涉及16鎮街，出讓總金額401億元），2021年上半年出讓宗數下(xià)降39%，出讓總金額下(xià)降35%。但是，其中(zhōng)7個鎮街樓面價被刷新，平均樓面價約20184元/平方米，平均溢價率約爲41％。保利地産(600048,股吧)（600048.SH）、中(zhōng)海、萬科（000002.SZ，02202.HK）、龍湖、金地（600383.SH）、華潤置地（01109.HK）等實力房企仍是補倉主力軍，這也給“限價令”下(xià)的樓市注入了一(yī)定的想象空間。
