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從全球來看，中(zhōng)國的房價到底有沒有泡沫？這是一(yī)個難以回答的問題。國際對比是一(yī)個很好的參考，但直接拿中(zhōng)國和國外(wài)房價對比非常危險，因爲中(zhōng)國的房價太不一(yī)樣，直接對比很容易産生(shēng)系統性偏差。所以，我(wǒ)們選取Numbeo的數據，這是目前世界上最大(dà)的在線協作數據庫網站，通過用戶在線協作實現全球國家和城市生(shēng)活成本信息實時更新，便于進行數據比較。爲提高可比性，我(wǒ)們選取全球最具代表性的全球核心城市作爲樣本，具體(tǐ)包括北(běi)京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊(jiù)金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉矶、孟買、羅馬、柏林、台北(běi)、莫斯科、芝加哥等20個城市，自上而下(xià)分(fēn)析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。
01
絕對房價：修正後僅次于香港
我(wǒ)們直接選用一(yī)線城市中(zhōng)心區域和非中(zhōng)心區域平均房價進行對比，可以發現中(zhōng)國一(yī)線城市京滬深中(zhōng)心城區平均房價名列前茅，但和排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比還有一(yī)定的差距。根據Numbeo 2021年 6月核心城市中(zhōng)心城區的最新房價數據，香港以32218美元/平方米遙遙領先，緊随其後的是新加坡和巴黎，分(fēn)别爲18023美元/平方米、16709美元/平方米，深圳、北(běi)京、上海分(fēn)别以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的價格位居第四、第五、第七，排名十分(fēn)靠前，深圳、北(běi)京中(zhōng)心城區房價已超過倫敦，上海超過紐約、舊(jiù)金山、巴黎、波士頓、東京等國際一(yī)線大(dà)城市。由此可見，中(zhōng)國内地一(yī)線城市京滬深房價位居前十，在全球處于領先地位，比肩巴黎、新加坡、倫敦、紐約、舊(jiù)金山等全球知(zhī)名城市，但與排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比，仍存在一(yī)定的差距，京滬深中(zhōng)心城區房價約爲香港的一(yī)半。
但是考慮到中(zhōng)國内地常用的爲建築面積，核心城市多爲帶電(diàn)梯住宅，選用75%的得房率，進行折算後可以發現，深圳、北(běi)京和上海中(zhōng)心區域實際房價分(fēn)别爲21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米，已經超過新加坡和巴黎，僅次于香港，且與香港差距進一(yī)步縮小(xiǎo)。
再來看一(yī)下(xià)非中(zhōng)心城區：20個全球核心城市非中(zhōng)心城區房價與中(zhōng)心城區差距明顯，部分(fēn)城市非中(zhōng)心城區房價不到中(zhōng)心城區的一(yī)半，但非中(zhōng)心城區總體(tǐ)排名幾乎無變化，僅有個别城市調換順序。根據Numbeo網站2021年6月核心城市非中(zhōng)心城區的最新房價數據，深圳、北(běi)京、上海核心城市非中(zhōng)心城區平均價格分(fēn)别爲8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米，約爲中(zhōng)心城區的一(yī)半，位居第五、第八、第九，排名依然靠前，但相對中(zhōng)心城區排名有所後移。
非中(zhōng)心城區也按照75%的得房率進行折算後，深圳、北(běi)京和上海非中(zhōng)心城區房價分(fēn)别爲11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米，僅次于香港和巴黎，成功超過舊(jiù)金山、新加坡、台北(běi)和倫敦。
02
相對房價：全球最高，沒有之一(yī)
第一(yī)個指标是房價收入比：修正前僅次于香港，修正後全球最高。一(yī)般用于衡量房價相對居民收入的合理程度，比如京滬深中(zhōng)心城區的房價收入比平均達到34倍，意味着家庭儲蓄34年以上才能買到一(yī)處中(zhōng)心城區普通住宅。Numbeo網站采用的是公寓價格中(zhōng)位數與家庭可支配收入中(zhōng)位數的比值，公寓價格選用中(zhōng)心區域和非中(zhōng)心區域房價均值，公寓中(zhōng)位數爲90平方米，假設50％爲女性勞動力，淨可支配家庭收入定義爲1.5倍平均淨工(gōng)資(zī)，在2021年6月份核心城市中(zhōng)心城區的最新房價收入比數據中(zhōng)，香港以44.95排名第一(yī)，深圳、北(běi)京、上海的房價收入比分(fēn)别以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五，遙遙領先其他城市，第四名孟買爲35.19，和上海相差不大(dà)，第十名之後的城市房價收入比均在20以下(xià)。
如果用得房率折算修正後的房價去(qù)計算房價收入比，那京滬深更是高的驚人，深圳、北(běi)京和上海分(fēn)别達到57.97、55.80和45.55，均超過香港，成爲全球買房負擔最高的城市。
第二個指标是房價租金比：深圳全球最高。從直觀上說，每平方米的房價與年租金之比，度量房屋出租取得的投資(zī)回報情況，可用于判斷是買房還是租房劃算。再進一(yī)步說，租金更能反映實際的居住需求，房價如果相比租金高出很多，那意味着房價存在投機炒作的金融成分(fēn)，可以理解爲存在泡沫。
京滬深的中(zhōng)心城區和非中(zhōng)心城區的房價租金比均位于前列，租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一(yī)卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考慮稅收或維護費(fèi)用。在2021年6月核心城市最新房價租金比數據中(zhōng)，深圳、北(běi)京、上海中(zhōng)心城區的房價租金比分(fēn)别以82.15、60.39、47.97位居第一(yī)、第五和第六；非中(zhōng)心城區中(zhōng)深圳也是位居第一(yī)，北(běi)京和上海名次各後退了一(yī)位，房價租金比均超過49。國際通行的臨界點是25，超過臨界值表明該區域房産投資(zī)價值變小(xiǎo)，租房比買房更加經濟。如前所述，租房的都是實際居住需求，買房的有些是投機需求，房價租金比高說明投機需求超過了實際居住需求，有一(yī)定的泡沫。
