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3月份上海中(zhōng)考招生(shēng)新政出台後，很多人認爲對學區房是毀滅性的打擊。
真實的情況如何呢？
上海調控後，我(wǒ)4月底專門跑過去(qù)看了一(yī)下(xià)市場反應，但上海實在太大(dà)了，幾天時間根本跑不完，我(wǒ)隻跑了浦東、黃浦和徐彙。
這幾個區都有好的學區房，浦東有代表性的闆塊我(wǒ)基本上都看了，但受調控影響最明顯的就是浦東。
基本上浦東隻要帶好學區的，這一(yī)輪上漲猛的闆塊全部都開(kāi)始回調了！
然而，黃埔和徐彙帶好學區的，卻依然比較穩定。
同樣是中(zhōng)考招生(shēng)新政，爲什麽結果截然不同呢？
好好看全文吧，文章後面告訴你呵呵。
浦東第一(yī)熱門闆塊，前灘，今年3月中(zhōng)考招生(shēng)新政出台後，前灘區域次新房價格有所下(xià)跌，一(yī)兩千萬的房子客戶都在觀望，不急于下(xià)手，成交量很少。
因爲前灘有華二這樣的頂級學區，所以去(qù)年漲幅非常大(dà)。
以中(zhōng)糧前灘海景壹号爲例，2017年開(kāi)盤8.6萬，去(qù)年年初大(dà)概11萬，92平米最高賣到過18萬多，漲幅70%，現在有的業主報價還高挂在20萬，但是不可能賣的掉，片區實際成交都在降價，回調幅度5%左右。
但前灘一(yī)些剛需房，學區一(yī)般，本身就漲的不多的，就不受調控影響，有的反而還在微漲，比如恒大(dà)華城，去(qù)年6萬，漲到現在8萬，漲幅30%左右。就算是動遷房也降的少，比如三楊新村(cūn)，三五百萬的房子成交不錯。
第二是張江，也是去(qù)年以來的熱門闆塊，除了學區好之外(wài)，關鍵是高新産業集中(zhōng)。
張江湯臣，去(qù)年行情啓動之前八九萬，最高漲到十五六萬，漲幅高達80%以上，但學區房改革後，現在又(yòu)回落到十三萬了。
同樣是沒有學區的房子，比如城市經典花園，去(qù)年七八萬，現在八萬五，反而沒跌。
第三、聯洋闆塊，一(yī)梯隊的學區房，從去(qù)年八九萬啓動漲到今年最高十五六萬，漲幅過大(dà)，目前房價也跌了5%。
第四、洋泾-源深闆塊，目前成交價已降5%，看房人數相比去(qù)年高峰期少了一(yī)半。比如陸家嘴(600663,股吧)花園，也是一(yī)梯隊學區房，二期從去(qù)年的10萬多漲到最高16萬左右，上漲60%。
陸家嘴旁邊有個學區房已經名聲遠播了，就是梅園，典型的老破舊(jiù)，中(zhōng)介帶我(wǒ)看了多套房，最近成交價确實跌了上百萬。
比如49平米的2房，4月底有580萬成交的，而之前46平米最高成交過680萬，單價高達14.6萬/平。而去(qù)年疫情期間最低賣490萬。
浦東這些闆塊房價爲什麽最先調整？我(wǒ)覺得有幾個因素綜合導緻：
第一(yī)、調控的效果開(kāi)始顯現。
一(yī)月份出台政策，離(lí)婚不能買，增值稅二改五，都會增加購房成本，減少需求。
第二、嚴查首付款來源，經營貸、消費(fèi)貸很難買房了，這對投資(zī)者是巨大(dà)打擊。
第三、銀行貸款收緊了，以前按揭貸款整個交易流程走下(xià)來最多一(yī)兩個月，現在要四五個月，這一(yī)點是非常關鍵的。
第四、上海中(zhōng)考改革，這個對之前漲幅過高的學區房會有沖擊，同樣是17萬，很多人會拿浦東和徐彙的學區房去(qù)做對比。
第五、這一(yī)輪房價漲幅太大(dà)了！要知(zhī)道帶學區房的，都是中(zhōng)産闆塊，房價一(yī)次漲太多了，接盤俠就接不動了。
基本上浦東隻要帶好學區的，因爲之前漲幅過高，調控之後沒有不跌的。
但除了臨港新城，浦東隻有臨港沒跌，我(wǒ)看完臨港，認知(zhī)又(yòu)有點刷新了。
從張江高科(600895,股吧)下(xià)一(yī)站華夏中(zhōng)路坐地鐵到臨港剛好1個小(xiǎo)時，典型的遠郊。
一(yī)般來說，我(wǒ)們會認爲遠郊的房子最不抗跌，也不具有什麽投資(zī)價值。
但臨港似乎是個例外(wài)。
臨港的核心闆塊包括5個，101闆塊都是次新房爲主，典型如萬科金域藍(lán)灣90平小(xiǎo)戶型現在5.4萬左右，從去(qù)年的320萬，漲到490萬，漲了50%。
即使調控後臨港也沒有跌。
爲什麽呢？
因爲大(dà)家看好這個片區，加上臨港的學區也比較好。
萬科整個小(xiǎo)區700套房，放(fàng)賣的不超過5套房。
臨港發展也沒幾年，2019年宣布成立自貿區新區，同時放(fàng)松限購，社保5年改3年，一(yī)下(xià)子就爆了。
其實最關鍵的是，政府在引入産業，引進高端人才，配套好學區來發展臨港，否則光放(fàng)松限購也沒用。
有了産業和好學區，哪怕臨港再遠，也有人願意來，很多在張江附近上班的人買不起房也會考慮來臨港買房。
臨港在2019年時新盤大(dà)多還是兩萬多，位置最好的陸家嘴滴水漣岸當時2.8萬，現在已經漲到7萬了。
現在政府又(yòu)特别傾向人才優先購房，比如最近認購的萬達一(yī)個新盤，限價3.3萬/平米，倒挂2萬一(yī)平，700多套房子，1700多人認籌，其中(zhōng)人才就有900多人，你不是人才根本買不到倒挂的新房。
現在臨港新盤很少很少，特别是滴水湖闆塊，今年能入市的也隻有一(yī)兩個，所以供需矛盾還比較明顯。
看完臨港，給我(wǒ)新的感受是，一(yī)個版塊其實距離(lí)市區遠點也不是完全沒發展潛力，關鍵在于這個闆塊有沒有好的産業，配套和人才引入。
這個在杭州的未來科技城和廣州南(nán)沙也有相似感，當然未來科技城還沒這麽遠了。
在黃埔也看了幾個地方，新天地周邊豪宅受調控影響是比較小(xiǎo)的。
翠湖天地四期最貴，21-23萬，去(qù)年也已經19-20萬了，286平米，6000多萬，漲的很慢(màn)，但保值增值沒什麽問題，即便是前幾年上海房價在普跌的時候，這裏的房價也沒跌，說實話(huà)，住豪宅的人首要目的其實也不是爲了保值增值。
現在放(fàng)賣的房子很少，想買的客戶還比較多，當初能買的起這種豪宅的都是不差錢的主，所以不到心裏價位也不想賣，賣了錢也不知(zhī)道幹嘛。
黃埔的學區房因爲漲幅不算很高，所以調控後并沒有回調，但成交量也跌了，畢竟基數高了，買家也會開(kāi)始觀望。
比如黃埔濱江，雙一(yī)梯隊的學區，去(qù)年10月份左右，白(bái)玉蘭家園的房價就在13萬/平左右了，現在基本在16萬左右，相當于比去(qù)年高峰時期上漲3萬左右，這個幅度真不高，因此現在房價也比較穩定。
漲幅大(dà)的主要是三四十平米的小(xiǎo)房子，挂戶口的，去(qù)年單價在14萬左右，現在要将近20萬了，基本上挂牌價在750萬+。
徐彙區的學區房跟黃埔區一(yī)樣，調控之後也沒跌，隻是成交量下(xià)滑了。原因一(yī)樣，就是這一(yī)輪漲幅不算高，跟浦東比起來泡沫不大(dà)。
比如向陽小(xiǎo)學附近，嘉玉庭，算次新房高端住宅，138平2房，總價2600-2800萬，去(qù)年疫情期間就是15萬了，現在20萬，三四成也不算多。
今年調控後成交量也放(fàng)緩了，貸款審批放(fàng)慢(màn)，整個流程走下(xià)來要五六個月，但價格比較穩定。
還去(qù)看了一(yī)些帶有上海風味的三四十年代的新式裏弄，學區不錯的，比如去(qù)年13萬，現在15萬，這種漲幅很小(xiǎo)的老房子，其實也不用擔心回調。
總結一(yī)下(xià)，同樣是上海中(zhōng)考招生(shēng)新政改革，爲什麽浦東的學區房就領跌，而浦西的學區房卻相對穩定呢？
說明了這個中(zhōng)考招生(shēng)新政的改革，本身對學區房的沖擊并沒有大(dà)家想象的那麽大(dà)，真正對學區房有影響的，是學區房本身價格的高估，浦東學區房漲太多，泡沫大(dà)了，自然就回調了，而浦西的漲幅小(xiǎo)，泡沫不大(dà)，那就相對堅挺。
所以大(dà)家不要再把學區房下(xià)跌的罪魁禍首歸到上海教育制度改革上去(qù)了！
從數據上看，好像也是如此。
上海4月份的二手房成交量是2.4萬套，環比降了1.5萬套，跌幅40%左右，
回到了一(yī)年前的水平，确實是跌了不少。
數據跟我(wǒ)實際踩盤的感受差不多，看房的人數确實在大(dà)幅縮減，浦東很多中(zhōng)介跟我(wǒ)說，現在購房者隻有去(qù)年高峰期的一(yī)半。
（圖片來自信義房屋）
據信義房屋分(fēn)析，4月成交大(dà)幅下(xià)跌的主要原因：一(yī)方面受調控升級傳聞影響，3月中(zhōng)下(xià)旬集中(zhōng)網簽，造成4月上旬簽約量較低；
不過浦西相對浦東來說，價格普遍還有點小(xiǎo)漲。
另一(yī)方面，3、4月大(dà)量一(yī)手住宅樓盤集中(zhōng)上市，也分(fēn)流了部分(fēn)二手購房群體(tǐ)。
開(kāi)發商(shāng)跟我(wǒ)說，現在上海新房賣的超級火(huǒ)，連遠郊的樓盤都很吃香。
新房因爲限價，加上現在的新盤戶型功能性更好，更突顯出價格優勢，所以新房市場依舊(jiù)比較火(huǒ)熱。
4月新房共成交15836套，成交均價32040元。套均總價306萬。
相比3月份的1.7萬套，環比降了1200套左右。但同比去(qù)年4月的1萬套，依然是大(dà)漲。
除了這三個區外(wài)，其他版塊我(wǒ)沒來得及去(qù)踩，但是根據我(wǒ)的經驗來看，這一(yī)輪行情是這樣的，就是領漲的闆塊漲過頭了，在調控後就會有所回調，而那些漲幅不大(dà)的闆塊，帶好學區的會相對堅挺一(yī)些，畢竟漲的不多嘛，泡沫也就小(xiǎo)些，而且之前沒漲到位的還有可能補漲一(yī)點。
比如外(wài)環以外(wài)的五大(dà)新城，如果說學區非常好，又(yòu)有好産業導過去(qù)，人口增速不錯，房價補漲就是有支撐的。
但是呢你也别指望能補漲很多，本身他的漲幅也不可能跟核心闆塊一(yī)樣，而且調控來了，貸款也收緊了，上半年馬上就要過去(qù)了，行情都會走到尾聲，因爲隻要成交量開(kāi)始下(xià)滑，樓市的冬天就不遠了。
之前有粉絲在群裏反對我(wǒ)說，上海是特殊的城市，不一(yī)樣。
這個味道跟我(wǒ)2019年呼籲大(dà)家買上海時有幾分(fēn)相似。
其實哪有什麽不一(yī)樣呢？哪個城市都一(yī)樣，漲多了，就得調，誰也不例外(wài)。别忘了，房地産都是有周期的。
沒看到領漲的浦東已經開(kāi)始回調了嗎(ma)！
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