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紅星地産與遠洋的連續劇終于迎來大(dà)結局。
200億，成爲了這次聯手的核心數字。
7月18日，遠洋集團發布公告，将與關聯合作方共同通過天津遠璞，拟以40億元的股權對價收購紅星地産70%的股份。整個交易由4個階段完成，此前，天津遠璞已經受讓紅星地産18%的股份，雙方計劃在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前後，分(fēn)别完成紅星地産22%、11%和19%的股權轉讓。
紅星地産與遠洋的绯聞始于今年3月底，當時遠洋資(zī)本戰略入股紅星企發（紅星地産母公司）獲得18%股權。根據21世紀财經報道，遠洋對紅星地産評價頗高，認爲其“整體(tǐ)運營模式算是行業内的良心企業”，且對紅星地産現在的管理團隊也很認可，因此決定進一(yī)步收購。
交易雙方對紅星地産的定價較爲複雜(zá)。首先是40億元的股權作價，然後還要算上對未來利潤的分(fēn)配，後者更是影響紅星地産身價的核心要素。
根據遠洋公告，截止2020年12月31日，紅星地産已售但未結轉的開(kāi)發物(wù)業及自持物(wù)業的利潤，将由紅星美凱龍(601828,股吧)控股與天津遠璞按照85%：15%的比例進行分(fēn)配；截止2020年12月31日，未售的開(kāi)發物(wù)業及自持物(wù)業的利潤，将由紅星美凱龍控股和天津遠璞按70%：30%的比例進行分(fēn)配。
據知(zhī)情人士透露，交易價格不含紅星美凱龍控股享有的已結轉利潤，該項利潤的規模大(dà)概在30億左右，應該歸紅星美凱龍控股所有。
遠洋官方披露，紅星地産開(kāi)發項目共有91處，住宅銷售面積合計2017.1萬平方米。其中(zhōng)70%分(fēn)布在上海、蘇州、長沙等一(yī)二線城市；可售型住宅産品比重高達80%，且多爲面向剛需和剛改的高效項目，可實現快速去(qù)化。考慮到紅星地産團隊在業界的良好口碑和勾地模式，項目利潤率較高，初步估算，這家明星地産企業未來還能爲股東創造的利潤将達到200億左右。
由此可見，雖然紅星美凱龍控股轉讓了紅星地産70%的股份，但依然可以獲取未來7成收入。因此，這次合作不像是此前所傳的“并購”，用“非典型的股權合作”來描述可能更适合。
紅星美凱龍控股葫蘆裏賣的什麽藥？
相較于紅星地産的身價之謎，紅星美凱龍控股選擇的收益方式更值得細品。爲什麽他們沒有一(yī)次性換取大(dà)筆資(zī)金，而是選擇細水長流，确保未來每年都能獲得一(yī)定的利潤？
在我(wǒ)們看來，這首先說明了紅星美凱龍控股當前并沒有面臨較大(dà)的償債壓力。因此，紅星美凱龍控股并不急着套現，而是更傾向選擇未來幾年的現金流，用于支持紅星美凱龍控股下(xià)屬闆塊未來的發展需要。
其次，公司堅定看好紅星地産的長遠發展。
如果紅星地産未來業績變臉，那麽讓遠洋集團“一(yī)次付清”自然是紅星美凱龍控股的最佳選項。反過來看，沒有把這次合作變成“一(yī)次性買賣”，而是和合作夥伴（遠洋集團）利益綁定，共同面對未來，充分(fēn)證明了紅星美凱龍控股對紅星地産的信心。前面提到，紅星地産的物(wù)業主要分(fēn)布在一(yī)二線城市，并且多爲面向剛需和剛改的高效項目，這确保了未來銷售價格的堅挺。同時，随着與遠洋集團合作的深入，雙方充分(fēn)發揮在資(zī)本市場資(zī)源、商(shāng)業運營、物(wù)業管理等領域的優勢。這些都爲未來實現更多利潤奠定了基礎。
根據此前媒體(tǐ)報道，紅星地産一(yī)直沒有裁員(yuán)、也沒有更換管理團隊的動作。可見，紅星美凱龍控股的信心其實也是一(yī)種自信——對自己人，整個紅星地産管理團隊的信心。
最後，穩定的現金流爲紅星美凱龍控股未來融資(zī)提供了更廣闊的空間。
選擇未來現金流，而非一(yī)次性收益的另一(yī)個重要意義在于，穩健的現金流可以爲紅星美凱龍控股未來的融資(zī)提供更廣闊的空間，進一(yī)步豐富融資(zī)渠道。
總的來說，随着遠洋成爲紅星地産大(dà)股東，紅星美凱龍控股将剝離(lí)負債率更高的業務闆塊，有息負債水平有望大(dà)幅下(xià)降，資(zī)産負債率也将得到優化。此外(wài)，紅星地産貢獻的現金流又(yòu)爲老東家未來的債務償還提供了保障。在紅星美凱龍控股以一(yī)個更輕盈、更聚焦的姿态，擁抱家居主業的同時，這次的股權合作範例也有望爲行業帶來新的思考。
