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“現在是優秀企業的盛世年華。”
年初，地産大(dà)佬孫宏斌一(yī)語驚人，爲經曆疫情暴擊的行業注入一(yī)針興奮劑。半年時間過去(qù)，地産行業濤聲滾滾，盛世年華似乎沒有出現。
碧桂園竭力護盤、萬科股價滑鐵盧、恒大(dà)資(zī)金風波不斷……地産大(dà)哥都在奮力奔跑、穿越迷霧之林，遑論債務纏身實力不強的腰部房企。今年，房企爆雷名單中(zhōng)又(yòu)多了華夏幸福(600340,股吧)和藍(lán)光發展(600466,股吧)。
2021上半年，從融資(zī)、買地、到賣樓，房企賺錢的每個環節都被拷上枷鎖，“三道紅線”潛入房企融資(zī)的隐秘角落，集中(zhōng)供地将無力競争的房企擋在門外(wài)，滾燙的樓市也被信貸收緊澆上冰水。
在這樣的行業環境之下(xià)，房企想要多收三五鬥，似乎已不再現實，雖然今年各地樓市開(kāi)局火(huǒ)熱，但逐月走低的成交量已經讓部分(fēn)城市的去(qù)化率下(xià)降，尤其步入五六月份以來，房企已經明顯感受到市場末端情緒的變化。
最新數據顯示，在剛過去(qù)的6月份，碧桂園、恒大(dà)、萬科分(fēn)别實現723億元、712億元、650億元銷售額，同比分(fēn)别下(xià)滑11%、6%、11%。保利地産(600048,股吧)同期銷售金額約501億元，同比減少27%，在Top10房企中(zhōng)跌幅最大(dà)。
種種迹象顯示，盡管月月有促銷、每天在賣房，樓市爲房企輸血的動能卻在悄然減弱。
年中(zhōng)搶收成績單失色
“現在房企内卷太嚴重了。”在北(běi)京的灼灼烈日下(xià)，某規模房企人士無奈表示，不敢下(xià)班、假裝加班，在地産圈早已泛濫成災，年中(zhōng)業績搶收時，這種焦灼與壓力更是如影随形。但是，實際結果并不盡如人意。
克而瑞最近新發布的數據顯示，TOP100房企6月全口徑銷售額14621億元，較2020年同期增幅僅爲2%，比上月環比收窄17個百分(fēn)點。其中(zhōng)，top10房企、top30房企、top50房企、top100房企銷售增速分(fēn)别1%、-2%、-1%、2%。
“各大(dà)房企6月份推盤不少，業績表現卻并不十分(fēn)亮眼，整體(tǐ)上漲态勢未變，但增速實際上出現放(fàng)緩。”億翰智庫研究總監于小(xiǎo)雨表示。
具體(tǐ)來看，“碧恒萬”分(fēn)别實現723億元、712億元、650億元銷售額，同比分(fēn)别下(xià)降11%、6%、11%；前6個月累計分(fēn)别實現約4264元、3563億元、3518億元，同比增幅約爲15%、2%、10%，在TOP10房企中(zhōng)增幅居于末尾。
融創在6月實現789.8億元銷售金額，成爲單月銷售額最高的房企，同比45%的銷售增幅居TOP10之首。
相較而言，保利發展的表現則不盡如人意，6月僅實現銷售金額約501億元，同比大(dà)幅減少27%，成爲Top10房企中(zhōng)跌幅最大(dà)的；并以前6個月給合計約2850億元的銷售額位居行業第5。
招商(shāng)蛇口則以單月約36%的增速實現約443億元的銷售額，将6個月累計銷售額推高至1769.7億元，累計同比增幅達到60%，排名也從2020年的第10位進步至第7位。
在TOP50房企中(zhōng)，6月銷售額增速處于高位之一(yī)的是建發房産，以同比約122%的增速實現了194.6億元，前6個月累計實現933.7億元的銷售規模，同比增幅則達到178%，距千億隻剩一(yī)步之遙，銷售排名也達到21位。
“百強房企間漲跌互現，部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)單月銷售下(xià)滑嚴重，拖累整體(tǐ)數據增長。”克而瑞證券分(fēn)析師董浩表示。
實際上，房企6月業績表現欠佳，與樓市的整體(tǐ)走勢有關。克而瑞數據顯示，6月典型城市商(shāng)品住宅成交熱度略有回落，30個監測城市預計成交規模達2982萬平方米，環比下(xià)降5%，較2019年同期增幅爲9%。
二三線城市轉弱趨勢尤爲明顯。CRIC監測的26個城市中(zhōng)，6月預計整體(tǐ)成交2641萬平方米，環比下(xià)降8%。杭州、佛山、甯波、常州等前期高熱城市在信貸收緊、調控加碼等壓力下(xià)，迎來階段性回調，成交表現大(dà)不如前。
龍頭房企激烈厮殺
爲對沖業績壓力，房企今年可謂月月有活動。據CRIC調研，廣西桂林、柳州、欽州等城市，開(kāi)發商(shāng)已全面打響“價格戰”，力圖以價換量，折扣可達到7折甚至更低。在不同的市場區域，房企折扣也有明顯的分(fēn)化。
奮力突圍的結果是，百強房企上半年整體(tǐ)銷售規模持續增長。
克而瑞數據顯示，今年前6個月，百強房企實現全口徑銷售額共約70061億元，同比增長38%；其中(zhōng)，top10房企、top30房企、top50房企、top100房企的銷售金額增速分(fēn)别爲27%、33%、35%、38%。
具體(tǐ)到企業表現來看，全口徑銷售規模在3000億元以上的房企數量從“碧萬恒”的3家擴充至4家，融創以3208億元位居第四位，同比漲幅達到了64%。同時，19家房企銷售額突破千億，較去(qù)年同期大(dà)幅增加。
“上半年不少房企快速調整了策略，積極通過多種營銷動作進行搶收、加速回款。多重因素的作用下(xià)，房企上半年整體(tǐ)銷售業績也由此呈現走高态勢。”中(zhōng)指院研究事業部研究副總監劉水表示。
目前，房企TOP10陣營已逐漸穩定，“碧萬恒融”穩居龍頭之列，招商(shāng)保利金地等央企重拾高光時刻；TOP20陣營仍在劇烈厮殺，與去(qù)年上半年相比，綠城全口徑排名上升了7位，旭輝上升了4位。
龍頭房企的體(tǐ)量不斷膨脹，腰部甚至尾部房企的日子卻并不好過。一(yī)位TOP20房企華北(běi)區域人士告訴記者，公司業績壓力高企，集團傳導至區域，區域下(xià)放(fàng)到項目，在壓力最大(dà)的一(yī)線，深夜12點下(xià)班是常态。
機構數據也顯示，截至6月末，遠洋等企業目标完成率不及40%，未來去(qù)化壓力較大(dà)。無論上半年表現如何，在融資(zī)環境趨緊、行業競争加劇的環境下(xià)，在下(xià)半年順利完成銷售業績才是更重要的。
億翰智庫表示，“流量和現金流對于企業發展具有較大(dà)作用，有流量的支撐，企業才可以期待現金流能夠保持暢通，進而維持企業的存活和發展。”
拿地成爲生(shēng)死線
對當今的開(kāi)發商(shāng)來說，拿到地、拿好地，正在變得空前重要。
今年，集中(zhōng)供地在全國22個重點城市正式推行。一(yī)年分(fēn)三次買地，徹底颠覆了房企及地産行業的慣有模式。曾經，買地是在“涓涓細流”下(xià)精心挑選，行業巨變後，拿地變成對房企綜合實力的爆發性考驗。
從目前結果來看，規模房企、國企央企在這場變革中(zhōng)優勢顯著。
克而瑞數據顯示，上半年近六成百強房企新增貨值同比正增長，前五強分(fēn)别爲碧桂園、萬科、保利發展、招商(shāng)蛇口(001979,股吧)、融創中(zhōng)國，與房企規模排名較爲一(yī)緻。恒大(dà)在降負債壓力下(xià)，期内新增貨值僅234.8億元，排名第59位。
萬科上半年發力較猛，貨值同比漲幅在50%以上，新增土地價值也高達1229.9億元，位居行業第一(yī)；因拿地兇猛備受關注的融創，期内新增土地價值981.5億元，與保利、招商(shāng)相當；以三四線爲主的碧桂園、綠地等投資(zī)鋪排較平穩。
究其根源，規模房企上半年聚焦首輪集中(zhōng)供地，一(yī)方面是因資(zī)金優勢可以“先發制人”；另一(yī)方面，“搶跑”首輪雙集中(zhōng)地塊，既可以在年末形成部分(fēn)可售貨值，也爲二、三輪投資(zī)策略提供更大(dà)的騰挪空間。
不過，中(zhōng)指研究院提示稱，首輪拿地的多數項目面臨盈利難題。此外(wài)，首批次集中(zhōng)供地供應量仍然偏少，多數城市出現僧多粥少現象；業績壓力下(xià)，土地市場競争熱度遠超預期，首批集中(zhōng)供地穩地價的初衷基本沒有實現。
克而瑞同樣表示，考慮到融資(zī)環境并未發生(shēng)寬松的轉變，頭部房企首發領跑的同時，同樣需要兼顧三道紅線、融資(zī)監管、現金流等多方面壓力。在上半年積極補充貨值後，預計投資(zī)的腳步将略有放(fàng)緩。
據不完全統計，上半年100家典型房企的融資(zī)額爲6090億元，同比下(xià)降34%，環比下(xià)降29%，是2018年以來的最低水平。“三道紅線”出台疊加房貸集中(zhōng)度管理政策出台後，房企融資(zī)環境持續收緊。
資(zī)金源頭收緊，必将對房企投資(zī)力度産生(shēng)影響，而首當其沖的便是發債高企的選手。目前，房企發債成本分(fēn)化愈發嚴重，低成本的企業如中(zhōng)海、越秀等房企利率不到3%，而成本較高的房企已達到了14.5%。
