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财聯社（上海，記者 王海春）訊，同一(yī)開(kāi)發商(shāng)用多個“馬甲”企業參加同一(yī)場土拍，在熱點城市屢見不鮮，而南(nán)昌土地新政直接封堵了這條路。
日前，南(nán)昌市政府發布關于進一(yī)步加強住宅用地供應調控工(gōng)作的通知(zhī)（以下(xià)簡稱“通知(zhī)”），嚴格限制關聯公司參加同一(yī)宗住宅用地競買。
按南(nán)昌市最新的土地競買規則，“限房價、限地價”地塊的競買人應滿足土地出讓公告中(zhōng)明确的競買要求，并在報名時書(shū)面承諾其關聯公司不參加同一(yī)宗地競買。土地一(yī)次性報價結束後，會将競買人的名單對外(wài)公布，接受監督；如有關聯公司同時參加一(yī)宗地競買情況，将被舉報或投訴，經南(nán)昌市市場監管局查實後，将依法依規予以嚴肅處理。
房企披“馬甲”拿地受限
業内人士認爲，禁止一(yī)家企業注冊多個“馬甲”後參拍“限房價、限地價”住宅地塊，意在防止企業對熱門地塊展開(kāi)“人海戰術”。
“爲争奪熱門項目，此前市場曾出現過企業通過名下(xià)數十家‘馬甲’公司去(qù)競拍同一(yī)個地塊的情況。不了解情況的，會認爲地塊熱度高，未來前景應該不會太差，這其中(zhōng)可能會形成一(yī)種項目很熱的預期。但實際上企業能獲得多大(dà)利潤空間的關鍵在于項目成本多少、未來能賣多少錢。”一(yī)家福建房企市場部經理告訴财聯社記者。
58安居客房産研究院分(fēn)院院長張波指出，此前無錫等一(yī)些城市也出台了類似的規定，該規則一(yī)方面是爲了使市場競争更加公平，以及防止變相“圍标”；再者也有降低土地市場熱度，限制因拍賣熱度過高出現高價格地塊的考慮。
“并非每家企業都能通過大(dà)量‘馬甲’公司去(qù)參加拍賣，以增加競得地塊的概率。參拍企業都要繳納金額不低的保證金，對企業資(zī)金要求相當高。因而能養得起‘馬甲’的企業，都是規模不低、實力較強的企業。對于那些想拿項目，但養不起‘馬甲’的開(kāi)發商(shāng)來說，如果恰好陷入這樣的人海戰’中(zhōng)，對他們來說可能稍顯不公平。”張波說。
其進一(yī)步表示，如果房企出動“馬甲”去(qù)參拍意向熱門地塊，這其中(zhōng)是否有變相“圍标”之嫌，也是市場争議的一(yī)個話(huà)題。而禁止“馬甲”參拍住宅地塊，一(yī)家企業一(yī)次隻有一(yī)張入場券，一(yī)定程度可以減少不公平競争以及變相“圍标”現象的發生(shēng)。
通知(zhī)顯示，采取“限房價、限地價”方式出讓的土地的出讓公告時間爲30天，競買保證金比例達到60%，出讓金繳納的期限爲出讓合同簽訂之日起1個月内。
不過，在今年22個實行集中(zhōng)供地的重點城市裏，南(nán)昌并不在其中(zhōng)。對于爲何南(nán)昌對此做出新的規定，中(zhōng)指研究院南(nán)昌分(fēn)院高級分(fēn)析師徐駿峰表示，這與當地市場的變化有關。
徐駿峰認爲，南(nán)昌作爲江西省會城市，近年來樓市相對平穩，不過土地市場受供應影響，各家房企拿地難度不斷增加，個别闆塊競争激烈，導緻樓面價與住宅銷售限價差距不大(dà)，從而引發了一(yī)系列因成本管控因素，導緻房屋交付時出現質量問題的情況。此次出台的最新土拍規定，從供給端規範了土地市場的拍賣規則，将有助于南(nán)昌樓市長遠發展，一(yī)定程度上能優化當前市場供應、成交格局。
項目利潤空間被鎖定
爲穩定市場，除了禁止“馬甲”公司參拍住宅項目，南(nán)昌還出台了土地限價、房屋最高限價、嚴管裝修等相關配套措施。
按南(nán)昌出台的新規定，住宅用地可實行“限地價”出讓。市區（東湖、西湖、青雲譜、青山湖、紅谷灘區，經開(kāi)、高新區，灣裏管理局）範圍内設置了房屋最高限價的住宅用地，可根據房地産市場形勢和調控需求實行“限地價”出讓。出讓時一(yī)并設置房屋最高限價、土地競價上限和一(yī)次性報價區間，交易方式采取“網上拍賣+一(yī)次性報價”複合模式。“網上拍賣”階段競價超過競價上限時，轉入“一(yī)次性報價”階段；在“一(yī)次性報價”階段，按最接近所有報價平均值的原則确定競得人。
此外(wài)，通知(zhī)還明确，南(nán)昌市房管局根據拟出讓住宅周邊新建商(shāng)品住房和二手房價格等情況，制定房屋最高限價。
分(fēn)析人士認爲，地塊實行限價後，或将有效減少房企“内卷”式拿地，合理鎖定住地價成本和房價之間的差距，降低因成本因素造成的交房質量問題。
在徐駿峰看來，目前南(nán)昌住宅市場房屋限價區域闆塊之間沒有特别明顯的價格梯度，部分(fēn)區域存在新房、二手房價格倒挂的情況，根據周邊市場實際情況制定房屋限價，能促進各區域市場平穩健康發展。
張波指出，南(nán)昌此次最新規則中(zhōng)潛含了房價、地價之間的聯動機制，而這樣的機制，其實是在土地出讓時就将調控前置了，“如果這樣的聯動機制效果不錯，預計其它城市可能會借鑒這種方式。”
“開(kāi)發商(shāng)所拍地價即使較高，并不代表未來房價将因此而大(dà)幅上漲，因爲相關部門可能對項目未來的售價做出限定。這樣的聯動機制，其實是鎖定了項目利潤。對售價的鎖定，意味着開(kāi)發商(shāng)即使願意拍出更高的土地價格，但由于售價限定了天花闆，其中(zhōng)的風險隻能由自己承擔。”張波表示。
