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地産下(xià)沉，不利于擴大(dà)縣域與鄉村(cūn)的消費(fèi)，也不利于城市化率的提高。
在一(yī)二線城市收緊房地産市場的同時，部分(fēn)地區縣城房價和地價出現過熱現象。這被認爲是地産商(shāng)到下(xià)沉市場競争的結果，如果不及時加以關注和調控，這種現象可能在更多的縣城出現。
有關數據顯示，全國有100餘個縣（縣級市）房價均價超過每平方米1萬元，超過九成位于東部沿海地區，以浙江、江蘇、福建和海南(nán)等較爲集中(zhōng)。部分(fēn)地區房價快速上漲，比如宿遷市沭陽縣2021年5月房價達每平方米12578元，比去(qù)年同期上漲31.20%。
與此同時，這些縣城土地價格也出現大(dà)幅上漲。比如近期安徽肥西縣一(yī)宗商(shāng)業用地溢價率高達162.5%。惠州博羅、泉州永春、宿遷泗陽等縣城或縣級市，也出現超100%溢價率成交地塊。義烏在全國縣城房價排第二位，近日又(yòu)出現“地王”。
出現這種現象，可以說是一(yī)線城市去(qù)年至今年年初房價上漲向下(xià)傳導所緻，也可以認爲是一(yī)線城市受到嚴格調控後的“溢出效應”。但是，不管是什麽原因，歸根結底是許多縣城并沒有像一(yī)二線城市那樣進行嚴格調控。
去(qù)年至今，中(zhōng)國政府爲抑制樓市過熱采取了一(yī)系列措施，其中(zhōng)包括針對開(kāi)發商(shāng)融資(zī)的三條紅線，削弱了其通過加大(dà)杠杆拿地的能力，加杠杆競争土地會持續大(dà)幅提升城市土地價格，是樓市泡沫化的一(yī)個驅動力。融資(zī)能力弱化後，一(yī)些資(zī)金實力不足的開(kāi)發商(shāng)就會去(qù)土地總價相對便宜很多的縣城購地開(kāi)發。
此外(wài)，一(yī)些重點城市采取了集中(zhōng)供地的政策，限制了開(kāi)發商(shāng)拿到更多土地的能力，即使是開(kāi)發商(shāng)資(zī)金充足，集中(zhōng)供地也會導緻競争更加激烈，在住房限價的前提下(xià)，開(kāi)發收入會壓縮很大(dà)。沒有土地，就沒有開(kāi)發，一(yī)些開(kāi)發商(shāng)面臨困境。在這種背景下(xià)，出現了下(xià)沉市場的現象。有的開(kāi)發商(shāng)到一(yī)些經濟較爲發達的縣城争奪土地，從而擡高了當地的地價和房價。
與此同時，住建部于日前提出将限制縣城居住建築高度，新建住宅以6層爲主，6層及以下(xià)住宅占比不低于75%；縣城新建住宅最高層數不得高于18層。這個限高政策結合堅決守住十八億畝耕地紅線的基本國策，意味着縣城住房供給将會受到一(yī)定程度的限制，從結構上支持了土地和住房價格的上漲預期。
雖然這些樓市過熱的縣城大(dà)部分(fēn)背後都有經濟實力的支撐，但無論如何，在疫情後經濟恢複期間的收入增速都難以支持房價如此大(dà)的漲幅。因此，部分(fēn)縣城住宅市場過熱是由土地價格推動的泡沫現象，究其原因，主要是開(kāi)發商(shāng)下(xià)沉搶地。
根據克而瑞針對浙江部分(fēn)縣市的研究，新房市場90%以上的購房者來自本地，其中(zhōng)70%由本地私營業主構成，棚改客群也是一(yī)股重要力量，永康“一(yī)賠五”、義烏“每人180萬”等安置方式均提供了充裕本金。從購房者結構看，私營企業主與棚改客戶往往是主力，他們推高了房價，而大(dà)部分(fēn)普通收入群體(tǐ)購房者将承擔較大(dà)的壓力。事實上，這種市場結構與一(yī)線城市已經高度類似。
縣城原本是絕大(dà)部分(fēn)農民入城的首選之地，如果縣城房價過熱現象蔓延開(kāi)來，會大(dà)幅增加農民入城的門檻，讓他們背負更大(dà)的債務負擔。中(zhōng)國正在構建新發展格局，擴内需的政策也瞄準了下(xià)沉市場，重點挖掘農村(cūn)與縣域的消費(fèi)潛力。地産下(xià)沉就是和消費(fèi)下(xià)沉争奪，不利于擴大(dà)縣域與鄉村(cūn)的消費(fèi)，也不利于城市化率的提高。
考慮到房地産開(kāi)發企業的數量以及發達縣城市場的有限，這種搶地風潮可能會向更多的三四線城市蔓延，推高更多城市的房價。這種風險要求房地産調控也要及時下(xià)沉，抑制住這種風潮以及給當地帶來的房價上漲預期。房地産調控應該及時做到全覆蓋，更何況三四線城市與一(yī)線城市相比，對泡沫的承受力更小(xiǎo)，帶來的長期影響可能更大(dà)。
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