1月2日，中(zhōng) 國 指 數 研 究 院 發布的2017年全國300城市土地市場成交數據顯示，全年300城市土地出讓金收入總額爲40123億元，同比增加36%。中(zhōng)指院方面分(fēn)析指出，年内300城市土地供應整體(tǐ)小(xiǎo)幅上升。熱點城市供應增加、預期穩定，拉升成交量及出讓金上漲。
全年土地出讓金整體(tǐ)上漲
中(zhōng)指院的數據顯示，2017年受到宅地供應整體(tǐ)增加影響，全年住宅類用地出讓金占比較2016年增加約4個百分(fēn)點，達到82%，商(shāng)辦類及工(gōng)業用地占比分(fēn)别下(xià)降3個及2個百分(fēn)點，合計爲17%。成交面積方面，各類用地供求結構相對穩定，工(gōng)業用地仍然占半數，住宅類與商(shāng)辦類用地占比較2016年全年增加近3個百分(fēn)點，住宅類成交面積占比同比增加4個百分(fēn)點，達到37%。
從不同城市來看，一(yī)線城市供地量增加明顯，推動土地出讓金整體(tǐ)上揚。北(běi)京、廣州同比漲幅居前，上海、深圳因供地結構調整等原因有所下(xià)滑；二線城市以同比增長爲主，但是增速有所放(fàng)緩；北(běi)京、杭州年度土地出讓金收入總額突破2000億元。南(nán)京、武漢、上海、重慶、天津、成都、廣州等7城市突破千億。
中(zhōng)指院相關負責人分(fēn)析指出，2017年一(yī)線城市土地供需同比走高，供地面積同比增幅領銜，出讓金較2016年增長近五成；二線城市土地供求降至低位，收金及均價同比漲幅較2016年收窄，土地整體(tǐ)市場走勢趨穩；三四線城市承接一(yī)二線城市外(wài)溢效應；拉動區域内城市土地市場供求升溫，地價及收金同比均有所上漲。
綜合全年來看，一(yī)季度，土地市場總體(tǐ)平穩，熱點城市堅持調控，一(yī)線城市供應劇增，二線城市回歸理性；二三季度熱點城市調控深化，平均溢價率同比普遍下(xià)降，需求外(wài)溢至周邊三四線城市；四季度整體(tǐ)供應量攀升至年内高位，出讓金同比增加近四成，平均溢價率繼續下(xià)行。
中(zhōng)原地産**分(fēn)析師張大(dà)偉分(fēn)析認爲，2017年下(xià)半年以來土地市場溢價率開(kāi)始明顯下(xià)調。“例如，北(běi)京2017年全年平均住宅溢價率是26%，而當年最後兩個月跌到了8%，絕大(dà)多數地塊基本以接近零溢價的價格成交”。
“組合”土地調控政策普遍推行
值得一(yī)提的是，2017年全年，“限地價”作爲土地市場傳統調控手段之一(yī)，已經在全國範圍普遍推行。同時，“競配建”作爲“限地價”的常見組合型配套政策也在同步推廣，目前主流配建内容爲保障性住房建設面積。
中(zhōng)指院的統計顯示，截至2017年底，全國各大(dà)熱點城市對土地市場調控政策做了多元嘗試和創新，“競配建”的配建内容種類逐漸豐富。
此外(wài)，2017年被稱爲住房租賃市場的元年，年内在多方利好政策的促進下(xià)，住房租賃市場在土地、金融等多方面同時發力。中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心的統計數據顯示，2017年，全國至少有超過12個省份50個以上城市發布了與“租房租賃”相關的政策内容，同時推出住房租賃市場土地供應規劃。
從土地供應角度看，各地普遍增加租賃性質住房有效供應，鼓勵房地産開(kāi)發企業參與工(gōng)業廠房改造，完善配套設施後改造成租賃住房。業内人士認爲，這些政策有利于推動租賃土地供應，緩解房地産市場的供需結構。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進分(fēn)析認爲，“未來租賃型用地的開(kāi)發将主要分(fēn)布在全國36個一(yī)、二線城市中(zhōng)。而在此類城市租賃住房的占比方面，根據公開(kāi)數據測算，預計一(yī)線城市将保持在30%的水平之上。而二線城市将保持在20%的水平之上。綜合計算，這36個城市租賃住房的占比約爲25%”。
張大(dà)偉分(fēn)析認爲，從一(yī)二線等熱點城市住宅和土地市場的調控政策來看，這些城市從過去(qù)的限購、限價、限貸等“減法”措施開(kāi)始轉變爲增加土地、房源等“加法”措施。整體(tǐ)上，由于2017年樓市調控政策持續加碼，北(běi)京等城市的“加法供應”開(kāi)始全面加速，多個城市未來5年将有大(dà)量房源供應。
未來土地市場将維持平穩
1月2日，國土資(zī)源部公布2017年對全國111個城市開(kāi)展住宅用地出讓合同執行情況檢查的結果。數據顯示，始于2017年9月，針對近5年以來出讓的52285宗、面積170404.7公頃住宅用地檢查結果表明，全國住宅用地出讓合同執行情況良好。其中(zhōng)，合同正常履約率達到81.8%，安徽等8個省（市、區）正常履約率超過90%。
“這表明出讓的住宅用地多數能夠得到順利和有效開(kāi)發”。國土資(zī)源部土地利用管理司相關負責人表示，此次檢查發現，影響住宅用地出讓合同執行的原因，除了個别合同約定不合理及不可控因素外(wài)，主要是因爲受讓方資(zī)金短缺或利益驅動、規劃調整、出讓方沒有按約交付土地，以及行政審批環節多、周期長。
針對存在問題的宗地，各地政府和國土資(zī)源部門進行了逐宗整改，目前已經對一(yī)半以上違約宗地制定了整改措施。
張大(dà)偉說，從全國主要城市土地市場來看，2017年土地成交總額刷新了曆史記錄。其中(zhōng)，土地供應量明顯增加，尤其是限價房與租賃房等供應增加，将對2018年房地産市場帶來明顯影響。
“從目前房地産市場的庫存結構來看，一(yī)二線城市已經基本完成了去(qù)庫存任務。這種情況下(xià)，很多一(yī)二線城市爲了抑制市場的上漲，開(kāi)啓了增加土地供應的政策”。張大(dà)偉進一(yī)步分(fēn)析認爲，“通過平穩市場供需結構，增加供應等綜合措施，未來房地産市場價格預期有望繼續降低”。
中(zhōng)指院相關負責人也認爲，2018年“回歸住房居住屬性”仍将是房地産市場調控政策主旋律，增加供應、調整結構走向深化、需求外(wài)溢現象将持續，三四線城市内部分(fēn)化将進一(yī)步加大(dà)。