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大(dà)多數專業人士表示，現在的情況與金融危機前不可同日而語，不隻資(zī)産信用狀況有天壤之别，且推動房價上漲的主要因素是基本面，是供需邏輯，因此房價今後還将繼續上漲，隻是幅度會有所放(fàng)緩
圖/IC
編輯｜蘇琦
疫情重塑了美國的房地産市場。疫情的影響與房地産市場基本面因素相疊加，造成了過去(qù)一(yī)年以來，大(dà)批尋求買房者突然湧入市場，美國樓市異常火(huǒ)熱。美國房價一(yī)路飙升，到去(qù)年11月，房價以經濟大(dà)衰退以來最快的速度上漲，今年春季的中(zhōng)位數房價上漲達到兩位數字（百分(fēn)比）。很多美國從業者表示，近50年來，從未見過美國今年5月這樣的房價漲勢。
美國全國地産經紀商(shāng)協會(NAR)日前表示，美國5月成屋中(zhōng)位數價格同比上漲23.6%，至35.03萬美元，爲紀錄高點。這一(yī)年度價格漲幅爲1999年以來最強勁的一(yī)次。自從去(qù)年7月首次突破30萬美元以來，中(zhōng)位數房價已大(dà)幅攀升。2021年5月售價100萬美元以上房屋的成交量比去(qù)年同期增加了一(yī)倍之多。房地産經紀公司Redfin Corp.的數據顯示，5月有超過一(yī)半的住房成交價格超過其上市價格。
房價暴漲帶來的直接影響是，搶房大(dà)戰在美國各地上演，從南(nán)到北(běi)，從西到東，從休閑勝地到世界級大(dà)都市紐約近郊，從傳統熱門地區到過去(qù)無人問津的小(xiǎo)城鎮。一(yī)些購房者對《财經》記者表示，連那些破舊(jiù)不堪的房子都變成了大(dà)家要搶奪的目标。成屋價格的大(dà)幅上漲也吓退了一(yī)些買家。
美國知(zhī)名房地産專家、前房利美（Fannie Mae）首席信用官現美國企業研究所住房中(zhōng)心（American Enterprise Institute's Housing Center）主任埃德?平托指出，美國房地産市場分(fēn)成低、中(zhōng)低、中(zhōng)高和高四個價格等級，美國高端房地産的價格較去(qù)年5月增長了25%，總體(tǐ)漲幅達到15%。低價和中(zhōng)低價格等級的房價年同比漲幅分(fēn)别爲14%和15%。平托說，在市場繁榮時期，通常是低端房屋市場表現最爲搶眼，到目前爲止都是如此。但高端住房市場的出色表現意味着高收入者正在遷移，他們可能選擇賣掉在高房價的城市裏的住房，搬到房價更低的地方生(shēng)活。
金融服務公司B. Riley FBR Inc.首席全球策略師兼董事總經理馬克·格蘭特(Mark J. Grant)對《财經》記者指出，美國經濟正在蓬勃發展。從美聯儲大(dà)放(fàng)水到經濟刺激政策，加之疫情期間金融等行業創造的金錢源源不斷流入，助燃了美國的一(yī)片紅火(huǒ)。
美國經濟的紅火(huǒ)在房市的表現就是搶房白(bái)熱化。一(yī)套房子推到市場後會出現買家互相加價競購、通過各種奇妙方式打動甚至賄賂賣家，有些沒有親眼看過就“盲買”。總部位于加州的房地産咨詢公司John Burns Real Estate Consulting的約翰·伯恩斯(John Burns)說，有了BiggerPockets和Fundrise等在線房地産投資(zī)平台，外(wài)地投資(zī)者就可以更方便地在全美各地的小(xiǎo)城市購置房産了。這使得過去(qù)隻發生(shēng)在本地購房者之間的競争，拓展爲投資(zī)客與本地購房者的競争。有數據顯示，投資(zī)客參與的交易已經占到每年全美房産銷售的五分(fēn)之一(yī)左右。
一(yī)些沒落的鐵鏽地帶城市由于經濟凋敝，近幾十年來人口增長緩慢(màn)，因此房價很低，今年也一(yī)躍成爲人們搶房的目的地。房地産網站Realtor.com的數據顯示，阿倫敦周圍都市圈今年1月份房産挂牌價的中(zhōng)位數同比上漲了24%。距田納西州首府納什維爾150英裏的小(xiǎo)鎮馬丁市(Martin)等地的情況也是如此，馬丁市的挂牌價中(zhōng)位數同比暴漲了159%；而在距韋恩堡(Fort Wayne)約30英裏的印第安納州肯德爾維爾市(Kendallville)，挂牌價中(zhōng)位數攀升了56%。伯利恒房地産中(zhōng)介公司DLP Realty的副總裁喬納森(sēn)·坎貝爾(Jonathan Campbell)表示，一(yī)年前，包括伯利恒在内的阿倫敦都市區的平均房價原本在22.5萬美元上下(xià)。如今已一(yī)路升至27萬美元以上，當地房地産市場異常火(huǒ)爆，以至于看房者常常造成交通堵塞，房産往往在挂牌後不到48小(xiǎo)時就能售出。
推動房價暴漲的原因是，多位經濟學家對《财經》記者分(fēn)析說，一(yī)方面利率創下(xià)紀錄低點，低房貸利率刺激了強勁的需求，加之居家辦公打破了工(gōng)作地點的束縛，人們得以更靈活地選擇居住地，家庭工(gōng)作空間則變得更加重要；另一(yī)方面對社交疏離(lí)的需求增加了對單戶住宅的需求，外(wài)加幾十年來，受20世紀50年代發起于加州的NIMBY（别建在我(wǒ)家後院）運動催生(shēng)的嚴格區域劃分(fēn)法律，導緻的高成本嚴重限制了新建住宅。
美國房地産經紀人協會最新報告顯示，2001年至2020年期間，全美房屋建築商(shāng)平均每年新建122.5萬套住房，這一(yī)數字低于1968年-2000年間的年均150萬套。與長期曆史水平相比，報告稱過去(qù)20年的美國新房建造量已減少了550萬套，其中(zhōng)包括200萬套單戶住宅，110萬套2至4戶的多戶型住宅和240萬套至少5戶的多戶型住宅。如果想要填補這樣的供應缺口，建築商(shāng)的住宅建設速度需要達到每年新建210萬套房屋，這仍需要十年時間才能解決這個問題。
但自從全球金融危機前樓市泡沫的形成和崩盤後，過去(qù)十年來美國新建住房低迷，導緻供應不足。在過去(qù)的一(yī)年裏，因受疫情沖擊，建築材料和勞動力成本持續走高，美國建築商(shāng)不得不放(fàng)緩了建設房屋的步伐。目前，建築商(shāng)們的情緒仍未見好轉，美國6月住房開(kāi)發商(shāng)信心指數意外(wài)降至十個月來最低水平。
未來幾個月，人們相信全美房價依舊(jiù)有大(dà)幅上漲的巨大(dà)空間。這背後更深層次的問題是美國人口結構的變化。嬰兒潮一(yī)代變得很長壽，他們将房地産視爲一(yī)種投資(zī)，認爲房産既能創造财富，也能保值增值，不再出售住房。在過去(qù)15年來，嬰兒潮不再騰出房子給年輕一(yī)代，他們擁有住房并熱衷于就地養老。
在需求端上，由于人口紅利，千禧一(yī)代繼續以30%-50%的速度推動新家庭的形成，因此，住房需求在未來一(yī)段時間内仍保持強勁。最新數據顯示，在衆多美國購房者當中(zhōng)，22歲至40歲之間的年輕人已占據最大(dà)比重，達37%。與此同時，年輕一(yī)代要面對更多的負擔、學生(shēng)債務以及居住在更健康的就業市場附近的願望——這通常意味着生(shēng)活在更昂貴的地方，使他們不能參與到房地産市場之中(zhōng)。?
這讓人們聯想起次貸危機前的樓市繁榮期，同時也擔心新的房地産泡沫和新的房地産市場崩盤。但大(dà)多數專業人士對《财經》記者表示，現在的情況與15年前不可同日而語，不隻資(zī)産信用狀況有天壤之别，且推動房價上漲的主要因素是基本面，是供需邏輯，因此房價今後還将繼續上漲，隻是幅度會有所縮小(xiǎo)。
