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深圳在全渠道嚴控房價走高。
今日晚間，一(yī)份《深圳市住建局關于進一(yī)步規範新建商(shāng)品住房和商(shāng)務公寓銷售價格指導工(gōng)作的通知(zhī)》的文件在網上流傳，文件指出，預、現售商(shāng)品住房和商(shāng)務公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一(yī)年度至今同地段、同類型新房的網簽價格，同時，對于分(fēn)期開(kāi)發的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一(yī)年的，原則上按照前期備案價格進行批複。
對于該網傳文件真實性，《每日經濟新聞(博客,微博)》記者向深圳市住建局相關工(gōng)作人員(yuán)核實，其表示“真的，并非征求意見稿”。
廣東省住房政策研究中(zhōng)心首席研究員(yuán)李宇嘉在接受記者采訪時表示，2016年10月深圳啓動過一(yī)輪限價，後來擴大(dà)到全國20餘個城市，此後由于地價走高和市場回落，限價政策在2018、2019年逐漸被放(fàng)開(kāi)。此次深圳新啓動限價明顯要嚴于上輪，這最終反映在國家統計局數據上，每期價格不再大(dà)幅拉升。
“新房一(yī)年内不得漲價”
文件指出，按照深圳市房地産調控政策相關規定，要求，預、現售商(shāng)品住房和商(shāng)務公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一(yī)年度至今同地段、同類型新房的網簽價格。
而網簽價格對标樓盤的選取原則，文件明确，根據項目所在位置，選取同區域範圍内周邊不超3公裏的同類型、同品質的在售或已批售未網簽新盤進行比對，選取新盤數量原則上不少于3個。若同片區新盤無法滿足可比要求，可按照“同片區-同街道-同行政區”的優先順序擴展範圍。
對于價格測算流程，按照房地産調控的整體(tǐ)要求以及市政府會議精神，對于待入市項目的價格測算，原則上以新盤網簽價格爲測算依據，具體(tǐ)測算流程如下(xià)：第一(yī)，原則上預售項目選取預售網簽數據進行參考；現售項目選取現售網簽數據進行參考。
第二，原則上選取上一(yī)年度至今的所有同質可比新盤的網簽數據。對于在上一(yī)年度之前審批的預售項目，若網簽數據小(xiǎo)于等于50條，不做參考；對于上一(yī)年度至今審批的預售項目，若網簽數據小(xiǎo)于等于50條，則直接參考其備案均價。
此外(wài)，文件對分(fēn)期開(kāi)發、商(shāng)務公寓、預售轉現售以及零星銷售的項目均作出了明确規定。
其中(zhōng)，分(fēn)期開(kāi)發的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一(yī)年的，原則上按照前期備案價格進行批複；商(shāng)務公寓的價格指導規則與住宅相同，原則上采用同時期、同項目的商(shāng)品住宅與商(shāng)務公寓網簽價格的比值。預售商(shāng)品住房和商(shāng)務公寓項目轉現售的，原則上備案價格不得向上調整。
而對于零星銷售的尾盤項目，原則上由各區（新區）住房和建設局、前海管理局自行審定，并在市房地産信息系統中(zhōng)進行備案。
美聯物(wù)業全國研究中(zhōng)心總監何倩茹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，新規規定了新建住宅及公寓的價格制定，需要參考近一(yī)年同地段、同類型新房的網簽價格，可以預見未來幾年，深圳各區新房價格将保持相對穩定。
通過精裝修拉升房價渠道被圍堵
值得注意的是，該文件對通過精裝修變相拉高房價的方式也進行了徹底圍堵。
文件指出，爲防止房地産開(kāi)發企業通過提高裝修價格變相擡高房價，對新房市場的價格水平造成影響，要求各區局在審查項目裝修、裝飾材料的基礎上，對精裝修價格進行總體(tǐ)把控。
毛坯交樓的項目，區局按照毛坯價審批;精裝交樓的項目，由區局根據裝修清單核定裝修價格，不得超過最高裝修價。對于社會關注度高的項目，指導價格由局房地産調控領導小(xiǎo)組會議審定。
原則上，精裝修項目價格核定需按照工(gōng)程造價方法進行核算，由區造價部門或第三方評估機構進行審核，精裝修價格梯度區間随着項目均價不同以千元每平米梯度遞增，最高精裝修标準不得超過6000元/平方米。
“以前對現房價格是不限制的”，李宇嘉認爲，本次文件對預售轉現售也進行了限制，此外(wài)，精裝修價格梯度的規定，勢必将對開(kāi)發商(shāng)進入深圳市場積極性産生(shēng)一(yī)定影響。開(kāi)發商(shāng)在深圳拿地成本較高，并需要配建一(yī)定量的人才房、公共設施配建等，此前可以通過裝修走高端化路線，實現盈利。
在何倩茹看來，精裝修價格梯度的規定，爲深圳房價平穩上了雙保險。“本次針對裝修價制定标準，原本開(kāi)發商(shāng)通過搭配裝修來提高整體(tǐ)房價的方法被堵截，此舉有利于保證實際的交易價格不會大(dà)幅被提高，整體(tǐ)房價将更爲穩定。”
值得注意的是，2021年，按照官方此前披露，深圳商(shāng)品住房用地面積達到了149.3公頃，此後也将根據規劃，适當轉化其他用地爲住宅用地，增加供應，而該批住宅預計将成爲2022年新房市場的主力。
此外(wài)，據深圳中(zhōng)原研究中(zhōng)心統計，截至5月底，深圳在售的樓盤共有101個，其中(zhōng)36個樓盤有住宅在售，公寓項目有64個，公寓數量将近在售住宅項目的兩倍，且各區均有存貨，主要集中(zhōng)在寶安、福田和龍崗三區。
封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝
