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數據來源：深房中(zhōng)協中(zhōng)介标準指數 吳家明/攝 翟超/制圖
證券時報記者 吳家明
“我(wǒ)快兩個月都沒開(kāi)單了，而且每天都要打100個電(diàn)話(huà)以上，幾乎都被拒絕。”在羅湖區清水河，入職不久的房産中(zhōng)介經理黃生(shēng)（化名）覺得自己入行時間有點不湊巧。
說起2021年的深圳樓市，“嚴”絕對是關鍵詞之一(yī)：新房打新規則改變、嚴查首付來源和經營貸違規入市、二手房成交參考價、深房理事件、房貸利率上調、嚴堵假離(lí)婚等漏洞……這5個月時間裏，深圳樓市發生(shēng)了許許多多的事，高溫的深圳樓市正在發生(shēng)微妙的變化。
二手房網簽量腰斬
中(zhōng)介經理：開(kāi)單太難
“最近，有一(yī)些同行都轉行去(qù)做保險。”如果說黃生(shēng)的感覺代表着許多新入職的房産中(zhōng)介經理想法，對于一(yī)些入行多年的資(zī)深房産中(zhōng)介經理來說，深圳樓市調控似乎已經司空見慣，但最近的業務開(kāi)展的确有點難，成交和網簽數據是最直觀的反映。
最新的數據顯示，5月深圳二手房成交量環比、同比齊跌。其中(zhōng)，5月深圳二手住宅成交3027套，環比減少38%，同比大(dà)幅減少65%。值得注意的是，這也是在繼4月成交量回調之後，連續第2個月成交量下(xià)跌。深圳市房地産中(zhōng)介協會公布的數據顯示，5月深圳二手房網簽量共計3781套（含自助網簽），環比持續下(xià)降14%，同比去(qù)年5月二手房11028套的網簽量則大(dà)幅下(xià)滑了65.7%。深圳市房地産中(zhōng)介協會認爲，近期随着主管部門以及監管層加強對樓市調控執行的監督，新政效力持續發酵，在進入5月後，市場觀望氛圍濃厚，成交持續承壓，周度二手房網簽量甚至一(yī)度持續失守900套關口。
說起對深圳二手房市場影響最大(dà)的新政，莫過于2月8日推出的二手房成交參考價，參考價的到來給購房者最直接的影響就是大(dà)部分(fēn)二手房的首付比例提高，特别是挂盤價遠遠超過參考價的二手房。在龍華民治片區，有房産中(zhōng)介經理表示，去(qù)年整個片區每月能成交近70套二手房，而現在片區成交僅爲之前的三分(fēn)之一(yī)。二手房業務不好做，許多房産中(zhōng)介經理把目光投向新房市場，特别是商(shāng)務公寓。
6月的深圳，連續的高溫炙烤模式後暴雨陣陣。在羅湖筍崗片區，一(yī)些房産中(zhōng)介經理站在街頭開(kāi)啓了“拉客”模式。“天氣實在太熱了，但也沒辦法。”剛剛大(dà)學畢業的小(xiǎo)陳是深圳某頭部房産中(zhōng)介品牌的一(yī)名新人，她不停地擦汗，手上還拿着許多公寓宣傳資(zī)料。由于二手房業務不好做，她被店(diàn)長派來推銷商(shāng)務公寓。“這附近的商(shāng)務公寓集中(zhōng)推出，存量太大(dà)很難去(qù)化，但開(kāi)發商(shāng)給的抽傭比例也高，隻要能賣出兩三套，今年的經營壓力就會小(xiǎo)很多。”
據深圳市住建局房地産信息平台公示的商(shāng)品房成交數據顯示，5月深圳一(yī)手住宅成交量爲2677套，環比4月下(xià)滑23.6%，同比去(qù)年5月的3143套下(xià)滑14.8%。由于新房“限價”，深圳新房的“打新”現象在去(qù)年曾轟動一(yī)時，還衍生(shēng)出“代持”等違規現象。今年以來，深圳新房“打新”規則發生(shēng)很大(dà)變化，特别是利好無房剛需的積分(fēn)規則和“多選一(yī)”的打新規則，而最近位于南(nán)山、坪山等衆多新盤都無需積分(fēn)即可“入圍”，顯示出深圳樓市“打新”也漸趨理性。
有業主願意降價
有購房者很頭疼
成交量發生(shēng)了變化，價格呢？
記者在羅湖、福田和南(nán)山多個片區調查時發現，越來越多的二手房源價格有所“松動”，包括一(yī)直火(huǒ)爆的優質學區房，但主要是此前報價虛高的一(yī)些房源，急于出售的房源也在增多，但一(yī)些業主會附加一(yī)些要求，例如要求購房者一(yī)次性付款。“這套50平方米的樓梯房業主挂牌價430萬元，低于市場價70萬元，這個小(xiǎo)區帶翠竹外(wài)國語小(xiǎo)學學位。”在羅湖翠竹苑，房産中(zhōng)介向記者推銷起這麽一(yī)套“筍盤”，但強調業主需要購房者一(yī)次性付款。對于這樣的現象，房産中(zhōng)介經理表示，這樣急售的房源多數是業主自身的資(zī)金出現問題，或者是急于換房，而且現在申請消費(fèi)貸、經營貸等貸款“救急”已經非常難。
深圳西部的南(nán)山和寶安是此前樓市表現最爲火(huǒ)爆的片區，記者在調查時也發現一(yī)些業主主動調低挂牌價，不到1000萬的房源調價幅度甚至達到80萬到100萬元，但依舊(jiù)無人問津。“我(wǒ)們走訪的南(nán)頭好幾個盤都是個别業主降價的現象，不過主要都還是此前高位站崗的人，要麽套現急用錢，要麽連月供都還不上的都有。”深圳市房地産中(zhōng)介協會發展研究部部長華洪對記者表示，“但這種現象應該是個别現象，暫時不會對樓市的整體(tǐ)價格形成趨勢性影響。”
另據樂有家門店(diàn)數據監控顯示，截至5月31日，深圳全市二手住宅挂牌價環比繼續保持穩定，其中(zhōng)兩個月内出現價格變動的房源爲8276套，占比19%；價格變動的房源中(zhōng)，有42%房源爲下(xià)調報價。
“現在頭疼的就是價格。”正準備買房的趙清（化名）着實有點頭疼。在過去(qù)行業野蠻發展時期，二手房的交易透明度一(yī)直被購房者所诟病，因業主抱團漫天要價的情況屢見不鮮。如今，深圳各大(dà)房産交易平台APP顯示的數據均爲政府二手房成交參考價，但與業主實際的報價有所不同，業主真實的報價主要依靠房産中(zhōng)介經理的傳達，這讓部分(fēn)購房者擔心，這樣一(yī)來買賣消息更不透明，正如前幾日被曝光的“榴蓮香蕉”價格事件。
“房産中(zhōng)介經理先是給我(wǒ)推了一(yī)套南(nán)山潤府一(yī)期89平方米的房子，業主挂牌價竟然高達2050萬元，然後業主主動下(xià)調100萬元。”聽(tīng)到單價超過20萬元，趙清有點被吓到，“或許是感覺到我(wǒ)的疑惑，中(zhōng)介經理對我(wǒ)說之前成交價已經達到1868萬元，當我(wǒ)還是覺得價格有點誇張的時候，中(zhōng)介經理又(yòu)跳出來說有一(yī)套同樣面積的房源視野還更開(kāi)闊，挂牌價爲1780萬元。”
“現在感覺價格更難以摸透，我(wǒ)擔心不同中(zhōng)介經理的報價會有出入，所以微信添加了好幾個平台的中(zhōng)介經理，發現價格還是會有些小(xiǎo)差别。”趙清的想法或許也是大(dà)部分(fēn)購房者的心聲，“房産中(zhōng)介經理的推銷手法我(wǒ)也可以理解，但對于一(yī)般購房者而言信息相對封閉，業主也不願意按參考價賣房，所以希望各大(dà)平台最起碼可以恢複公布真實成交價格數據，供購房者參考。”
如今，深圳樓市調控趨緊的勢頭仍未停止，而且越來越細化。廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉表示，5月深圳新房、二手房交易量均創下(xià)階段性新低，二手房參考價對市場交易起到明顯降溫效應。另外(wài)，貸款額度的管控和放(fàng)款周期也拉長了整個交易節奏，加之房貸利率的上升、入戶門檻提高對深圳樓市影響較大(dà)。從住建部、人民銀行等各方表态來看，對于政策調控和資(zī)金這“兩杆旗”還是會保持一(yī)定的打壓力度，深圳樓市其實還沒有真正做出一(yī)個“調整”，所以調控還會持續一(yī)段時間。
