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7月2日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（簡稱“《意見》”），明确保障性租賃住房基礎制度和支持政策。
業内人士指出，此次《意見》旨在從土地、資(zī)金、金融、稅收支持以及優化行政審批等5大(dà)方面，全方位支持保障性租賃住房的發展，其重點是減輕保障性租賃住房的企業負擔，大(dà)力增加保障性租賃房源供給；解決新市民、青年人等群體(tǐ)，特别是從事基本公共服務人員(yuán)等群體(tǐ)的住房困難問題。
國務院辦公廳此次印發的《意見》，旨在從土地、資(zī)金、金融、稅收支持等方面，全方位支持保障性租賃住房的發展。資(zī)料圖片
将新市民、青年人群體(tǐ)納入租賃住房保障
《意見》指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，突出住房的民生(shēng)屬性，擴大(dà)保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人爲核心的新型城鎮化，促進實現全體(tǐ)人民住有所居。
值得關注的是，《意見》明确了對象标準，提出保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體(tǐ)的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小(xiǎo)戶型爲主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，準入和退出的具體(tǐ)條件、小(xiǎo)戶型的具體(tǐ)面積由城市人民政府按照“保基本”的原則合理确定。
據了解，第七次全國人口普查結果顯示，2020年我(wǒ)國有3.76億流動人口，這些群體(tǐ)普遍收入較低，租賃需求主要以小(xiǎo)戶型、低租金爲主，而目前租賃市場供給的主體(tǐ)是60-90平方米、租金3000元以上的兩居室，公租房的供給規模也并不大(dà)，導緻新市民、青年人等群體(tǐ)存在住房條件較差、尋找合适房源較爲困難的問題。
在此背景下(xià)，貝殼研究院高級分(fēn)析師黃卉指出，此次《意見》明确指出，保障性租賃住房是以小(xiǎo)戶型、低租金爲主的房源，未來我(wǒ)國将形成覆蓋新市民等群體(tǐ)的住房保障體(tǐ)系，緩解現有租賃住房結構性供給不足的問題，從而讓新市民、青年人等群體(tǐ)，特别是從事基本公共服務的群體(tǐ)也在城市中(zhōng)安居樂業。
巴樂兔研究院也表示，《意見》明确提出，供給側改革優先服務的對象爲新市民、青年人群，主要目的是要擴大(dà)保障性租賃住房供給，緩解人口流動的結構性供給不足，對保障性租賃住房提出了規範性和指導性建議。
推出多項政策支持，提高租賃企業積極性
新京報記者注意到，爲解決符合條件的新市民、青年人等群體(tǐ)的住房困難問題，《意見》明确，由政府給予土地、财稅、金融等政策支持，充分(fēn)發揮市場機制作用，引導多主體(tǐ)投資(zī)、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，适當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商(shāng)業服務設施；支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
《意見》還進而提出了相應的支持政策，比如，在進一(yī)步完善土地支持政策方面，人口淨流入的大(dà)城市和省級人民政府确定的城市，可探索利用集體(tǐ)經營性建設用地建設保障性租賃住房；對企事業單位依法取得使用權的土地，在相應條件下(xià)允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款；可将産業園區中(zhōng)工(gōng)業項目配套建設行政辦公及生(shēng)活服務設施的用地面積所占比例上限由7%提高到15%；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應……對此，黃卉指出，這些政策可以增加有效租賃房源供給，職住不平衡的問題将得到有效緩解。
此外(wài)，保障性租賃住房的發展，離(lí)不開(kāi)金融的支持。爲此，《意見》提出，利用非居住存量土地或房屋建設保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認定書(shū)後，按照适用住房租賃增值稅、房産稅等稅收優惠政策，用水、用電(diàn)、用氣價格按照居民标準執行。同時，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體(tǐ)提供長期貸款，在實施房地産信貸管理時予以差别化對待。
值得注意的是，7月2日，國家發改委還印發了《關于進一(yī)步做好基礎設施領域不動産投資(zī)信托基金（REITs）試點工(gōng)作的通知(zhī)》，該通知(zhī)明确将保障性租賃住房（包括各直轄市及人口淨流入大(dà)城市的保障性租賃住房項目）納入基礎設施REITs試點項目。
在ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然看來，該通知(zhī)可視爲《意見》的配套政策，這意味着國家将從資(zī)金端爲加快發展保障性租賃住房提供援力。黃卉則表示，預計未來保障性租賃住房的融資(zī)環境将獲得改善，融資(zī)難的問題将被有效緩解。
業内人士預計，未來保障性租賃住房的融資(zī)環境将獲得改善，融資(zī)難的問題将獲得有效緩解。資(zī)料圖片
業内：租賃新政精準度高、操作性強
在黃卉看來，此次《意見》旨在從土地、資(zī)金、金融、稅收支持以及優化行政審批等5大(dà)方面全方位支持保障性租賃住房的發展，從而解決新市民、青年人等群體(tǐ)特别是從事基本公共服務人員(yuán)等群體(tǐ)的住房困難問題。
房東東公寓創始人全靂指出，《意見》是中(zhōng)央一(yī)份綱領性文件，再次強調租賃住房的保障，這和中(zhōng)央房地産政策是承上啓下(xià)和互補的關系，必須堅持房住不炒。
“精準度高、操作性強是《意見》的突出特點。”趙然告訴新京報記者，《意見》的落點精準，在需求側，明确了保障性租賃租房服務的人群、需求特點，對于産品設計、租金設定都提出了相應要求，充分(fēn)體(tǐ)現了保障新市民、青年人的決心。而在供給側，該政策直擊目前保障性租賃住房市場發展的兩大(dà)矛盾：一(yī)是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業投入大(dà)、收益低的矛盾。
此外(wài)，趙然指出，《意見》提出“堅持供需匹配”“産業園區大(dà)力發展宿舍型保障性租賃住房”“鼓勵在地鐵上蓋物(wù)業中(zhōng)建設一(yī)定比例的保障性租賃住房”，這些政策都将極大(dà)地緩解市場供需錯配的矛盾。
值得一(yī)提的是，這并非首次提出要緩解新市民青年人等群體(tǐ)住房困難。
實際上，今年6月18日召開(kāi)的國務院常務會議，确定了要加快發展保障性租賃住房的政策，緩解新市民青年人等群體(tǐ)住房困難。會議指出，爲保障城鎮化進程中(zhōng)新市民、青年人基本住房需求，确定落實城市政府主體(tǐ)責任，鼓勵市場力量參與，增加租金低于市場水平的小(xiǎo)戶型保障性租賃住房供給。人口淨流入的大(dà)城市等，可利用集體(tǐ)經營性建設用地、企事業單位自有土地建設或利用閑置商(shāng)業辦公用房等改建保障性租賃住房。10月1日起，租賃企業向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%征收房産稅。
“《意見》出台後，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，随着金融财稅政策的落地，保障性租賃住房的融資(zī)方式走向多元化，未來将形成多主體(tǐ)供給、多渠道保障的成熟住房租賃市場，各類群體(tǐ)都能夠在城市中(zhōng)住有所居，安居樂業。”黃卉稱。
影響：平抑市場租金，助推企業向輕資(zī)産轉型
那麽，上述《意見》對于租賃企業而言，将帶來哪些影響？對此，優客逸家CEO劉翔告訴新京報記者，短期而言，保障性租賃住房會平抑市場租金水平，對于過往以高價包租，或經營預算是以租金上漲爲前提的企業，在經營損益上會帶來一(yī)些影響。中(zhōng)長期來看，保障性租賃住房以及相關配套政策增加了市場的可出租房源供給，對有精細化運營能力的專業公司是長期利好。
“未來，這些房源都需要委托專業運營公司來管理，有助于行業内部分(fēn)企業向輕資(zī)産化轉型發展。”劉翔稱。
安歆集團創始人兼CEO徐早霞指出，該政策一(yī)旦落地，可帶來較多利好。其中(zhōng)，“非改租”可以同步将商(shāng)用電(diàn)改爲民用電(diàn)标準，這在住客成本下(xià)降和幸福指數提升上作用明顯；産業園區配套比例7%提升到15%，且提高部分(fēn)主要用于建設宿舍型公寓，可解決園區配套不足且産品錯配的問題；簡化審批流程，可以讓企業開(kāi)業時間更爲可控；保障性用房不需要補繳土地出讓金，可以增加房源供給；此外(wài)，加強金融支持，對于企業而言，則可以拿到更低成本的資(zī)金。
趙然指出，《意見》對用于保障性租賃住房的土地和物(wù)業所有權給予了保障，明确了“誰投資(zī)、誰所有”。同時，“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款”“土地款項可以分(fēn)期支付”等細則，可以從用地源頭進行合理的地價讓渡，從而給企業減負。
新京報記者 張曉蘭
