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長春二輪集中(zhōng)土拍與首輪集中(zhōng)土拍相比，市場表現更“冷”，溢價率再度下(xià)行。
◎ 作者 / 馬千裏、邱娟
6月17和18日，在首輪集中(zhōng)供地中(zhōng)表現最積極的長春，在第二輪集中(zhōng)供地表現依舊(jiù)較爲突出，完成了繼廈門之後的“第二拍”。爲了對長春房地産市場有全局性的了解，本文将進一(yī)步對比長春兩次集中(zhōng)土拍在規模、熱度、盈利等方面的異同點，并結合本地商(shāng)品房市場對接下(xià)來的土地市場做出趨勢性預判。
01
熱度變化：二輪集中(zhōng)土拍熱度進一(yī)步下(xià)滑
超九成地塊底價成交
從供應規模上來看，長春二輪土拍規模較一(yī)輪有所提升，不論是供應幅數還是供應建面較第一(yī)次均有顯著提升，尤其是供應建面，增幅高達44%。雖然供應規模明顯上漲了，但市場熱度并未有明顯改觀。長春本次土拍供應68宗涉宅地，其中(zhōng)有8宗提前中(zhōng)止出讓，最終成交42宗住宅用地，18宗流拍，流拍率高達38%，流拍情況較首輪明顯加劇。
具體(tǐ)來看，本次土拍成交的42宗住宅用地中(zhōng)，僅有3宗溢價成交，其餘39宗均爲底價成交，比重超九成。從市場熱度來看，本場土拍總溢價率僅有0.4%，較首次集中(zhōng)土拍熱度再次下(xià)降，較2020年全年涉宅土地溢價率更是低了4.2個百分(fēn)點，市場明顯“遇冷”。
02
盈利空間：溢價地塊盈利空間依然可觀
但面臨市場下(xià)行的隐憂
與首輪土拍一(yī)緻，長春二次集中(zhōng)拍地競拍依然采取“限地價、競配建”競地模式。但事實上，第二輪集中(zhōng)拍賣成交的42宗涉宅地塊中(zhōng)，僅有3宗溢價成交，無一(yī)宗觸及最高限價，其中(zhōng)溢價率最高的位于汽車(chē)經濟開(kāi)發區，被萬科以12.32億元競得，溢價率爲5.17%，樓闆價爲3660元/平方米，而周邊在售項目均價僅有8500元/平方米，按照這一(yī)售價測算的話(huà)，地房比僅有43%，盈利依然比較可觀。
其餘2宗溢價地塊均位于淨月高新開(kāi)發區，兩宗位置毗鄰，最終被遠創置業分(fēn)别以6.31億元、14.05億元競得，樓面價分(fēn)别爲5748、5823元/平方米，溢價率分(fēn)别爲2.68%和1.75%。值得注意的是，遠創置業在首輪集中(zhōng)拍地中(zhōng)在該闆塊競得一(yī)宅地的樓闆價高達6598元/平方米，本次競得的地價較這一(yī)價格降幅超一(yī)成，地價呈現明顯的下(xià)降趨勢。按照周邊在售項目的平均售價11500元/平方米來測算的話(huà)，地房比在50%左右，盈利空間還是比較可觀的。
值得注意的是，盡管大(dà)多數地塊尚能保持良好的盈利空間，就目前的市場供求情況來看，這些土地未來入市仍将面臨一(yī)定的去(qù)化隐憂。CRIC數據顯示，2020年9月，長春“限價+限貸”政策出台之後，市場明顯降溫，9月之後月均成交量僅有62萬平方米，較政策加碼之前的月均成交量下(xià)降了約三成，整體(tǐ)銷售規模甚至不及疫情之前，成交均價也在持續下(xià)滑，商(shāng)品住宅去(qù)化周期已經超過20個月，庫存有加劇的風險。
03
需求不足：長春十年人口增量全國墊底
購房需求基本面表現不佳
造成這一(yī)現象的原因除了疫情和調控加碼等因素，最主要的原因還是在于人口，長春處于人口外(wài)流比較嚴重的東北(běi)三省，人口的外(wài)流嚴重影響了購房需求基本面。近期公布的“七普”人口數據顯示，2020年長春常住人口906.7萬人，較2010年增量僅有30萬人，這一(yī)數據在二線城市處于墊底位置（僅高于西甯和哈爾濱）；并且增長的這部分(fēn)人群很大(dà)程度上來源于省内三四線城市，購買力也相對疲軟，因此房地産市場表現不及人口大(dà)量流入的長三角和珠三角區域，流拍和底價成交成爲常态也在意料之中(zhōng)。
04
總結：長春土拍再度“遇冷”
人口滞漲大(dà)背景下(xià)市場熱度難再上漲
總體(tǐ)來看，長春二輪集中(zhōng)土拍與首輪集中(zhōng)土拍相比，市場表現更“冷”，溢價率再度下(xià)行，“底價成交”和“流拍”成爲高頻(pín)詞彙；即使是溢價成交的地塊，地價較上一(yī)次集中(zhōng)拍地也進一(yī)步下(xià)滑，房企拍地積極性再度下(xià)滑，與長三角和珠三角的高熱之勢截然相反。
雖然地價下(xià)滑十分(fēn)契合政府實施“集中(zhōng)供地”的初衷，但是考慮到近兩年長春樓市進入低谷，去(qù)化周期已經超過20個月，庫存甚至還有加劇的風險，尤其是長春近十年人口增量全國墊底，購房需求基本面頹勢難以逆轉，這樣來看，無論是商(shāng)品房市場，還是土地市場，熱度均難以上漲。
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