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全國樓市房貸收緊之下(xià)，杭州也發生(shēng)了微妙的變化，二手房尤其是僞學區房率先降溫。
6月份，杭州二手房市場（除臨安、富陽）簽約量7800套，環比下(xià)降13.4%。二手房月成交量已出現三連降。7月以來，杭州二手房成交量整體(tǐ)延續下(xià)探的趨勢。杭州第三方機構數據顯示，上周（7月5日-7月11日）市區二手房共簽約逾1400套，環比下(xià)跌13.5%，成交量創下(xià)了新低。中(zhōng)介人士預估，按照日均214套算，7月杭州二手房預計總成交6600套上下(xià)，甚至有跌破2018年7月（6809套）紀錄的可能性。
“僞學區房”打前陣，包括名校學區房和剛需二手房的全面下(xià)滑，是這一(yī)輪杭州二手房下(xià)滑的主要特征。
“僞學區房”窗戶紙(zhǐ)被捅破
杭州學區房“鼻祖”學軍小(xiǎo)學本部附近的中(zhōng)介門店(diàn)，最近3個月的生(shēng)意每況愈下(xià)。7月以來，有的門店(diàn)一(yī)單未開(kāi)。一(yī)家學軍本部的中(zhōng)介門店(diàn)經理在電(diàn)話(huà)裏告訴21世紀經濟報道記者，今年3月，這個闆塊成交有20多單，6月隻剩6單，跌幅超七成；學軍本部是杭州學區房行情的标杆，2016年以來，經曆調整後一(yī)般一(yī)兩個月就會反彈，現在快3個月了，還是一(yī)點起色都沒有。他認爲，這一(yī)波行情跟2018年的調整很像，“再跌幾個月，就回到2013-2014年杭州樓市至暗時刻的行情了。”
杭州很多學區房闆塊此前因爲有“超級短炒客”等的存在，支撐着二手市場的短暫行情。那到底是誰戳破了“僞學區房”的泡沫，讓二手房進入下(xià)滑通道呢？正是銀根收緊，直接把這些“短炒客”莊家“釘牢”在二手房價下(xià)跌的背景闆上。這一(yī)輪針對C端的銀行房貸收緊，波及一(yī)、二手房。有些二手房買家換了好幾家銀行都貸不到款，這直接影響了成交周期與購買動力。
知(zhī)情人士透露，杭州某銀行日前還下(xià)發通知(zhī)：純商(shāng)貸正常受理、審批，但放(fàng)款預計明年，賣家隻能拿首付款，尾款需等明年。組合貸就更慢(màn)了，賣家年内首付款都未必能拿到。同時，房貸利率也再次沖破了6%。
一(yī)名中(zhōng)介人士總結道，目前杭州的二手房市場，即便降價有人接盤，也要看銀行答不答應。目前加入降價大(dà)軍的不乏網紅盤，比如首開(kāi)杭州金茂府、龍湖天璞、學院府、河濱之城等。
一(yī)個背景是，各地對熱點城市學區房出台了系列政策。據不完全統計，2021年以來，已有北(běi)京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大(dà)連、南(nán)京、合肥、太原、溫州13城出手，重拳整治學區房亂象。日前，溫州下(xià)發文件稱，嚴禁炒作學區房和惡意哄擡房價。
杭州這樣的熱點二線樓市，學區房遇冷行情的出現早已在業内預料之中(zhōng)，橫盤甚至降價也已經成爲常态，這就間接讓二手市場陷入濃重的觀望情緒。相比北(běi)京有學區房業主兩天内降價138萬的極端案例，杭州的學區房降價态勢目前還算溫和。
杭州目前炒作最兇猛的僞學區房闆塊當屬拱墅區的藍(lán)孔雀闆塊。2015年的時候，由于華師大(dà)附屬學校（簡稱“華師附”）落地，藍(lán)孔雀闆塊升級成學區房闆塊，當年新開(kāi)盤的融信藍(lán)孔雀不僅因爲孔雀膽營銷案例聞名杭州樓市，還因爲新晉學區房而引發排隊搶購潮，如果當年有搖号政策，這個盤成爲“萬人搖”的概率也是極大(dà)的。據了解，當年拱墅區政府引進名校花了1個億，其中(zhōng)融信就出了一(yī)半資(zī)金。
5年過去(qù)，藍(lán)孔雀闆塊在2021年初的最高網簽價已達7.1萬元/平方米。
華師附在連畢業生(shēng)都沒有的前幾年，周邊的樓盤就被炒作成“頂級名校學區房”。業内人士指出，藍(lán)孔雀闆塊是典型的“僞學區房”闆塊，“職業炒房客+業主聯盟”組成的炒房大(dà)軍充斥于這個闆塊的多個樓盤，如今泡沫被擠，炒房客出逃的現象比比皆是。
最近，在應先明（化名）朋友圈裏的中(zhōng)介發布了多條融信學院府（融信藍(lán)孔雀二期）二手房挂牌信息：融信學院府一(yī)套89平方米的房源，由于業主騰房票(piào)急售，到手價600萬。很顯然，這套房源的均價已經在6.7萬元/平方米左右了。過了幾天後，該名中(zhōng)介又(yòu)發布了這套房源的信息：業主要求到手價590萬。此外(wài)，學院府還有好幾套号稱年初買入現在虧本出售的房源。
學區房降價的背後是，當年被熱捧的華師附今年第一(yī)屆初中(zhōng)畢業生(shēng)成績優勢并不明顯。知(zhī)情人士透露，年初統測時該學校成績在拱墅區是尾部的水平，這次中(zhōng)考水平處于拱墅區中(zhōng)等位置；小(xiǎo)區業主群更傳出，能夠考入杭州前三重點高中(zhōng)的裸考考生(shēng)人數極少。對于真正沖着升學率來購買房子的業主們來說，顯然是失望的。于是學院府被貼上了“僞學區房”的标簽。
不止藍(lán)孔雀闆塊，杭州好幾個學區房闆塊的挂牌價都出現明顯降幅。“頂級學區房”文鼎苑所在的浙大(dà)紫金港闆塊，學區房挂牌價也應聲而落。文鼎苑法拍價從4月的10萬元/平方米跌到如今的8.2萬元/平方米。
法拍房成交價低于評估價
在這一(yī)輪行情中(zhōng)首先發出降價信号的是，一(yī)向被杭州業主看作是二手房價風向标的法拍房。
7月11日上午，杭州市保俶塔申花實驗學校的學區房西城美墅一(yī)套法拍房開(kāi)拍，這套房源88.83平方米，起拍價540萬元，折合起拍單價約60790元/平方米，評估價674萬元，評估單價約75875元/平方米。8折起拍，最終593萬元成交，相當于評估價的88折成交。
最近蘭園也有一(yī)套法拍房成交，約170平方米，以1325萬的價格成交，比評估價低了125萬，相當于打了9.1折。
業内人士将最近成交的法拍房做了一(yī)個統計，發現平均成交打了8.6折，直言杭州法拍房已經變成二手房降價燈塔。以7月1日-13日爲例，杭州一(yī)共進行了49次法拍（不含富陽桐廬臨安建德淳安）。溢價最高一(yī)套房源是翡翠城，評估價687萬的房子，拍到了765萬，溢價率11.4%。有32套成交價低于評估價，占比爲65.3%，平均溢價爲-16.71%。算上有溢價的7套房源（另有10套流拍），整體(tǐ)溢價爲-14.25%。
緊跟學區房、法拍房之後，剛需闆塊的二手房成交量也出現明顯下(xià)滑。以成交量較大(dà)的杭州郊區闆塊——下(xià)沙沿江爲例，4、5月份月均有200來套成交，6月隻賣了160套，跌了20%。
前述中(zhōng)介人士坦言，二手房行情若持續萎靡，不排除離(lí)職潮、閉店(diàn)潮再度重現。
戲劇性的是，在學區房、法拍房下(xià)跌之際，杭州樓市也在經曆“最後的瘋狂”。在一(yī)名長期觀察杭州樓市的機構人士眼中(zhōng)，杭州樓市長牛5年，一(yī)直依托火(huǒ)爆的二手市場與一(yī)手打新的“完美配合”。一(yī)手搖到的限價房，總能一(yī)交付後，立刻在二手市場成倍套現；一(yī)手搖不到新房，擠向二手市場；二手量價齊升，倒挂進一(yī)步加大(dà)，又(yòu)讓一(yī)手中(zhōng)簽率更低；然後更多資(zī)金湧向二手。尤其是今年以來，江河彙、未來科技城、奧體(tǐ)和申花一(yī)些熱門次新房，被戲稱爲“月均漲1萬”。不論房東挂多誇張的天價，二手房都有人“接得住”，還成交頻(pín)頻(pín)，更讓幾乎所有的市場參與者都無比焦慮。市場過度火(huǒ)爆，預期過于一(yī)緻，新房搖不到，二手房也價格高企，連投資(zī)客都看不到“撿漏”的機會了。
如今杭州學區房帶動二手房進入下(xià)滑通道，可以說是讓大(dà)部分(fēn)杭州老百姓(603883,股吧)松了一(yī)口氣，房價不漲了，至少有希望在未來幾個月内尋找“撿漏”的機會。杭州第三方機構數據顯示，近30天，杭州主城區降價房源數量幾乎2.4倍于漲價房源。
一(yī)名業内人士指出，杭州二手房不至于“地震”，房價總是易漲難跌。他認爲，今年下(xià)半年或許會出現買二手房的窗口期。尤其剛需自住、改善自住，“在這段時間，買二手房可以跟房東談談價格了”。
（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）
