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每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
“去(qù)年确實北(běi)海全城都在降價，但今年以來成交量已有所回暖，部分(fēn)項目價格也已經在悄悄上漲。”在北(běi)海有着多年房地産中(zhōng)介從業經曆的經紀人朱宇（化名）告訴《每日經濟新聞(博客,微博)》記者。
去(qù)年，北(běi)海樓市受新冠疫情影響明顯，成交面積、成交均價、銷售均價都呈緩慢(màn)下(xià)滑趨勢。進入2021年，北(běi)海樓市仍未能緩解。國家統計局數據顯示，4月，北(běi)海新房價格環比下(xià)降0.3%，和泸州并列70城中(zhōng)下(xià)跌最多的城市；同比下(xià)降4.5%，也是70城中(zhōng)下(xià)跌最多的城市。
值得注意的是，盡管銷售價格還在下(xià)降，但成交量大(dà)幅上漲。4月，北(běi)海樓市的新房和二手住房産成交量都出現上漲。其中(zhōng)，新住房環比上漲29.77%，二手住房環比上漲15.48%。但總體(tǐ)來看，仍隻有2019年同期的七成左右。
有樓盤開(kāi)始漲價
2020年初新冠疫情暴發，讓北(běi)海這座以旅遊聞名的城市經濟遭受重創，也讓其嚴重依賴外(wài)銷的房地産市場成交量遭遇斷崖式下(xià)跌。
克而瑞數據顯示，2020年，北(běi)海市主城區（不含縣份）商(shāng)品住宅供應面積209.95萬平方米，同比下(xià)降44.9%；成交面積116.37萬平方方，同比下(xià)降33.4%；供求比1.30。供應26167套，同比下(xià)降41.8%；成交18659套，同比下(xià)降34.1%。成交均價8427元/平方米，同比下(xià)降10.1%。全年商(shāng)品住宅成交金額135.99億元，同比下(xià)降40.2%。
事實上，去(qù)年，爲緩和疫情帶來的影響，北(běi)海的樓盤項目也曾紛紛拿出特惠房政策，無論是線上還是線下(xià)，都可見各個項目的特價廣告。“5字頭”“6字頭”“低首付3萬”“一(yī)口價房源”……有些項目還推出“低首付+分(fēn)期”等優惠政策，其中(zhōng)不乏一(yī)些讨論度很高的項目。
随着國内疫情得到有效控制，今年以來，北(běi)海樓市成交量也出現了回升。諸葛找房數據顯示，4月份北(běi)海商(shāng)品房成交環比均處于上漲态勢，其中(zhōng)新建商(shāng)品房網簽面積超過了20萬平方米，高于去(qù)年同期；但實際成交價仍在持續下(xià)行，環比已連跌一(yī)年，其中(zhōng)新建商(shāng)品房的同比跌幅達到了4.5%的最高峰。
一(yī)位不願具名的廣西房地産業内人士告訴《每日經濟新聞》記者，今年以來北(běi)海樓市成交量上漲，主要得益于優惠力度不斷加大(dà)、市場報價暗中(zhōng)下(xià)跌。“受疫情影響，北(běi)海房價确實在去(qù)年出現了下(xià)跌，一(yī)線海景房現在特價8000~9000元/平方米，有的項目優惠下(xià)來甚至隻需7000元/平米，而在2019年這些項目的銷售價格均在10000元/平方米以上。”
朱宇向記者舉例道，位于萬達廣場和吾悅廣場之間的近海項目，現在帶裝修5000~6000元/平方米都能拿下(xià)。“而且都是廣西建工(gōng)、彰泰等當地大(dà)開(kāi)發商(shāng)的項目，不用擔心爛尾情況出現，而這些項目之前價格則都是7000多元/平方米。”
朱宇也指出，這些房源都屬于特價房，随着旅遊旺季到來，很多項目的優惠幅度将減小(xiǎo)，“預計房價也會出現一(yī)定漲幅，目前已有項目開(kāi)始在漲價了”。
盡管朱宇本身是一(yī)名二手房中(zhōng)介人員(yuán)，但他更傾向于讓記者購買新房。“目前北(běi)海二手房價格相比于新房價格略高，無論從首付費(fèi)用還是優惠力度來說，選擇買新房都更具有優勢。”
本地購買力上升
事實上，從2020年底開(kāi)始，面對日益高企的二手房存量，北(běi)海的二手房業主爲了促進成交，價格一(yī)降再降。
諸葛找房數據顯示，截至4月，北(běi)海二手房價已降至7501元/平方米，與去(qù)年最高峰相比少了400多元/平方米，同比去(qù)年4月則下(xià)跌5.53%，這也使得當月的二手房網簽面積環比上漲了6.23%，二手房的實際售價也被繼續拉低。
從近一(yī)年北(běi)海二手住宅實際售價的走勢來看，二手房價格環、同比均已經連跌一(yī)年，其中(zhōng)環比跌幅控制在0.5%以内，而同比跌幅則控制在3.5%以内。
作爲旅遊城市，北(běi)海樓市銷售對象主要以外(wài)地人群爲主，但去(qù)年受疫情影響也讓外(wài)地購房人群的購買力下(xià)降。
“去(qù)年一(yī)年外(wài)地購房者少了很多，基本上我(wǒ)接待的客戶都是以當地改善爲主。”朱宇告訴記者，2020年北(běi)海房價持續下(xià)跌，也讓越來越多的本地人能夠承受。
據中(zhōng)國房價行情平台最新數據，今年4月，北(běi)海新房均價爲6374元/平方米，環比上漲1.02%，同比下(xià)跌8.43%；而5月18日，廣西人才市場發布《2021年第一(yī)季度廣西人才網薪酬報告》顯示，北(běi)海用人單位提供的職位平均薪酬爲5286元/月。
不過相較于2018、2019年北(běi)海動辄單價8000元以上甚至上萬元的房價來說，“6”字頭的房價也爲當地購房者提供了置業機會。北(běi)海房地産交易網數據顯示，2020年更多本地人選擇買房，購買量占全年成交量超過三成，創下(xià)近十年的新高。
然而，盡管今年以來北(běi)海樓市成交量持續上漲，但依然難以緩解當地高庫存。《中(zhōng)國百城住宅庫存數據》顯示，截至2021年4月，北(běi)海樓市庫存量爲403萬平方米，環比上漲3%，同比上漲12%。
另一(yī)方面，北(běi)海近年來的土地供應量卻在不斷下(xià)滑。《每日經濟新聞》記者根據北(běi)海市房地産交易中(zhōng)心、北(běi)海市住建局數據不完全整理發現，2015~2020年北(běi)海共成功出讓4906畝住商(shāng)用地，按容積率可開(kāi)發794萬平方米的房子。而同期北(běi)海共賣出了1416萬平方米的商(shāng)品住宅。
“北(běi)海目前在售項目很多是在2015年前就拿地了，新拿地項目大(dà)多都還未推向市場。”上述業内人士告訴記者，這兩年北(běi)海土地市場供應量很少，由于持續降價，房企拿地熱情并不高。
可供參考的是，2019~2020年，北(běi)海共成功挂牌出讓21宗住商(shāng)用地。其中(zhōng)17宗是底價出讓，剩下(xià)4宗裏面有2宗溢價率隻有0.7%和0.1%。截至目前，今年挂牌出讓的5宗用地，除了兩宗還未公布結果外(wài)，其餘三宗均以底價成交。
