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不少人有過一(yī)個相同的買房心得：走過最長的路，是開(kāi)發商(shāng)的套路。
鄭州的高先生(shēng)，就覺得自己被套路了。
明知(zhī)道家庭名下(xià)已有兩套鄭州房産，置業顧問卻稱高先生(shēng)的妻子有購房資(zī)格，并有意無意暗示，限購不是問題。沖動之下(xià)，高先生(shēng)交了20萬元意向金。
事後，高先生(shēng)反悔，但被開(kāi)發商(shāng)告知(zhī)，20萬意向金已轉爲定金，如果不能自行解決限購問題，概不退還。
無法接受的高先生(shēng)多次找開(kāi)發商(shāng)協商(shāng)，雙方你來我(wǒ)往，拉扯的很辛苦。
要不是高先生(shēng)和妻子當時留了個“心眼”，偷偷用手機錄了音，那置業顧問到底有沒有“忽悠”，就很難說得清楚了。20萬，也可能就真的要打水漂了。
被“忽悠”有購房資(zī)格，結果20萬意向金不退！
這事兒，要是發生(shēng)在沒什麽底線的小(xiǎo)開(kāi)發商(shāng)身上，也沒啥大(dà)驚小(xiǎo)怪的。但高先生(shēng)面對的，是鼎鼎有名的港資(zī)房企，樓盤也是市中(zhōng)心豪宅，單套總價動辄五六百萬元。
不得不說，開(kāi)發商(shāng)的套路無處不在。但都2021年了，知(zhī)名房企還在這麽玩兒，實在讓人大(dà)跌眼鏡。
這個鼎鼎有名的項目，就是鄭州雅頌居，開(kāi)發商(shāng)是港資(zī)房企嘉裏建設。
.01.
嘉裏的房子好不好不知(zhī)道，但捂地絕對是一(yī)把好手。
2011年9月的一(yī)天，花園路東、緯二路南(nán)一(yī)宗土地成交。
該宗土地占地面積44573㎡（約66.86畝），容積率爲4.9，土地性質爲商(shāng)業和住宅，限高150米，成交總價40115萬，折合單價600萬/畝，折合樓面價1837元/㎡。
拿地的正是嘉裏置業（中(zhōng)國）有限公司和香格裏拉中(zhōng)國有限公司。兩者同屬香港郭氏兄弟(dì)集團，一(yī)個造房子，一(yī)個開(kāi)發酒店(diàn)。
拍出後，該宗地塊一(yī)直空置。一(yī)直到2019年10月15日，才拿到建設工(gōng)程規劃許可證，中(zhōng)間整整平躺了8年。
2020年，地塊終于入市，取名鄭州雅頌居。
也就是說，從拿地到入市，拖沓十年之久。這十年間，鄭州房價翻了一(yī)倍不止，土地溢價更是飛漲。
2011年嘉裏拿地單價是600萬/畝，如果按照萬科美景世玠拿地價格計算，該宗土地至少得2600多萬/畝，實際情況可能會更高，因爲位置更好。
僅僅土地溢價，就已經讓嘉裏賺得盆滿缽滿。躺着就把錢賺了，不得不服。
有人打趣，“還記的花園路邊的三面翻廣告牌嗎(ma)？這10年光廣告牌的收入都快收回拿地成本了吧！”
不過，錢都進了開(kāi)發商(shāng)口袋。唯一(yī)跟購房者相關的，就是土地使用年限縮水10年，業主們拿到房子出售時僅餘約55年左右使用期限。
可能很多人都不在意，畢竟産權年限到期，也不會有人把房子收走。但如果放(fàng)到二手房市場去(qù)賣，結果可能就不太一(yī)樣了。
在二手房市場上，對于房齡在20-30年以上的，想在銀行貸款是很難的，要麽是銀行直接拒貸，要麽貸款年限短，層層影響，最後直接影響的是後期二手的成交價格。
.02.
捂了十年姗姗來遲，有人用“鄭州等待了十年”來表達期待之情。
說實話(huà)，這就有點過于激動了。
在國内，嘉裏做得最成功的是商(shāng)業，不少城市裏，嘉裏中(zhōng)心都是地标級的商(shāng)業中(zhōng)心。
比如著名的上海靜安區嘉裏中(zhōng)心，在這兩年商(shāng)業巨頭紛紛收縮戰略背景下(xià)，首層租金平均報價仍達到了2342元/平方米/月；杭州嘉裏中(zhōng)心國際國内大(dà)品牌雲集，租金、出租率都居高不下(xià)。
但在鄭州，嘉裏的味道就變了。這個鄭州人等了十年的項目，呈現的不是嘉裏中(zhōng)心，而住宅+酒店(diàn)+寫字樓的常規配套。
商(shāng)業也有，但隻是一(yī)棟臨街商(shāng)業。說好聽(tīng)點，是街區商(shāng)業；說難聽(tīng)點，就是門面房。就像有人說的，沒有大(dà)盒子（購物(wù)中(zhōng)心）的嘉裏中(zhōng)心就是耍流氓。
而且，在嘉裏體(tǐ)系中(zhōng)，住宅和酒店(diàn)是嚴格分(fēn)開(kāi)的，也就是說鄭州雅頌居隻是離(lí)酒店(diàn)近，酒店(diàn)不是小(xiǎo)區配套。
這和“離(lí)地鐵很近，離(lí)地鐵站很遠”，多少有些異曲同工(gōng)之妙。
鄭州嘉裏項目，就像是一(yī)個“閹割版”的嘉裏中(zhōng)心。
雅頌居是嘉裏的高檔住宅産品，鄭州雅頌居更号稱市中(zhōng)心大(dà)平層豪宅，真實呈現又(yòu)如何呢？
不少實地看過人都表示，“差強人意”。
首先是規劃上很“僞豪宅”。占地面積約67畝，容積率4.44，住宅隻有3棟樓。排布上，北(běi)邊1号樓24層高，南(nán)邊兩棟樓32層高，南(nán)高北(běi)低，低樓層采光是不小(xiǎo)的問題。
更嚴重的是，綠化率隻有可憐的25%。要知(zhī)道，剛需盤都普遍30%—40%了，鄭州雅頌居真是縮水縮到了刀刃上。
其次是産品缺乏誠意。所謂的“天幕大(dà)平層”，層高也隻有3.05米，還都是高層住宅。梯戶比上，兩梯兩戶爲主，少部分(fēn)兩梯三戶設計，豪宅感也一(yī)般。
戶型設計更是所有槽點的集合體(tǐ)。
最小(xiǎo)面積127㎡，既不大(dà)也不平，而且僅有兩面寬朝南(nán)，還不如一(yī)些剛需盤設計用心。結果就是業主花400來萬，買了一(yī)套帶暗衛和暗餐廳的“豪宅”。
還有154平米的三房槽點也很多，比如門口的封閉式儲藏室很雞肋，當作房間用空間太小(xiǎo)，當做儲納櫃又(yòu)進深太深夠不着。
事實上，鄭州雅頌居除了226㎡四房戶型做到了方正而且三面寬朝南(nán)，其他戶型方正度均比較差。戶型整體(tǐ)多爲小(xiǎo)面寬大(dà)進深，後期采光欠佳。
怎麽看，鄭州雅頌居的戶型都像十幾年前的産品，就好像開(kāi)發商(shāng)平躺了十來年，然後随手從抽屜裏拿出了當年的圖紙(zhǐ)。
難怪很多人說：“在雅頌居看房，沒有一(yī)個戶型能讓人覺得滿意。”
此外(wài)，後期物(wù)業和升值率都難有保障。
豪宅七分(fēn)房子，三分(fēn)物(wù)業。鄭州雅居頌沒有豪宅标配的會所也就算了，後期物(wù)業也難以令人放(fàng)心。
小(xiǎo)區物(wù)業基本都需要開(kāi)發商(shāng)反哺，沒有一(yī)個強大(dà)的開(kāi)發商(shāng)支撐，後續的物(wù)業服務都将很難保證。十年才墨迹出一(yī)個項目的嘉裏，明顯也沒什麽深耕鄭州的打算，雅頌居後期物(wù)業誰來反哺？
至于升值率，房子到手已經縮水十幾年，土地溢價早被開(kāi)發商(shāng)吃幹淨了。再加上社區mini，高容低綠，是個正常的接盤俠都得三思一(yī)番。
.03.
“用最少的成本，囤最久的地，賣最貴的房。”
這話(huà)用到嘉裏身上，還是十分(fēn)貼切的。
鄭州雅頌居最大(dà)的亮點，恐怕也就剩下(xià)3W+的售價了。宣稱是改善大(dà)平層豪宅，實際設計與真正的改善盤比起來，除了價格相近，其他基本不咋沾邊。
剛需買不起，改善看不上。
但詭異的是，這個明顯帶着“智商(shāng)稅”的項目還賣得挺好。隻能說，這個市場也是挺魔幻的。
作爲鼎鼎有名的港資(zī)房企，作爲手握嘉裏中(zhōng)心IP的頂流開(kāi)發商(shāng)，作爲鄭州人期待了十年的市中(zhōng)心絕版項目……
嘉裏有太多的理由，爲千萬鄭州人奉獻一(yī)個城市地标級的作品。
然而事實卻啪啪打臉，躺了十年的嘉裏，錢是賺夠了，做出的産品卻完全不對等。
說到底，鄭州雅居頌隻是一(yī)個爲了去(qù)化而去(qù)化的項目。
從銷售節奏上都可以看得出來，小(xiǎo)區住宅南(nán)高北(běi)低，那就先賣北(běi)邊的1号樓，主力戶型154平三室、純南(nán)戶127平，面積不大(dà)、方便去(qù)化。
而小(xiǎo)區的2号樓、3号樓，則全部都是兩梯兩戶、200多平的四房戶型，說是大(dà)平層吧，面積段又(yòu)沒有足夠大(dà)，導緻每個房間很小(xiǎo)。唯一(yī)可取的是總價低，方便銷售。
隻是爲了賣房而已！
同樣是市中(zhōng)心的豪宅，幾年前的建業天築、東潤泰和是怎麽做的？如今的未來天奕、恒大(dà)雲玺又(yòu)是如何逆流而上的？
相比之下(xià)，鄭州雅居頌真的是太精明了！
明明可以靠實力改變區域，卻偏偏自甘堕落，躺平數錢。
這樣的嘉裏，有負于鄭州十年期待，也有負于這片絕版土地。
“閹割版”的商(shāng)業，就連住宅産品本身都懶得創新，連時代步伐都懶得追上一(yī)步，拿着十年前的圖紙(zhǐ)徹底躺平，憑地段賺錢……
這樣的鄭州雅頌居，這樣的嘉裏建設，說是全國最差“嘉裏”，有誰要反對？
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