欄目導航 Navigation
今年第二季度，北(běi)京甲級寫字樓市場延續了一(yī)季度的強勢行情。6月29日，高力國際在華北(běi)區第二季度新聞發布會上透露，近十年來，北(běi)京甲級寫字樓首次出現連續兩個季度去(qù)化量超20萬平方米。與此同時，北(běi)京大(dà)宗交易市場回暖速度超過預期，成交面積、成交金額均超過此前三個季度之和。
在強勁的需求背後，互聯網科技行業功不可沒，占據北(běi)京甲級寫字樓市場近五成5000平方米以上大(dà)宗交易，未來這一(yī)趨勢或将延續。由此，高力國際預計，今年全年淨吸納量也極有可能創出十年新高，超預期的需求将減小(xiǎo)市場去(qù)化壓力，年底空置率有望出現同比實質性回落。
需求強勁，二季度甲級寫字樓空置率顯著下(xià)降
今年一(yī)季度和二季度，企業新租、擴租意願強烈，租賃市場持續放(fàng)量。這也是近十年來，北(běi)京甲級寫字樓首次連續兩個季度去(qù)化量超20萬平方米。
據高力國際數據顯示，二季度，北(běi)京甲級寫字樓市場淨吸納量近37萬平方米，扣除自用和預租面積後，市場去(qù)化量近25萬平方米，基本和一(yī)季度持平。相較曆史平均數據而言，北(běi)京甲級寫字樓市場上半年累計去(qù)化量超過50萬平方米，幾乎提前完成了去(qù)年全年的任務。
值得注意的是，雖然二季度甲級寫字樓新入市項目增加到31萬平方米，但強勁的需求導緻空置率進一(yī)步降至18.2%。同時，市場平均租金爲341.5元/月/平方米，環比降幅持續收窄。
整體(tǐ)來看，大(dà)部分(fēn)區域子市場均釋放(fàng)出積極的市場信号。高力國際董事總經理鄧懿君表示，CBD二季度甲級寫字樓表現火(huǒ)熱，在大(dà)宗租賃成交的支撐下(xià)，市場出現快速去(qù)化，淨吸納量（剔除自用影響）超過9萬平方米，空置率進一(yī)步降至13%。究其原因，一(yī)方面是區域内超甲級寫字樓現有租戶穩定性較高；另一(yī)方面，一(yī)些甲級寫字樓以價換量，較高的性價比使得競争力進一(yī)步提升。
與此同時，二季度，麗澤、東城商(shāng)務區和亞奧市場也達到了5萬平方米左右的去(qù)化量。麗澤市場在頭部科技和金融企業入駐的帶動下(xià)，承接了大(dà)量成熟市場的外(wài)溢需求，今年上半年已經實現接近20萬平方米的去(qù)化，區域空置率在一(yī)年左右的時間内從87%快速降至60%左右。
此外(wài)，乙級寫字樓和産業園區市場的需求也相當旺盛。高力國際華北(běi)區董事總經理嚴區海表示，乙級寫字樓市場二季度去(qù)化超過8.5萬平方米，其中(zhōng)大(dà)部分(fēn)需求集中(zhōng)在CBD市場，平均租金穩定在238元/月/平方米。
值得一(yī)提的是，北(běi)京大(dà)宗交易市場回暖速度也超過了預期。二季度，北(běi)京共錄得12宗交易，成交面積約爲49萬平方米，成交金額近260億元。成交面積、成交金額均超過此前三個季度之和。
從目前來看，投資(zī)者對于北(běi)京大(dà)宗交易市場依然持續看好。其中(zhōng)，保險、基金等投資(zī)機構在北(běi)京市場表現活躍，自用客戶需求也依舊(jiù)旺盛。由于受益于線上經濟發展及互聯網企業的擴張需求，預期中(zhōng)關村(cūn)(000931,股吧)、上地闆塊的大(dà)宗交易辦公物(wù)業将持續吸引市場關注。
圖片來源：高力國際
租金企穩，寫字樓市場年度淨吸納量或創十年新高
從下(xià)半年的供需來看，市場整體(tǐ)上保持供需平衡指日可待。
據高力國際數據顯示，雖然今年全年新增供應量比之前預計有所降低，但依然超過120萬平方米，下(xià)半年預計入市的新項目體(tǐ)量在60萬-70萬平方米，大(dà)部分(fēn)供應将集中(zhōng)在今年三季度。
雖然市場的供應壓力依然很大(dà)，但預計年底空置率有望出現同比實質性回落。對此，高力國際華北(běi)區研究部董事陸明解釋稱，首先，新項目自用和預租比例相對較高，因此實際入市面積對市場沖擊有限；其次，市場上仍有大(dà)宗租賃交易在談并可能在下(xià)半年完成。因此，今年下(xià)半年，市場整體(tǐ)需求依然會維持相對高位，預計年度淨吸納量也極有可能創出十年新高。
從整體(tǐ)走勢來看，北(běi)京甲級寫字樓市場調整的時間窗口即将關閉，正在形成租金企穩的預期。陸明認爲，目前宏觀經濟增速已回歸正常增速，疫情陰霾也已趨于消散，寫字樓需求呈爆發式增長，市場正在向以新經濟驅動爲主的去(qù)化周期邁進。在宏觀經濟政策保持穩定的前提下(xià)，預計去(qù)年四季度19.4%的空置率将成爲階段性高點，超預期的需求增長将減小(xiǎo)市場去(qù)化壓力。
值得關注的是，高力國際數據顯示，互聯網科技占據北(běi)京甲級寫字樓市場近五成5000平方米以上大(dà)宗交易，預計未來這一(yī)趨勢或将延續。同時，在未來的兩三年内，北(běi)京市場新增項目或将大(dà)幅減少，整體(tǐ)市場将處于穩定去(qù)化階段。
新京報記者 袁秀麗
