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經濟觀察報 記者 陳月芹 “魏公村(cūn)佳苑，海澱北(běi)三環，70年大(dà)産權，送精裝修，單價7.8萬元/平方米。”
這是一(yī)張彩色的樓盤宣傳單上标注的關鍵詞。在北(běi)京北(běi)三環一(yī)處公交站旁邊，興家地産的中(zhōng)介林光不時地向行人揮着手中(zhōng)的樓盤宣傳單。
他知(zhī)道，在寸金寸土的海澱區魏公村(cūn)地區，周邊房價普遍超過10萬元/平方米的情況下(xià)，這些關鍵詞絕對是打動客戶的核心賣點。
與鏈家、我(wǒ)愛我(wǒ)家(000560,股吧)等傳統中(zhōng)介公司做一(yī)二手商(shāng)品房買賣不同，興家地産隻做回遷房、安置房業務。2020年8月至今，興家地産把位于海澱的魏公村(cūn)佳苑作爲主推樓盤。
公開(kāi)資(zī)料顯示，這是海澱區第一(yī)個大(dà)規模棚改征收項目，魏公村(cūn)小(xiǎo)區棚改自2017年啓動，曆時3年，共建成1320套安置房，居民于2020年7月底完成原址回遷入住。
根據正常流程，作爲二類經濟适用房，魏公村(cūn)佳苑的房子需要等取得房屋産權證2年後，再補交3%的土地出讓金變成商(shāng)品房才能上市交易。林光又(yòu)是通過什麽方式幫購房者買到魏公村(cūn)佳苑的房子？
兜售回遷房
據林光透露，想要購買魏公村(cūn)佳苑項目，首先通過拆遷辦渠道獲得回遷資(zī)格，他将這一(yī)方式稱之爲改底單，“可以讓你通過後天努力，成爲回遷戶”。“成爲回遷戶”的好處不是房子被拆遷一(yī)夜暴富，而是以低于市場價三成價格買到三環内現房，魏公村(cūn)佳苑的均價僅爲7.8萬元/平方米。
林光聲稱，在魏公村(cūn)小(xiǎo)區拆遷時，有部分(fēn)居民選擇貨币安置，所以，回遷小(xiǎo)區多出一(yī)部分(fēn)指标，拆遷辦和開(kāi)發商(shāng)委托興家地産銷售，中(zhōng)介從中(zhōng)收取總房款2個點的傭金。
魏公村(cūn)佳苑回遷房對購買者也設有門檻，購房需滿足三個條件：北(běi)京市戶口；名下(xià)無2008年以後的經濟适用房、兩限房等保障性房産；必須全款購買。
根據北(běi)京市住建委公開(kāi)信息，魏公村(cūn)佳苑小(xiǎo)區由北(běi)京天地助房地産開(kāi)發有限公司開(kāi)發，該公司爲北(běi)京金力控股集團有限公司旗下(xià)全資(zī)孫公司，實際控制人沙力钊持股80%、沙小(xiǎo)煥持股20%。
金力控股官網顯示，該公司業務涉及生(shēng)态綠色、文化、餐飲、礦業等業務，投資(zī)業務遍及中(zhōng)國大(dà)陸、香港和美國。在北(běi)京曾開(kāi)發了紫禦香山、紫禦華府、紫禦府、紫禦長安、金晖總部、紫禦國際及廣東鼎山湖等房地産項目。
和普通商(shāng)品房不同，魏公村(cūn)佳苑沒有實體(tǐ)樣闆間，不能指定具體(tǐ)樓層，隻能提前選擇戶型大(dà)小(xiǎo)、朝向，後續拆遷部門根據同一(yī)批辦理的拆遷戶按序排号分(fēn)配樓層。林光向購房者保證，不會被分(fēn)配到首層和頂層，如果客戶傾向于某個樓層區間，如10-20層，亦可協商(shāng)安排。
據林光介紹，購房者先交給中(zhōng)介公司5萬元定金，提交身份證、戶口本及複印件，然後由中(zhōng)介人員(yuán)提交給拆遷辦審核資(zī)質（實際由拆遷辦向住建部門提交審核），隻要滿足上述三個條件基本就能順利通過。
審核通過後，拆遷部門會提前通知(zhī)中(zhōng)介公司具體(tǐ)辦理日期，一(yī)般在3個月後，購房者需與中(zhōng)介人員(yuán)一(yī)起去(qù)拆遷指揮中(zhōng)心簽署“貨币補償協議”，并需要付總房款的30%。
3-4個月内，拆遷部門根據選定的樓房面積、大(dà)小(xiǎo)，匹配一(yī)套回遷房源指标；購房者與興家地産簽署委托購房合同，繳納40%的房款。
前述手續辦完後，購房者與開(kāi)發商(shāng)簽購房合同，開(kāi)具購房發票(piào)，再去(qù)物(wù)業處辦理入住手續，再支付30%購房尾款。據此，從第一(yī)次辦理申請手續到選房入住，大(dà)概需6-8個月時間來完成。
林光說，購房者共需三次付錢給中(zhōng)介公司，一(yī)次是5萬元保證金，若資(zī)質審核通過，該筆5萬元轉爲購房款，若審核不通過則全額退還；第二次是簽貨币補償協議時，支付一(yī)個點傭金；第三次是辦理入住手續時，支付剩餘一(yī)個點的傭金。
低價誘惑
與市場價之間較大(dà)剪刀差，是多數購房者購買回遷房的動力。以魏公村(cūn)佳苑爲例，其價格相當于周邊商(shāng)品房的6折-8折。
海澱三環内已多年未供應新房，與魏公村(cūn)佳苑僅一(yī)街之隔的韋伯豪家園、魏公村(cūn)8号院，每平方米均價在10萬元-13萬元之間，且建成年份在90年代、20世紀初。
2020年建成的魏公村(cūn)佳苑，距離(lí)地鐵站僅500米，小(xiǎo)區綠化率達30%以上，且在建的配套有養老中(zhōng)心、體(tǐ)育館、遊泳館等。一(yī)位海澱房管局人士向經濟觀察網透露，該小(xiǎo)區是全北(běi)京市建築品質最好的回遷項目之一(yī)。
一(yī)般來說，魏公村(cūn)佳苑作爲二類經濟适用房，需等到取得房本後才能上市交易，一(yī)般需要2-3年。由于現在還沒有拿到房本，鏈家等中(zhōng)介機構上甚至查詢不到樓盤相關信息。
中(zhōng)介想做魏公村(cūn)佳苑的生(shēng)意，隻能在“地下(xià)”進行。
除了上述改底單的方式，另一(yī)種方式是中(zhōng)介與原回遷業主簽訂協議後，把房源鎖定，再尋找買家，原業主與買家簽訂房屋買賣合同，待房本下(xià)來後再過戶。
去(qù)年8月至今，許多網站上早已發布該小(xiǎo)區的買賣信息。門店(diàn)位于回龍觀的嘉華地産也是從事回遷房生(shēng)意的中(zhōng)介公司，該中(zhōng)介公司的員(yuán)工(gōng)陳恬表示，他們在貼吧、豆瓣等平台上廣布收房、賣房廣告。
如果業主選擇賣給中(zhōng)介公司，價格爲8萬元/平方米，因朝向和樓層不同而略有高低；如果業主等找到買家再簽約，則可以和買家直接談價，交易價格在9萬元/平方米左右。
“業主隻需要将房子的拆遷協議、騰退補償協議等相關資(zī)料原件交給我(wǒ)們，再把房子鑰匙、水卡、電(diàn)卡等交出，公司和業主協商(shāng)簽約，支付總房款的80%，這一(yī)流程10天内就能完成。尾款需拿到房本、完成過戶再支付。”陳恬說，如果業主選擇和客戶直接簽約，“一(yī)般1個月内，最遲不超過2個月，肯定能找到買家”。2020年下(xià)半年，其個人便成交了3套魏公村(cūn)佳苑的房子。今年以來一(yī)套也沒有成交，主要是因爲沒有房源。
林光不建議客戶和業主或中(zhōng)介直接簽約，他提醒，按照倒賣回遷房流程，過戶手續完成前，客戶買下(xià)的回遷房實際上屬于小(xiǎo)産權房，可能因後續房價上漲，原業主不願意辦理過戶，而導緻購房者錢房兩空，其中(zhōng)糾紛很難厘清。
北(běi)京英淇律師事務所主任夏廣域表示，一(yī)般不建議客戶購買尚無房本的回遷房，但如果客戶執意，他提醒：房屋買賣協議上，必須要求賣房方簽上拆遷協議上的所有人的名字。若隻簽其中(zhōng)一(yī)個人，後續可能有其他親屬以不知(zhī)情爲由，起訴至法院要求解除合同。
6月2日，一(yī)位魏公村(cūn)佳苑的回遷居民告訴經濟觀察網，房本至少還有1年才能下(xià)來，目前還不能上市交易。但從去(qù)年8月入住以來，小(xiǎo)區裏的中(zhōng)介與購房者絡繹不絕，每天遛彎時都能看到中(zhōng)介帶着購房者看房。
關于中(zhōng)介說的7.8萬元/平方米能買到一(yī)手新房，魏公村(cūn)佳苑的業主表示不可能，“2018年拆遷時，大(dà)多數居民都選擇了拿房，有鄰居家裏長輩去(qù)世，沒有留遺囑，兄弟(dì)姐妹談不妥分(fēn)配方案，最後選擇了貨币補償，拆遷辦給出的價格已經到6萬元/平方米”。
現在還可以去(qù)哪買到小(xiǎo)區的房子？除了叫不出名的小(xiǎo)中(zhōng)介，該居民還指向了小(xiǎo)區大(dà)門側的物(wù)業公司——北(běi)京京越物(wù)業服務有限公司（下(xià)稱“京越物(wù)業”）。
京越物(wù)業的一(yī)位工(gōng)作人員(yuán)看到興家地産的宣傳單後說：“又(yòu)來一(yī)個要找7.8萬房子的（人）了。”
據他介紹，去(qù)年小(xiǎo)區剛交鑰匙時，有多家大(dà)中(zhōng)介也賣小(xiǎo)區房源，被住建委處罰後便偃旗息鼓。現在物(wù)業公司可以爲買家推薦有賣房意願的業主，買賣雙方自行談條件，物(wù)業隻作見證。“見證者”收取的手續費(fèi)是總房款1%的傭金。該京越物(wù)業人士透露，交房以來，物(wù)業撮合下(xià)至少成交40套房子，成交均價在11.5萬元/平方米-11.6萬元/平方米之間。“能賣11萬元的房子爲什麽賣7.8萬元？一(yī)套下(xià)來差三四百萬元，是中(zhōng)介傻還是賣房人傻呢？”
中(zhōng)介的騙局
林光多次強調，魏公村(cūn)佳苑回遷指标稀缺。他說：“魏公村(cūn)小(xiǎo)區最早的一(yī)批拆遷戶已經入住了，現在走的是異地安置，小(xiǎo)區規劃建設的時候，原回遷戶沒有住滿，政府把部分(fēn)指标給了周邊拆遷征收小(xiǎo)區作定向安置。”“現在隻剩下(xià)一(yī)個指标了。”林光催促客戶盡快決定，同時聲稱，想直接通過拆遷辦走回遷安置手續買魏公村(cūn)佳苑一(yī)手新房隻能找他的公司，“其他公司都做不了，我(wǒ)們和拆遷部門有關系，沒有任何風險。”
海澱房管局一(yī)位人士告訴經濟觀察報，去(qù)年8月以來，關于魏公村(cūn)佳苑是否可以買賣的咨詢多了起來，“1300多套房子基本都‘名花有主’，如果有多餘指标則按照安置房處理，不是拆遷戶一(yī)定買不了（回遷指标）”。
“這是中(zhōng)介的騙局，（整個拆遷辦）沒有一(yī)個人敢給改底單。”一(yī)位接近海澱住建委拆遷辦的人士介紹，拆遷安置房是一(yī)套對應一(yī)個拆遷戶，拆誰的就補給誰。
北(běi)京中(zhōng)唐律師事務所律師孫雨寒表示，北(běi)京拆遷征收有三種補償方式，一(yī)是貨币補償，二是産權置換，三是結合型補償。作爲被拆遷人，要麽選擇貨币，要麽選擇房子置換，或者貨币加房子綜合補償，但總補償金額是一(yī)定的。因此，不存在部分(fēn)被拆遷人選擇了貨币補償，同時，新建成的回遷小(xiǎo)區還有他回遷指标的情況。
前述京越物(wù)業工(gōng)作人員(yuán)表示，首先，有拆遷戶選擇貨币補償，或其他小(xiǎo)區異地安置多了指标等說法，“不存在，不可能！”他解釋，拆遷辦在老魏公村(cūn)小(xiǎo)區收到多少份産權置換協議，就會在新小(xiǎo)區建同等數量的房子，即便有少數房源富餘，開(kāi)發商(shāng)也必須按照商(shāng)品房市場價出售。且該小(xiǎo)區沒有異地安置的指标，全部爲原地回遷。
魏公村(cūn)佳苑共7棟樓，除了4号樓、5号樓總高分(fēn)别爲11、13層，其餘均是28層高層闆樓。共有26種戶型，面積在60平方米-133平方米間不等。
該物(wù)業工(gōng)作人員(yuán)解釋，老魏公村(cūn)小(xiǎo)區有不同面積的拆遷房，還有少數面積不一(yī)的平房，統一(yī)按照1:1.5或1:1.6補償。“一(yī)份拆遷協議對應一(yī)套回遷房，‘改底單’的可能性幾乎爲0”。
按照要求，回遷房取得房産證并繳納相關稅費(fèi)後，可以進行買賣。但在取得房産證之前交易，無論購房者還是業主均存在較大(dà)風險。
北(běi)京金訴律師事務所執行主任王佳紅表示，早在2007年前後，沒有房産證的房屋買賣合同的法律效力已不受影響，因爲合同是債權行爲，至于是否取得産權登記，這是物(wù)權行爲，雙方沒有必然的聯系。
“盡管房子還沒有取得産權，但法律上對轉讓合同的效力是不否定的，買家在不違約的情況下(xià)，可以依據雙方的合同去(qù)要求原業主履行過戶義務。”王佳紅解釋。
王佳紅進一(yī)步說明，在房價出現大(dà)幅上漲時，會有出賣人反悔，希望到法院起訴協議無效；但在房價下(xià)跌時，則會有買家提出訴訟，希望解除協議。“法院未必會判解除合同，會認爲合同有效，因爲買賣雙方都沒有違約行爲。”
（林光、陳恬爲化名）
