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“努力做到1%-2%的淨利潤水平”。
在濱江集團(002244,股吧)近日舉行的業績說明會上，當被問到近期在杭新獲項目的利潤表現幾何時，“杭州一(yī)哥”濱江集團掌門人戚金興給出了上述回答。
這一(yī)低于制造業、甚至低于銀行理财産品收益的表現，是不少房企當前在公開(kāi)市場拿地的“隐秘”真相。
據中(zhōng)信建投測算，近期集中(zhōng)供地的各城中(zhōng)，重慶、無錫、杭州、北(běi)京的地貨比在60%以上，其中(zhōng)，杭州的各項目平均隐含毛利率則在12.8%，無錫的爲17.4%，重慶則僅有6.7%。
去(qù)年以來，房企盈利能力走低已經是公開(kāi)的秘密了。
億翰智庫統計顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均淨利潤率爲11.6%，較2019年降低2.3個百分(fēn)點，有37家企業淨利潤率下(xià)滑；淨利潤在10%及以上的共計28家，較2019年減少9家。同期，50家房企平均毛利潤率爲24.7%，較2019年同期降低5.1個百分(fēn)點，47家房企的毛利潤率下(xià)滑。
不斷走低的盈利表現，也直接影響了市場對地産股的走勢。東财Choice數據顯示，2020年7月，房地産（申萬）闆塊曾站上逾4700點的高位，此後震蕩走低，今年2月份時觸及3506點的低谷。
2021年初至今，行業龍頭萬科A、保利地産(600048,股吧)、招商(shāng)蛇口(001979,股吧)、綠城中(zhōng)國等龍頭企業的股價呈下(xià)跌的态勢，截至今日收盤，累計跌幅分(fēn)别爲4.91%、13.21%、11.21%、18.78%；萬科A的動态市盈率僅爲7.63倍。
業内普遍認爲，房地産行業未來提高盈利能力，改善市場估值的關鍵途徑在于提高運營能力。中(zhōng)泰證券研報指出，“三道紅線、貸款集中(zhōng)度管理和集中(zhōng)供地新規綜合推動行業加速邁入運營驅動時代，料将推動行業門檻提升、并減少内耗，利于行業集中(zhōng)度提升、盈利能力改善。”
“算不過賬”
截至5月14日，實施“兩集中(zhōng)”供地的22個熱點城市中(zhōng)，已有12個開(kāi)啓了首批集中(zhōng)供地競拍，包括北(běi)京、深圳、杭州、廣州、無錫、重慶、福州、廈門、青島、沈陽、長春、天津等城市，總成交金額逾5000億元.
克而瑞統計顯示，首批集中(zhōng)供地各城市的溢價率表現分(fēn)化明顯，冷熱程度亦有不均。
其中(zhōng)，青島、長春、北(běi)京、沈陽的平均溢價率保持在10%及以下(xià)，青島低至2%；而重慶的平均溢價率水平最高，達到43%；深圳、廈門的整體(tǐ)溢價率在30%左右。
杭州的平均溢價率爲26%，較渝、深、廈三城低，但在其出讓的57宗土地中(zhōng)，近20宗刷新了所在闆塊地價新高，有40餘宗溢價封頂并轉入競報自持比例，部分(fēn)地塊自持比例高達40%。
同樣的，無錫、廣州由于“限地價”等因素，平均溢價率相對較低，均在12%；但無錫首批16宗地中(zhōng)，僅1宗未觸及最高限價，其餘地塊均進入競自持或搖号階段。
拍出項目利潤空間小(xiǎo)，是近期多城土拍存在的現象。
克而瑞統計顯示，在市場熱度比較高的無錫、廈門、重慶城市地房比多達七成，盈利空間相對較小(xiǎo)；據其測算，“封頂+高配建”之下(xià)，無錫多宗地塊大(dà)概率會出現虧損。
在更加火(huǒ)熱的杭州，拿地企業也面臨同樣的問題。
5月14日，在濱江集團的線上業績說明會上，有投資(zī)者向該公司董事長戚金興抛出問題：“最近杭州集中(zhōng)推地中(zhōng)，濱江集團拍下(xià)的幾塊地、淨利潤能有幾個點？”
戚金興坦言，公司最近在杭州集中(zhōng)土地出讓中(zhōng)共獲取了5塊土地，“在濱江團隊精幹高效管理下(xià)，公司融資(zī)能力強，融資(zī)成本低，品牌影響大(dà)，在這樣的狀況下(xià)，努力做到1%-2%的淨利潤水平。”
這一(yī)淨利潤水平雖低，但想要實現也不是件輕松的事情。據中(zhōng)信建投證券測算，濱江拿下(xià)的地塊中(zhōng)，有三幅的地房比超過80%；與融信聯合拿下(xià)的甯圍單元地塊的隐含毛利率僅1.5%；單獨獲取的城廂街道山口單元地塊地房比爲81.9%，隐含毛利率則爲-1.9%。
克而瑞測算，建發在廈門拿下(xià)的湖裏2021P03地塊，成交價26.3億元，配建面積1.32萬平方米；剔除配建後，樓面價高達6.78萬元/平方米，而該地塊商(shāng)品住房銷售均價不得超過7.18萬元/平方米，房地差僅有4000餘元/平方米，實現盈利十分(fēn)困難。
北(běi)京的多宗地塊也頗考驗房企後續的運營能力。如朝陽金盞村(cūn)兩宗地塊，樓面價均超過5萬元/平方米，由于兩宗地塊均進入政府持有份額階段，故該地塊未來限售價僅爲6.6萬/平方米和6.46萬/平方米，地房比也超過了80%。
企業的分(fēn)歧
在利潤空間如此稀薄的情況下(xià)，仍然有不少房企在搶地。據不完全統計，在各地市場活躍的融創，包括聯合體(tǐ)拿地在内，截至目前，其拿地涉及金額達587億元；深耕廣州的國資(zī)房企越秀在廣州拿地8宗，拿地金額約177.5億元；北(běi)上的“黑馬”卓越在北(běi)京共拿下(xià)4宗地塊，拿地金額共約187億元；在杭州土拍中(zhōng)，融信共拿下(xià)7宗地塊，合計建築面積78.6萬平方米，權益拿地金額約142.3億元。
賺取流量、保證市場、穩住地位，是各大(dà)房企如此積極的重要因素。
杭州土拍上顆粒無收的綠城中(zhōng)國，在近期的一(yī)場交流會中(zhōng)就曾提及，杭州周轉快，基本開(kāi)盤80%以上的去(qù)化。億翰智庫向記者表示，根據其監測，除富陽、臨安等較偏的區域去(qù)化低一(yī)些之外(wài)，杭州普遍去(qù)化率較高。
在中(zhōng)信建投證券房地産行業首席分(fēn)析師竺勁看來，“地價不斷上漲，部分(fēn)城市如重慶、杭州、無錫新房價格存在上漲壓力，未來銷售端限價難言放(fàng)開(kāi)之下(xià)預計這些城市去(qù)化速度将有提升，但房企利潤率會繼續壓縮。”
當然，也不是所有的開(kāi)發商(shāng)都選擇在熱點城市奪地。萬科、保利等頭部房企在杭州、無錫、重慶等超熱的城市幾乎隐身。
萬科在前述三城分(fēn)别僅獲取一(yī)宗地塊；反而在沈陽拿下(xià)了3宗，以共約60萬平方米的土地總建面，位居各房企之首。在上周末舉行的青島、天津、福州等城市的土拍上，萬科也僅分(fēn)别獲取了1宗地塊。前述10宗地塊，萬科的拿地金額合計約142億元。
要知(zhī)道，在過去(qù)三年裏，萬科在22城的拿地總建面居首。平安證券統計顯示，全國20強房企在22個城市拿地布局來看，2018-2020年間，萬科拿地建面達4673萬平方米，絕對值居首，占到22城土地總出讓建面的2.88%。
近期的保利地産也顯得同樣“佛系”。據記者不完全統計，保利地産在12城共收入11宗地塊，拿地金額約185億元，其中(zhōng)有3宗在沈陽。
将視線從熱點城市挪開(kāi)，将利潤放(fàng)在更重要的位置，或許是這些房企當前的拿地策略。“當前第一(yī)批集中(zhōng)出讓，很多開(kāi)發商(shāng)爲了後續開(kāi)發，在杭州、無錫等城市拼得較爲激烈，而長春、沈陽等城市，去(qù)化可能相對較慢(màn)，但利潤率會高一(yī)些。”竺勁分(fēn)析。
中(zhōng)指院統計數據顯示，今年前4個月，保利地産、萬科分(fēn)别以396億元、377億元的拿地金額位居行業第二、第三位。
其中(zhōng)，萬科共斥資(zī)203億元在長三角城市群拿地，但在杭州、溫州這種備受矚目的城市，其拿地金額分(fēn)别爲41億元、19億元，而更多地出現在了紹興、金華等城市。
而同樣“隐身”的碧桂園、恒大(dà)，克而瑞研究中(zhōng)心認爲，則是由于戰略不同，前述企業更側重于三四線城市，本輪拿地相對較少，投資(zī)保持謹慎。
運營大(dà)考
“現階段利潤率走低已經是行業趨勢，但企業不可能單爲了盈利放(fàng)棄生(shēng)存，規模還是企業很看重的指标。”某TOP10房企人士向記者坦言，“現在的策略就是，先把地拿了再說，後續财務指标可以通過降本增效等方式調節。”
事實上，也有房企内部人士向記者表示，“第三方測算是粗略的，其中(zhōng)有很多其實是可以省錢、摳細節的地方。比如有些新拿下(xià)的項目是在其很熟悉的區域，甚至旁邊就有自己的項目，企業可以進行精細化管理。”
據濱江集團披露，其銷售費(fèi)用率在除杭州外(wài)的浙江省内和省外(wài)地區大(dà)概在千分(fēn)之六至千分(fēn)之十二之間，而在杭州，這一(yī)指标則在千分(fēn)之三以内。
加強與房企之間的合作，也是分(fēn)散利潤壓縮風險的方式之一(yī)。據透露，此次融信在杭州獨立獲取的地塊，已有很多沒有拿到地的企業來尋求合作。
對于房企來說，招拍挂是流量的保障，而另辟蹊徑多渠道拿地，則成爲其賺取利潤的另一(yī)條通道。比如高利潤的城市更新項目成爲越來越多房企的選擇。
中(zhōng)國奧園管理層披露，其舊(jiù)改項目未來三年可轉化的可售貨值1600億元，預計平均毛利率可達35%-40%，淨利潤率是15%=20%。
在北(běi)京、廣州未有斬獲的中(zhōng)海地産也已介入了舊(jiù)改領域。2020年7月，該公司在上海黃浦區獲得一(yī)舊(jiù)改地塊，總投資(zī)預計約590億；9月，則又(yòu)以69.78億底價競得北(běi)京石景山北(běi)辛安棚戶區改造地塊，總建面約320萬平米。
背靠集團的華潤置地，在推進城市更新項目的同時，2020年，還借助華潤集團内部的産業協同、資(zī)源協同獲取了深圳雪花啤酒廠項目，貨值約158億元，淨利潤在12%-15%。
此外(wài)，房企通過業務結構調整，加大(dà)多元産業布局，借此與地方政府以協商(shāng)達成合作意向的方式獲取項目，這對房企控制拿地成本，提升項目毛利率來說，也有明顯作用。
克而瑞發布的報告顯示，綠地2020年以來的城際空間站項目獲取平均樓面價僅1144元/平方米，貿易港項目獲取平均樓面價僅3251元/平方米。
在商(shāng)業運營方面已有成熟經驗的新城控股(601155,股吧)、寶龍地産等房企，則更多通過商(shāng)業綜合體(tǐ)來勾地。寶龍地産管理層在今年初的業績會上也曾提到，廣東對購物(wù)中(zhōng)心的需求量是巨大(dà)的，而且很多城市還在用勾地模式持續在發展，“我(wǒ)們現在廣東拿的五個項目，全都是底價拿地”。
如今，經曆了2020年的“三道紅線”的壓力，以及2017、2018年的高價地在2020年的集中(zhōng)釋放(fàng)，“市場也可以看到，相對來說優質的開(kāi)發商(shāng)，其增速最低的時間點基本上就是2020年。”竺勁認爲，“2021年，我(wǒ)們認爲，随着銷售規模進入相對增長的階段，利潤率也可能會慢(màn)慢(màn)回升，對于房地産企業的盈利來說，2021年可能會得到恢複。”
