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作者： 吳俊捷
[ 多位市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實質性變化，可能要看三季度的情況了。多個機構監測的深圳5月二手住宅挂牌價數據也顯示，絕大(dà)部分(fēn)業主叫價堅挺，市場買賣雙方仍在博弈，觀望情緒依舊(jiù)濃厚。 ]
[ 這種趨冷的市場環境下(xià)，打新也變得更爲審慎務實起來了。買房者開(kāi)始多個維度對比，看中(zhōng)樓盤性價比。 ]
屢屢上演“打新”瘋狂，剛需陪跑的深圳打新族，如今也有了對網紅盤說“不”的時刻。
不少深圳“打新”族翹首以盼的萬科都會四季項目，并沒有重複演繹深圳西部逢盤必爆的畫面，等來的是去(qù)化不理想的反轉。
6月20日，寶安區萬科都會四季線上選房，棄選率約四成。至6月21日23時，萬科都會四季項目還有近三成房源未售出。
對比尖崗山片區每平方米超過10萬元的在售二手房，均價不得高于83265元/平方米的萬科都會四季出現一(yī)二手倒挂現象。市場人士對網紅盤開(kāi)盤遇冷頗感意外(wài)之際，也認爲樓盤受制于交通短闆顯著、學校配套吸引力一(yī)般等，性價比優勢并不顯著。相比之下(xià)，配套、交通等條件相當的深圳東部坪山區華潤萬樾府開(kāi)盤當日即告售罄。
東西兩大(dà)網紅盤，分(fēn)别遭遇一(yī)熱一(yī)冷局面。市場人士認爲，這并不足以說明深圳樓市“打新”遇冷，但是“打新”愈趨理性是一(yī)個微妙的轉變。
“網紅盤”意外(wài)遇冷
常年行走在焦慮邊緣的深圳買房族，似乎很難找到拒絕網紅盤萬科都會四季的理由。
從樓盤本身來看，萬科都會四季是深圳寶安區尖崗山豪宅片區的剛需盤，總價不足600萬元就能上車(chē)三房，不足1000萬元就能買到舒适的4房2廳。對比對面樓盤越秀和樾府三房起步價1000萬元，萬科都會四季原本是擁有較強吸引力的。剛需族小(xiǎo)林就是網紅盤萬科都會四季粉絲中(zhōng)的一(yī)員(yuán)。
萬科都會四季所在的尖崗山片區是深圳西部最大(dà)的别墅群片區，周邊分(fēn)布有中(zhōng)海地産（00688.HK）、越秀地産（00123.HK)、泰禾集團(000732,股吧)(000732.SZ)等開(kāi)發商(shāng)的大(dà)戶型豪宅。
該項目是萬科于2020年11月以“59.98億+配建6.6萬平方米人才房”摘得宗地A122-0371。該宗地項目建成後，普通商(shāng)品住房銷售均價不得高于83265元/平方米，隻租不售的人才住房初始配建面積爲14060平方米。
這也是萬科時隔多年後出現在深圳招拍挂市場拿的首個地塊，并首次進入尖崗山豪宅片區。
樓盤戶型主打剛需人群，主要爲75平方米、95平方米、115平方米的3~4房，總價區間在524萬~1113萬元/套，帶精裝修交付。各戶型房源單價不足9萬元，而周邊在售的中(zhōng)海9号公館、曦谷花園等二手房源單價均在10萬元以上。2020年，尖崗山片區的越秀和樾府項目入市，均價9.1萬元/平方米。
對于小(xiǎo)林這樣預算有限的剛需購房群體(tǐ)來說，75平方米3房在這個片區還是有一(yī)定的稀缺性。
早在今年3、4月份，就有一(yī)些房産微信群在發售該項目即将面世的預熱信息，稱“感興趣的可以發購房人姓名+電(diàn)話(huà)了解登記拉購房群”、“優先通知(zhī)已經登記的客戶”等。本就對這個項目好感度頗高的小(xiǎo)林，彼時也加入了部分(fēn)購房群，以方便提前獲悉網紅盤的發售信息。
6月20日，萬科都會四季線上選房正式開(kāi)始，1306批選房客戶選購856套房源。13:20左右，線上選房結束，但項目成交約500套，剩餘300多套仍未售出，市場反響平淡。
至6月21日23時，萬科都會四季項目還有近三成房源未售出。多個消息人士向第一(yī)财經記者進一(yī)步透露，該樓盤94平方米、96平方米戶型還有100套左右待售，115平方米戶型還有十餘套在售。
深圳不少“打新”盤有一(yī)開(kāi)盤即遭遇秒光的經曆，“打新”盤買到即賺到的理念深入人心。以深圳2020年度網紅盤華潤置地（01109.HK)爲例，選房全程耗時13個小(xiǎo)時，華潤城潤玺一(yī)期1171套房源全部售罄，樓盤有效誠意登記号達到9687個，須驗資(zī)凍結350萬元/套，凍結資(zī)金高達339.05億元，直逼深圳2020年11月23日一(yī)日土拍總地價約339.81億元。
見慣了深圳樓市火(huǒ)熱、“打新”熱度高企的小(xiǎo)林，對于萬科都會四季開(kāi)盤遇冷感到意外(wài)。
更令一(yī)些市場人士意外(wài)的是，萬科都會四季還啓動了中(zhōng)原等房産中(zhōng)介進行二三級分(fēn)銷聯動。
一(yī)位搖到900多号的購房人劉小(xiǎo)姐也向第一(yī)财經記者表達了類似感受。她是萬科都會四季1306名意向客戶中(zhōng)的一(yī)位。她猶豫良久，還是放(fàng)棄了94平方米的總價 810萬~880萬元的戶型。
“94平方米、95平方米戶型，東南(nán)西北(běi)朝向都還有在售，主要是覺得性價比低了。八九百萬元在深圳的選擇性還是比較多的，諸如福田、羅湖、寶安都可以挑到好的置換二手房，部分(fēn)甚至還帶有優質學區。”劉小(xiǎo)姐說道，南(nán)山區西麗，福田區上梅林、皇崗等也有不少千萬新盤在售，配套更佳。
“花費(fèi)千萬元，去(qù)尖崗山買2梯7戶、配套毫無吸引力的購房人未免有些沖動了吧。”一(yī)位市場人士感慨道。
深圳樓市漸趨理智
不少市場人士也将網紅盤遇冷，部分(fēn)歸因于景氣度下(xià)行的深圳樓市。
6月17日，國家統計局發布的5月份70城房價漲跌幅指數表中(zhōng)，四大(dà)一(yī)線城市的二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分(fēn)點。
其中(zhōng)，北(běi)京、上海和廣州環比分(fēn)别上漲1.1%、0.7%和0.9%；深圳卻由上月持平轉爲下(xià)降0.1%。深圳二手住宅價格自2019年6月之後已經連漲了23個月，月均環比上漲1%，這是首次出現下(xià)調。而在今年 1 月70城房價漲跌幅排名中(zhōng)，深圳還以1.7%的環比漲幅位列榜首。
新房方面，中(zhōng)原地産數據顯示，深圳5月新房住宅成交套數環比下(xià)滑23.6%，成交面積環比下(xià)滑24.9%。新房住宅成交已經連續5個月在下(xià)滑了。
二手房方面，深圳市房地産中(zhōng)介協會公布的數據顯示，5月深圳二手房網簽量共計3781套（含自助網簽），環比（與上月相比）持續下(xià)降14%，同比去(qù)年5月二手房11028套的網簽量則大(dà)幅下(xià)滑了65.7%。
最新的一(yī)周（6月14日~20日）二手房網簽量持續低迷，僅小(xiǎo)幅回升至713套，樓市橫盤局面并未扭轉。
持續上行的深圳樓市進入低迷局面，被認爲是系列調控作用的産物(wù)。
從2020年“7·15”房産調控新政以來，深圳樓市迎來了一(yī)波密集的政策調控。緊接着的打新規則改變、嚴查首付來源、經營貸違規入市以及2021年的“2·8”新政等，系列調控使得深圳新房、二手房成交持續承壓，也給疫情之下(xià)深圳“瘋漲”的樓市滅了一(yī)把虛火(huǒ)。
尤其是“2·8”新政堪稱給深圳發燒的樓市澆了一(yī)盆冷水。深圳市住房和建設局今年2月8日在國内率先提出，建立二手房成交價格參考機制，并發布3595個小(xiǎo)區參考價格。
多位市場人士斷言，深圳樓市二季度成交量不會迎來實質性變化，可能要看三季度的情況了。多個機構監測的深圳5月二手住宅挂牌價數據也顯示，絕大(dà)部分(fēn)業主叫價堅挺，市場買賣雙方仍在博弈，觀望情緒依舊(jiù)濃厚。
這種趨冷的市場環境下(xià)，打新也變得更爲審慎務實起來了。再加上新盤的資(zī)金來源審查嚴格、銀行放(fàng)貸趨嚴等，不少買房人在資(zī)料審核階段就被卡掉了。
買房者開(kāi)始多個維度對比，看中(zhōng)樓盤性價比。市場人士認爲，有的樓盤依然火(huǒ)熱，但有的樓盤開(kāi)始遇冷，這說明樓市趨冷，深圳打新人愈趨理性了。
