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[ 就全國市場來看，後期政策環境将依舊(jiù)偏緊，更多熱點城市或圍繞加強住房信貸管控力度、加碼熱點片區調控、發布二手住房成交參考價格等方面不斷完善樓市調控政策，預計未來熱點城市市場将逐步恢複理性，房價将更趨平穩。 ]
在許多熱點城市，樓市終于在2021年中(zhōng)出現了刹車(chē)迹象。
各方市場信息顯示，在各地祭出的新一(yī)輪強調控之下(xià)，深圳、合肥、廣州、成都、杭州等熱門城市，均已出現降溫苗頭，盡管房價并沒有實質性回調，但市場情緒已經實實在在地由熱轉冷。長三角、珠三角核心城市樓市表現整體(tǐ)較爲突出，個别城市出現短期快速上漲行情後逐步企穩；而北(běi)方樓市景氣度整體(tǐ)較爲低迷。
從去(qù)年年中(zhōng)以來的不停上漲，到今年中(zhōng)的不再漲，剛需購房者的心态亦從焦慮逐步回歸平靜。
業内人士預計，在全方位調控政策的合力之下(xià)，疊加涉房信貸持續收緊，熱點城市樓市将步入一(yī)個新的平穩期，剛需購房者也可能迎來從容買房好時光。
熱點城市降溫
調控政策頻(pín)出疊加小(xiǎo)陽春效應逐漸減退，樓市行情分(fēn)化顯著。
日前，長春市住房保障和房屋管理局此前發通知(zhī)表示：“近期，有房地産開(kāi)發企業按商(shāng)品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款後在一(yī)定期限内予以部分(fēn)返款。該行爲涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地産調控政策精神。”
正在沖刺年中(zhōng)銷售任務的深圳地産開(kāi)發人士在留意到類似消息之後，向第一(yī)财經記者表示，主管部門并非不允許房價下(xià)降，而是意在防控樓市調整期，開(kāi)發商(shāng)推行返本銷售引發資(zī)金爆雷，風險轉嫁予政府。
“開(kāi)發商(shāng)推行返本銷售，至少也說明項目很可能在當地遇到了銷售受阻、去(qù)化困難，急需現金流回血。”該人士說，預計後續這類行爲在樓市景氣度較低的城市，或者景氣度斷崖式下(xià)行的城市會多起來。
長春的市場，是樓市趨冷城市的縮影，但在南(nán)方，一(yī)些城市仍然保持着一(yī)定的熱度。比如房價漲幅5月份繼續領跑一(yī)線城市的廣州，熱門區域的新房依然暢銷。受上半年限價政策影響，廣州黃埔區、南(nán)沙區、番禺區等熱度較高的闆塊，目前均有在售樓盤精裝變毛坯，以規避限價政策對利潤的沖擊，且去(qù)化仍較爲理想。
一(yī)北(běi)一(yī)南(nán)，正是樓市行情分(fēn)化的集中(zhōng)體(tǐ)現。
國家統計局新近發布的數據顯示，前5個月商(shāng)品房銷售面積、銷售額再創曆史新高，分(fēn)别同比增長36.3%、52.4%。區域之間銷售差異懸殊正在持續。其中(zhōng)，東部地區領跑各大(dà)區域，商(shāng)品房銷售面積、銷售額分(fēn)别同比增長42.5%、61.8%；東北(běi)地區銷售狀況墊底各大(dà)區域，商(shāng)品房銷售面積、銷售額分(fēn)别同比增長22.2%、22.3%。
事實上，城市間的分(fēn)化局面在2020年就有所體(tǐ)現。對比2020年各大(dà)機構關于樓市交易規模、成交量、房價漲幅等排名，長三角、珠三角核心城市整體(tǐ)位列前列；北(běi)方樓市景氣度整體(tǐ)較爲低迷。
以房價漲幅爲例，貝殼研究院在關于2020年二手房房價排行榜單中(zhōng)，位列房價前十的城市深圳、上海、廈門、杭州、廣州、南(nán)京、蘇州等均分(fēn)布在長三角、珠三角核心城市群。相較之下(xià)，房價下(xià)跌的以北(běi)方城市爲主，TOP10中(zhōng)占據8席，諸如，廊坊、青島、濟南(nán)、鄭州等。
截至今年5月底，山東半島、京津冀房地産市場持續低位運行的狀況仍表現顯著。根據中(zhōng)國房地産指數系統百城價格指數，2021年5月，山東半島、京津冀持續低位運行，新建住宅價格環比分(fēn)别上漲0.25%、0.22%；珠三角、長三角繼續領漲各主要城市群，其新建住宅價格環比分(fēn)别上漲0.41%、0.39%。
值得關注的是，與去(qù)年不同的是，盡管今年上半年的樓市繼續分(fēn)化，但熱點城市卻火(huǒ)熱不再，市場降溫特征明顯。
以去(qù)年房價漲幅領跑全國的深圳爲例，國家統計局發布的5月份70城房價漲跌幅指數表中(zhōng)，深圳由上月持平轉爲下(xià)降0.1%。深圳二手住宅價格自2019年6月之後已經連漲了23個月，月均環比上漲1%，這是首次出現下(xià)調。而在今年1月70城房價漲跌幅排名中(zhōng)，深圳還以1.7%的環比漲幅位列榜首。新房方面，中(zhōng)原地産數據顯示，深圳5月新房住宅成交套數環比下(xià)滑23.6%，成交面積環比下(xià)滑24.9%。新房住宅成交已經連續5個月在下(xià)滑了。目前，熱衷于一(yī)手房打新的深圳人，已經不再“逢新必搶”，部分(fēn)新樓盤開(kāi)盤去(qù)化低于去(qù)年市場火(huǒ)熱之時。
同樣，樓市逐步降溫的局面在東莞、杭州、甯波、南(nán)京、西安等多個核心城市均有所體(tǐ)現。
以成都爲例，該市今年上半年祭出了“人房比”超3倍樓盤限售期限将變爲5年，還發布201個小(xiǎo)區二手住房成交參考價格發布機制等調控升級舉措。克而瑞在此前對成都2021年（前4月）成交均價統計顯示，較2020年有2%以内下(xià)降。
招商(shāng)蛇口(001979,股吧)在成都的一(yī)位市場人士告訴第一(yī)财經記者，去(qù)年末成都網紅樓盤搖号“打新”熱度高漲，土拍市場也屢創新高，前十的開(kāi)發商(shāng)均将成都視爲年底沖刺銷售回款的核心城市，今年四月以來已逐漸感受到市場慢(màn)慢(màn)變冷。
“我(wǒ)們今年上半年在成都的推盤節奏相比去(qù)年下(xià)半年慢(màn)了一(yī)些，主要是市場已經感受到了調控政策端傳導的壓力，也根據市場變化在做動态調整。”該人士表示，類似狀況在南(nán)京、泉州、佛山等地近期也有所顯現。
後市趨穩
與樓市悄然變化相伴的還有信貸額度的變化。
5月下(xià)旬至今，合肥、南(nán)京、廣州、武漢等多個熱點城市均出現房貸利率上調、二手房貸申請難、放(fàng)款周期延長的現象。
以廣州爲例，多個銀行房貸從審批到發放(fàng)，由早期的2~3個月變爲當前的4~6個月。部分(fēn)銀行今年上半年的額度用完了，正在審批的貸款，三季度的信貸額度都不一(yī)定能夠滿足。
在此之前的4月，廣州已經發布樓市調控新政，提出通過人才政策新購買的住房，限售年限從兩年提高至三年；二手房交易增值稅的征免年限，從兩年提升至五年等，以拉長交易期限、提升交易成本等給市場降溫。尤其是2020年房價漲幅領跑廣州的南(nán)沙區、黃埔區，受到新盤限價備案政策的影響，上半年新盤入市節奏有受到幹擾，黃埔區新房庫存量已經持續墊底。
更多市場人士認爲，疊加新近的信貸收緊、後期熱門區域新盤入市增多等，廣州樓市情緒下(xià)半年将逐步回歸理性。
深圳、東莞、杭州等去(qù)年早于廣州熱起來的部分(fēn)熱門城市已經進入橫盤期了，這也被認爲是剛需客上車(chē)的拐點時刻來臨。
比如深圳樓市東西區域交易分(fēn)化的現象在今年一(yī)季度已經開(kāi)始顯現，龍崗、羅湖、鹽田三個東部區域二手房交易同比去(qù)年一(yī)季度增加；其他區域下(xià)降，其中(zhōng)寶安、南(nán)山、龍華三區降幅較大(dà)，這一(yī)趨勢仍在持續。尤其是總價低上車(chē)盤聚集的龍崗區4~5月二手住宅交易占比最高25%，該區域一(yī)直被視爲深圳剛需客聚集的核心闆塊。
深圳中(zhōng)原研究中(zhōng)心（6月20日~26日）監測的業主報價數據顯示，絕大(dà)部分(fēn)二手房業主已由叫價堅挺，轉爲小(xiǎo)幅下(xià)調價格。但是更多市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實質性變化，可能要看三季度的情況了。
就全國市場來看，後期政策環境将依舊(jiù)偏緊，更多熱點城市或圍繞加強住房信貸管控力度、加碼熱點片區調控、發布二手住房成交參考價格等方面不斷完善樓市調控政策，預計未來熱點城市市場将逐步恢複理性，房價将更趨平穩。
“三季度可能部分(fēn)地段、學位等優勢不顯著，堅持不住的賣家會降價，類似于長三角、珠三角核心城市的剛需客，可以利用市場調整的契機，從容篩選心儀的房源。”深圳一(yī)家TOP3房企的營銷負責人說道。
銀行方面，央行數據顯示，5月以個人住房貸款爲代表的居民中(zhōng)長期貸款增加4426億元，同比少增236億元，環比減少492億元，已連續兩個月下(xià)降。各地二手房貸額度緊張的局面，或仍将持續一(yī)段時間。
6月1日，在銀保監會召開(kāi)的新聞發布會上，統信部副主任劉忠瑞稱，銀保監會将對新增涉房貸款占比較高的銀行實施名單制管理,“對限期整改不到位的，将進一(yī)步采取更加嚴厲的監管措施。”
上述深圳一(yī)家TOP3房企的營銷負責人也指出，去(qù)年領漲的熱門城市接下(xià)來将進入樓市深度盤整期，剛需買房客可以更爲從容地進行房産交易，也需提前做好信貸端資(zī)格審查、放(fàng)款周期趨長的心理準備。
