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樂居财經 曾樹(shù)佳 發自北(běi)京
去(qù)年第四季度，優客工(gōng)場實現首次單季度盈利，毛大(dà)慶欣喜之情溢于言表，直言這是公司的“裏程碑”。
如若說，上市目标的實現，讓毛大(dà)慶松了一(yī)口氣；那麽，“輕資(zī)産”的開(kāi)展，則讓他嘗到了甜頭。
他似乎在聯合辦公長期的黑暗中(zhōng)，捕捉到了一(yī)束光。于是，毛大(dà)慶把輕資(zī)産運營平台——北(běi)京大(dà)然淩一(yī)管理咨詢有限公司（簡稱“大(dà)然淩一(yī)”），當成了“救命稻草”。
樂居财經跟蹤獲悉，近來，優客工(gōng)場頻(pín)頻(pín)将旗下(xià)的子公司，轉移到大(dà)然淩一(yī)旗下(xià)，充實這一(yī)平台。由于大(dà)然淩一(yī)也是優客的子公司，所以相當于演繹了一(yī)出出“子變孫”的戲碼。
早在2018年初，爲了在經營壓力中(zhōng)尋找突破口，毛大(dà)慶成立了大(dà)然淩一(yī)，讓它成爲基于SaaS、IOT、辦公用戶大(dà)數據、設計能力爲基礎的輕資(zī)産運營公司。
如今，公司輕資(zī)産比重逐漸擴大(dà)，業務輪廓已逐漸清晰，甚至有望彌補前些年規模競速，留下(xià)來的問題。
即便已經上市，他仍必須在這場聯合辦公領域的“馬拉松”中(zhōng)，不停地奔跑。
“子變孫”戲碼
過去(qù)短短的半年時間内，大(dà)然淩一(yī)就得到了兩次增資(zī)。注冊資(zī)本由100萬到1000萬，再到如今的3000萬。它的體(tǐ)量，在優客工(gōng)場的94家對外(wài)投資(zī)公司中(zhōng)，已悄然位列第二。
與此同時，優客工(gōng)場也陸續将位于北(běi)京、深圳、太原、蘇州、南(nán)京等地的子公司，注入到大(dà)然淩一(yī)旗下(xià)。據樂居财經統計，自4月27日至今，僅一(yī)個月，兩者就發生(shēng)了15筆這樣的操作，尤爲密集。
轉讓完成後，這些内部騰挪的标的，大(dà)部分(fēn)由大(dà)然淩一(yī)全資(zī)持有。目前，大(dà)然淩一(yī)的對外(wài)投資(zī)公司已達23家，并呈現出繼續擴大(dà)的趨勢。
不久之前，優客工(gōng)場剛公布财報顯示，去(qù)年第四季度營收2.79億元，較上一(yī)季度增長39.4%，其中(zhōng)輕資(zī)産收入同比增加220.8%。
換言之，輕資(zī)産讓優客工(gōng)場實現了首次季度盈利。
習慣了虧損節奏的毛大(dà)慶，似乎看到了一(yī)片“桃花源”，在曆經“初極狹，才通人”之後，終于有了“豁然開(kāi)朗”的感覺。因此，上述這一(yī)系列内部公司的輾轉騰挪，意味着他将更大(dà)力度地押注輕資(zī)産。
在共享辦公領域，以往行業奉行的是“二房東”模式，盈利依賴賣“工(gōng)位”。按照業内人士估算，在這種模式下(xià)，共享辦公的出租率，必須平均達到85%左右，才能保持盈虧平衡。
尋常日子裏，發揮共享經濟的餘熱，或許還能對盈利保持憧憬。但如果局勢有變，尤其是遇到自去(qù)年以來的疫情，線上辦公攪動了一(yī)池春水，那聯合辦公二房東的“望天收”，隻能大(dà)受打擊，面對着飄搖的資(zī)金鏈。
于是，國内聯合辦公玩家，都在不同程度上，按下(xià)了向輕資(zī)産模式靠攏的按鈕，由直營店(diàn)向加盟店(diàn)轉型，注重品牌管理、服務輸出，輕裝上陣。
從萬科明星職業經理人到創業者，擁有着較深閱曆的毛大(dà)慶，自然也看透了這一(yī)點，所以他也給自己定了一(yī)個目标：2020年優客工(gōng)場要簽約100個輕資(zī)産項目，輕重比需達到1:1。
優客工(gōng)場的輕資(zī)産規模增長迅猛。截至2020年末，其輕資(zī)産項目總數達到了125個，項目同比增加78個，同比增長166%；輕資(zī)産項目總工(gōng)位數44897個，增長率爲106%。
毛大(dà)慶如願以償了。目前在優客工(gōng)場總的管理面積裏，54%是輕資(zī)産模式，46%是自營模式，天平已經徹底倒向了更“輕”一(yī)方。
基于此，他也有繼續加持大(dà)然淩一(yī)的動力。
該平台的“管理輸出”，是以智能化樓宇管理及全托管服務爲核心，通過輕資(zī)産合作模式建立與全國範圍内的地産開(kāi)發商(shāng)、資(zī)産持有方、個人業主、場地使用者的合作。此外(wài)，它還爲企業提供一(yī)站式定制化的辦公服務。
優客工(gōng)場扭虧的希望，似乎都寄托在這些新的業務範疇裏面。隻是，它仍需要持續的盈利來證明自己。
首次季度盈利
毛大(dà)慶鐵了心轉向輕資(zī)産，更多的是想解決之前留下(xià)的“後遺症”。
回望2018年前後，當時正屬于共享辦公的奔騰年代，WeWork持續在并購資(zī)産、氪空間主張“規模優先，效益次之”、夢想加表示三到五年内有上市計劃，而優客工(gōng)場也在四處尋找獵物(wù)，擴大(dà)規模。
據統計，它陸續收購了洪泰創新空間、碎片空間、無界空間、Wedo聯合創業社、Workingdom、愛特衆創、火(huǒ)箭科技、方糖小(xiǎo)鎮等多家聯合辦公品牌。這期間門店(diàn)的擴張，讓它付出了許多真金白(bái)銀。
得益于規模擴張，2017年至2019年，優客工(gōng)場總營收分(fēn)别爲1.67億元、4.49億元、11.67億元，年增幅高達一(yī)兩倍。但在收入大(dà)增的同時，它的盈利難題卻難以破解。
同期，優客利潤淨虧損3.72億元、4.45億元、8.07億元，敞口越來越大(dà)。
2019年10月，共享辦公鼻祖WeWork撤回招股書(shū)，IPO折戟。這家估值最高時達到470億美元的明星公司，自開(kāi)啓上市進程後，估值被不斷下(xià)調至100多億美元。顯然，其遲遲不盈利的現狀，飽受資(zī)本市場質疑。
而不盈利的優客工(gōng)場，也在上市路途中(zhōng)經受曲折。去(qù)年8月，它也撤下(xià)了在大(dà)洋彼岸的IPO申請，後轉向SPAC模式，才涉水過關，登陸美股。
彼時，毛大(dà)慶的大(dà)然淩一(yī)計劃，已啓動了兩年多。
優客工(gōng)場的收入主要分(fēn)三類，分(fēn)别爲會員(yuán)費(fèi)、營銷服務和其他服務。其中(zhōng)，會員(yuán)費(fèi)主要來自共享辦公業務收取的租金；而輕資(zī)産的收入，則分(fēn)布在營銷服務和其他服務之中(zhōng)。
原本會員(yuán)費(fèi)一(yī)直是優客工(gōng)場的營收主力，但2018年的一(yī)筆收購，改變了這一(yī)形态。
優客工(gōng)場曾以1.5億元的對價，拿下(xià)了數字整合營銷公司——珠海市省廣衆爍數字營銷有限公司（簡稱“省廣衆爍”）51%股權，省廣衆爍的創始人也成爲了優客工(gōng)場的CMO。
直至2019年前三季度，省廣衆爍貢獻了公司4.03億營銷和品牌服務收入，使得該項收入幾乎與會員(yuán)費(fèi)持平，占比總收入的48%，比此前兩年上升了30多個百分(fēn)點。
依靠品牌管理輸出與定制化辦公，優客工(gōng)場終于在去(qù)年的第四季度，實現單季度的盈利。
但縱覽優客工(gōng)場去(qù)年整年的業績，它實現營收8.77億元、淨利潤-5.08億元、歸母淨利潤-4.88億元。年營收增速放(fàng)緩的同時，其虧損的現象仍然存在。
顯然，要彌補過去(qù)留存下(xià)來的問題，并非一(yī)日之功。
輕資(zī)産“密碼”
今年以來，除了将許多子公司放(fàng)置到大(dà)然淩一(yī)旗下(xià)之外(wài)，優客工(gōng)場在輕資(zī)産領域的發力，體(tǐ)現在諸多市場動作之中(zhōng)。
今年2月初，據美國證監會網站顯示，它完成上市後第一(yī)次股票(piào)增發。此次公開(kāi)募集資(zī)金将達2000萬美元，主要用于輕資(zī)産管理的大(dà)力拓展，以及Saas服務數字化技術的進一(yī)步研發等。
3月，其運營管理新項目，落地福州三盛國際中(zhōng)心；而它旗下(xià)的希遇科技，也進入園區智慧管理，落地渭北(běi)工(gōng)業區雙創科技園。
與優客工(gōng)場合作的資(zī)産方，一(yī)般都擁有自己的獨立辦公樓宇，并将空餘的樓宇使用面積，托管給優客工(gōng)場改造運營。前者負責大(dà)部分(fēn)的啓動成本，後者隻提供樓宇管理服務，并分(fēn)享相關收益。
優客工(gōng)場首席運營官關心，在今年六周年發布會上，提出了 “21·34”計劃；即在2021年完成對中(zhōng)國所有34個省級行政區的布局覆蓋。
曾有業内人士表示，優客工(gōng)場對标的是酒店(diàn)，類似于七天這樣連鎖酒店(diàn)式的模式，但這需要很大(dà)的規模效應，接下(xià)來會往二三線城市按輕資(zī)産模式拓展新的項目。
樂居财經查閱獲悉，目前，大(dà)然淩一(yī)已分(fēn)設9大(dà)分(fēn)支機構，裏面既有廣州、深圳等一(yī)線城市分(fēn)公司，也有南(nán)京、天津、南(nán)昌、武漢等二三線城市的分(fēn)公司。毛大(dà)慶的輕資(zī)産野望的輪廓逐漸清晰。
在輕資(zī)産模式的基礎上，優客工(gōng)場甚至還新增了房地産經紀業務。該業務鏈接業主、企業和高素質的經紀公司、獨立經紀人三方群體(tǐ)，打造一(yī)站全包的全流程商(shāng)業選址平台。
近三年，該公司的在手現金分(fēn)别爲3.08億、1.96億、4.01億，在波動中(zhōng)有所改善，但直至去(qù)年，其經營性現金流仍是負數，爲-2764.40萬元；同期它籌資(zī)的現金流淨額爲2.90億。
換言之，盡管在不斷變“輕”，但它對外(wài)界的資(zī)金依賴程度仍較大(dà)，這仍考驗着優客工(gōng)場的輕資(zī)産成色。
有數據顯示，中(zhōng)國聯合辦公行業的市場規模，預計到2023年将進一(yī)步增長至1000.3億元，年均複合增長率爲40.3%。廣闊的市場中(zhōng)，機遇與挑戰并存。
但毛大(dà)慶必須直面挑戰，因爲龍熙地産、中(zhōng)融信托、紅杉資(zī)本等45位股東，無時無刻不在注視着他。
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