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文 /七公
出品 / 節點财經
“别讓潘石屹跑了”，這句喊了多年的口号，終于在近日一(yī)語成谶。
6月16日，SOHO中(zhōng)國（00410.HK）發布公告稱，黑石集團發出全面收購要約，以取得SOHO中(zhōng)國的控制權。交易完成後，SOHO中(zhōng)國董事長潘石屹和執行董事張欣僅隻保留9%股份，并将退出董事會。
同日，潘石屹在個人微博轉發該消息。
圖源：潘石屹微博
這意味着，未來潘石屹夫婦對SOHO中(zhōng)國的作用主要在于“場外(wài)幫襯”，持續7年的資(zī)産出售之路正式畫上句号。
節點财經注意到，黑石此次計劃以每股5港元進行要約收購，要約最高現金代價爲236.58億港元，相較之前傳言的40億美元的交易對價，折扣力度不小(xiǎo)，也遠低于潘石屹最初的預期。
不過，以潘石屹夫婦在SOHO中(zhōng)國63.93%的持股比例，還是能有142.8億港元落袋爲安。這對于急于離(lí)場的潘石屹和業績不振的SOHO中(zhōng)國來說，已經是個不錯的選擇了。
/ 01 /
山溝溝裏走出的房地産大(dà)亨
1963年，潘石屹出生(shēng)在甘肅省天水市潘集寨村(cūn)。按照《潘石屹：我(wǒ)的價值觀》一(yī)書(shū)中(zhōng)的介紹，“我(wǒ)們家當時是這個村(cūn)子裏最窮的一(yī)家，周圍的鄰居一(yī)直都在幫助我(wǒ)們，送給我(wǒ)們吃的和穿的，還經常幫助我(wǒ)們家幹活。”
雖然家庭條件很困難，但爺爺和父親都是很有文化的人，特别是爺爺，曾是黃埔軍校的軍官，這讓潘石屹從小(xiǎo)就享有豐富的精神财富，學習名列前茅。
回憶往事，1978和1987年是潘石屹人生(shēng)履曆的兩個重要節點。
1978年，中(zhōng)斷十年的中(zhōng)國高考制度恢複，潘石屹成爲全班13個學生(shēng)裏唯一(yī)走出大(dà)山的孩子，來到了蘭州培黎學校；埋頭苦讀兩年後，1981年，潘石屹又(yòu)以全校第二名的成績考進河北(běi)石油管道學院。
三年大(dà)專畢業，他被分(fēn)配到廊坊石油部管道局經濟改革研究，月薪101元。相比當時在清水縣縣政府工(gōng)作，隻能拿57元錢的父親，潘石屹的俸祿不低。
然而，鐵飯碗加高工(gōng)資(zī)并沒有讓他獲得滿足。
1987年，是一(yī)個騷動而熱烈的年份。接着鄧小(xiǎo)平南(nán)巡講話(huà)，市場經濟的啓動催生(shēng)出各種掘金機會，“我(wǒ)們下(xià)海吧”，所有年輕或不太年輕的人心裏都有一(yī)股按捺不住的沖動，潘石屹也從北(běi)方的廊坊來到了相對更加潮流和開(kāi)放(fàng)的深圳。
但在深圳，他沒有找到什麽機會。之後，潘石屹輾轉到了海南(nán)。
彼時的海南(nán)，由于受特區開(kāi)發政策的影響，已經熱的“一(yī)塌糊塗”了，大(dà)量投資(zī)商(shāng)在這裏爆炒房地産，導緻大(dà)批土地被出讓，被閑置，被用來囤積炒作。
潘石屹很幸運，在海南(nán)他不僅搭上了“點土成金”的暴富列車(chē)，還遇到了5個志(zhì)同道合的小(xiǎo)夥伴——馮侖、王功權、易小(xiǎo)迪、王啓富和劉軍，即後來爲人熟知(zhī)的“萬通六君子”。
圖源：網絡
六人齊聚一(yī)堂，在1991年合夥成立了海南(nán)農業高科技開(kāi)發公司，萬通公司的前身。
和大(dà)部分(fēn)淘金客一(yī)樣，他們倒賣批文，炒作土地，很快便掘到了第一(yī)桶金。
但比大(dà)部分(fēn)淘金客雞賊的是，他們較早覺察到了海南(nán)的地産泡沫。
1992年底，潘石屹去(qù)海口規劃局查一(yī)個項目的産權情況，他發現，海口的人均住房面積已經達到49平方米，而同期的北(běi)京人均住房面積隻有7平米。
“海南(nán)剛剛建省，又(yòu)是在海口這樣一(yī)個不富裕、一(yī)個紅綠燈和電(diàn)都沒有的地方，人均住房面積居然接近五十平方米，這就是房地産泡沫啊，跑得越早越好。”潘石算了算賬，覺得情況很不妙。
謹慎期間，六人在第二年便撤離(lí)海南(nán)，馮侖和潘石屹換道北(běi)上。
後面的故事，即被大(dà)衆所熟知(zhī)的，潘石屹離(lí)開(kāi)萬通後，于1995年和妻子張欣在北(běi)京創辦SOHO中(zhōng)國，主攻商(shāng)業地産。
伴随着樓市的波谲雲詭，從SOHO現代城到建外(wài)SOHO、SOHO尚都、朝外(wài)SOHO，潘石屹逐漸成爲中(zhōng)國地産業的标志(zhì)人物(wù)。
/ 02 /
天生(shēng)的“二道販子“
說到賣資(zī)産，潘石屹的老友曾經這樣評價他：小(xiǎo)潘賣東西很厲害，他是天生(shēng)的二道販子！
事實上，從2014年以82.8億元出售上海SOHO海倫廣場開(kāi)始，粗略統計，5年時間，SOHO中(zhōng)國累計出售資(zī)産套現高達293.41億元。
數據來源：公開(kāi)資(zī)料整理
一(yī)邊在國内“賣賣賣”，另一(yī)邊，潘石屹不停地在國外(wài)“買買買”。
據節點财經了解，截止目前，潘石屹在海外(wài)買入了如下(xià)項目：2011年，7億美元買下(xià)紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大(dà)樓；2012年，6億美元獲得曼哈頓公園大(dà)道廣場49%股權；2013年，14億美元收購美國通用汽車(chē)大(dà)廈40%股權。
此外(wài)，潘石屹長子還在英國成立了一(yī)家房地産公司，擁有當地多個大(dà)型地産項目，包括由首個華人主導的英國學生(shēng)公寓品牌。
一(yī)般來說，企業家對自己一(yī)手創立的公司都深情無比，爲什麽潘石屹夫妻會舍得将養大(dà)的孩子，拱手相讓給别人？
在節點财經看來，潘石屹過于謹慎甚至偏于保守的性格，使SOHO中(zhōng)國多次錯失發展良機，最終導緻公司業績規模越做越小(xiǎo)，這或是他産生(shēng)“賣意”的主因之一(yī)。
2008年，席卷全球的金融危機爆發，中(zhōng)國房地産市場在經曆一(yī)輪暴漲後遭遇政策重拳遏制。
2008年3月，手握上市剛融來的19億美元的潘石屹，發表了一(yī)個“百日劇變論”，認爲房地産将進入下(xià)行通道，SOHO中(zhōng)國所有戰略的調整都采用最保守的方式，以保留最充足的現金流。
結果，巨變并沒有發生(shēng)。“四萬億計劃”、“十大(dà)産業振興計劃”和創業闆的推出，互爲勾連，宏觀政策在2008年底發生(shēng)180°大(dà)拐彎。
貨币寬松之下(xià)，房地産行業迎來久旱逢甘霖之喜，刺激房價蹭蹭蹭地往上漲，之前杠杆最高的地産商(shāng)成爲了收益最大(dà)的人，而SOHO中(zhōng)國的命運也從此埋下(xià)伏筆。
2010年，中(zhōng)國房地産率先走出低谷，但SOHO中(zhōng)國卻從高峰走向低谷。受困于北(běi)京“禁止物(wù)業散售”的政策，2011年SOHO中(zhōng)國營業額同比大(dà)跌67.64%，營業利潤同比下(xià)降71.67%。
爲了應對上述“禁令”，2012年，潘石屹基于中(zhōng)國物(wù)業銷售市場将面臨收縮局面的預判，決定SOHO中(zhōng)國決定由“銷售”向“自持”轉型，随着租金的升高，“五年後，SOHO租金年收入将超過40億元”。
然而，現實并不如潘石屹想的那樣。因爲要把全部資(zī)金儲備用來支撐轉型過程中(zhōng)的開(kāi)支，SOHO中(zhōng)國沒錢拿地，自然也沒發擴張，隻能守着物(wù)業資(zī)産過“包租公”的日子。
另一(yī)邊，中(zhōng)國房地産市場，特别是住宅市場，卻在2014年之後迎來又(yòu)一(yī)波主升浪。被動的SOHO中(zhōng)國一(yī)邊看着隊友大(dà)宴賓客，一(yī)邊暗自神傷。
據WIND數據顯示，2013年至2020年，SOHO中(zhōng)國營收從149.24億元下(xià)滑至25.16億元，淨利潤從73.88億元下(xià)滑至5.36億元。如果不是賣掉了很多資(zī)産，SOHO中(zhōng)國的業績恐怕更難看。
數據來源：WIND
截止2020年末，SOHO中(zhōng)國的現金以及現金等價物(wù)爲3.97億元，這個數字在上年同期爲12.07億元，其短期借款以及長期借款當期到期部分(fēn)10.12億元，遠遠超過賬面現金。
于此同時，節點财經查閱财報發現，近幾年，一(yī)線城市寫字樓空置率擡升明顯，SOHO中(zhōng)國空置率持續增加，比如人氣很旺的望京SOHO ，2018年出租率基本滿額，達到98%，2019年和2020年分(fēn)别降至86%和83%。
辦公室難租、資(zī)金短缺，業績萎靡，是繼續蹲守着還是賣掉走人？顯然，潘石屹選擇了後者。
/ 03 /
接盤者黑石集團
就接盤者黑石集團，國人并不陌生(shēng)。
特别是近些年，其掌門人蘇世明跑到清華又(yòu)是講課又(yòu)是捐錢，以及頻(pín)頻(pín)亮相“重倉中(zhōng)國”理念，專門開(kāi)通公衆号推銷自己的書(shū)《蘇世明：我(wǒ)的經驗與教訓》，這讓黑石集團在一(yī)定程度上獲得了廣泛的輿論認知(zhī)。
而在中(zhōng)國“掃貨”的這些年，倉儲類資(zī)産和購物(wù)中(zhōng)心類、辦公樓類資(zī)産深得蘇世民的心。
公開(kāi)資(zī)料顯示，2010年，黑石集團專門成立了一(yī)隻用于亞洲地産投資(zī)的基金（BREP Asia I），中(zhōng)國是重點配置對象。
2018年，黑石集團豪擲12.5億美元收購上海購物(wù)中(zhōng)心怡豐城，随後又(yòu)接手了塔波曼旗下(xià)三個購物(wù)中(zhōng)心項目50%的股權。2019年，黑石集團在中(zhōng)國買下(xià)了價值200多億元的商(shāng)業地産。
疫情發生(shēng)後的2020年，蘇世民不懼政策調控的壓力，不懼不可抗力的危害，反而加速抄底中(zhōng)國房地産資(zī)産。
2020年6月舉行的“第14屆中(zhōng)國投資(zī)年會年度峰會”上，蘇世民直言， “房地産是中(zhōng)國經濟中(zhōng)一(yī)塊重要的組成部分(fēn)。說你對房地産不感興趣，也就相當于說你對呼吸不感興趣。”
緊接着在10月份，黑石集團就以12億元的代價，正式拿下(xià)融創旗下(xià)上海香溢花園三期第四棟項目；而後又(yòu)在11月發起了對富力地産旗下(xià)廣州國際機場富力綜合物(wù)流園項目70%股權的收購計劃，并在今年1月達成交易，交易總作價爲11億美元（約合人民币71億元）。
縱觀黑石集團在中(zhōng)國的投資(zī)路徑，拿下(xià)SOHO中(zhōng)國大(dà)約不是什麽意外(wài)的事。
圖源：SOHO中(zhōng)國官網
尤其在潘石屹堅定看空樓市，SOHO中(zhōng)國自身經營不善的背景下(xià)，其曾在2014年接受采訪時表示，SOHO一(yī)直不看好中(zhōng)國的住宅市場，不管是以前還是以後；2015年，潘石屹又(yòu)在電(diàn)視節目中(zhōng)勸“年輕人别買房”，房價還會往下(xià)走，不如先租房。
在節點财經看來，一(yī)個着急套現離(lí)場，一(yī)個對中(zhōng)國商(shāng)業地産野心勃勃，這筆買賣原本就具備較好的合作基礎。此前終止交易難保不是黑石集團在新形勢下(xià)醞釀的一(yī)出以退爲進的“讨價還價”橋段。
知(zhī)名地産分(fēn)析師嚴躍進亦向節點财經表示，類似收購總體(tǐ)上符合黑石和SOHO中(zhōng)國的利益。從黑石角度看，一(yī)直在中(zhōng)國尋找優質的商(shāng)業辦公等物(wù)業，經曆了這麽長周期的收購談判，收購成本顯著減少；而對于SOHO中(zhōng)國來說，在疫情沖擊下(xià)，和黑石合作，有助于爲公司回籠資(zī)金，維持現金流的穩定，以及後續開(kāi)拓新的投資(zī)業務。
歸根結底，利益是最重要的。而随着SOHO中(zhōng)國易主，潘石屹身上的光環正在暗淡。
猶記2017年，面對外(wài)界對其“跑路”的猜測，潘石屹言之鑿鑿，“優質的物(wù)業SOHO中(zhōng)國永遠不會賣”，“外(wài)灘SOHO位置太重要，而望京SOHO太漂亮了，三生(shēng)三世都不賣。”
如今，在一(yī)系列清空國内資(zī)産的事實前，抽身而去(qù)的潘石屹還有什麽想說的嗎(ma)？
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