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5月17日，國家統計局公布了2021年4月份70個大(dà)中(zhōng)城市商(shāng)品住宅銷售數據，其中(zhōng)有一(yī)個數據較爲炸眼：
北(běi)京二手住宅銷售價格同比上漲10.1%。
業内一(yī)般認爲，房價上漲10%是政府有可能升級調控的“紅線”。
那麽，4月份北(běi)京二手房價同比上漲10.1%，是否是個正常的數據呢？該如何客觀看待？
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從成交套數上看，業内一(yī)般認爲，二手房單月成交量超過2萬套時，說明市場過熱。
▲來源：CREIS中(zhōng)指
據CREIS中(zhōng)指二手版數據統計，2021年4月北(běi)京市二手住宅總體(tǐ)共成交17894套，環比下(xià)降11.3%，3月份單月成交陡然過熱的勢頭已被遏制。
▲來源：CREIS中(zhōng)指
從成交價格上來看，4月份北(běi)京二手住宅成交均價爲59927元/平米，環比上升0.1%。雖然同比上升較高，但也走過了成交均價的高點，即2021年的1月份。
另據諸葛找房發布數據顯示，五一(yī)期間，北(běi)京約1840套二手房業主下(xià)調了售房報價；貝殼研究院報告顯示，五一(yī)期間，北(běi)京二手房日均成交量同比下(xià)降近五成。
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業内認爲，3月份單月北(běi)京二手房成交過熱的局面能夠很快降溫，主要是調控的及時。
其一(yī)，北(běi)京市區兩級住建部門已持續數月約談和檢查各大(dà)房地産中(zhōng)介機構，加大(dà)日常巡查頻(pín)次+暗訪，堅持“逢漲必查，逢炒必辦”。
其二，嚴查經營貸、消費(fèi)貸違規入樓市。早在2月10日，北(běi)京銀保監局、人民銀行營業管理部就聯合印發了《關于加強個人經營性貸款管理 防範信貸資(zī)金違規流入房地産市場的通知(zhī)》，圍堵個人經營貸違規挪用至房地産市場的行爲。
其三，啓動持續至年底的房地産市場專項整治，覆蓋新房、二手房及租賃三級市場，多部門合力形成執法高壓态勢。
其四，4月底5月初，北(běi)京全市各區義務教育入學新政公布，學區房應聲降溫。海澱區提出自2022年“九年一(yī)學位”，朝陽區重提2017.630年多校劃片。紅姐持續關注朝陽某學區房源發現，二手房挂牌價普遍降低了約30-50萬元。
其五，北(běi)京首次集中(zhōng)供地土拍政策，事前設置地塊出讓條件考慮充分(fēn)，平均成交溢價率不足8%，穩定了市場預期。
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值得注意的是，北(běi)京4月二手住宅銷售價格同比上漲較高，也有成交結構性的原因。
▲來源：國家統計局
據國家統計局數據，4月份北(běi)京144平米以上的二手高端住宅成交均價同比上漲相對較高，這也側面反映了在持續4年的深入調控後，北(běi)京二手房市場的高端改善置業需求的強勁。
另外(wài)據中(zhōng)原視點數據，從微觀角度看，北(běi)京二手房市場分(fēn)化較爲嚴重。相比主城區，近郊區順義、延慶和門頭溝，4月份的一(yī)二手住宅價格環比均下(xià)降。
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一(yī)直以來，二手房市場被普遍認爲是樓市晴雨表。在高壓的調控和嚴查态勢下(xià)，北(běi)京二手房市場雖然也呈“拐點”之勢，但整體(tǐ)成交量和均價仍維持在高位。
如前所述，北(běi)京樓市改善置業需求的迸發，對二手房形成了支撐。
此外(wài)，新房是樓市風向标，新房的售價和成交狀況也會對二手房市場起到領漲或引跌的效應。
5月10-11日北(běi)京首次集中(zhōng)供應的29宗宅地，雖然限制了新房銷售價格，但大(dà)部分(fēn)地塊是區位地段相對較好的宅地，比如海澱和朝陽，項目集中(zhōng)上市後，北(běi)京新房整體(tǐ)價格難于下(xià)降。
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總之，4月單月北(běi)京二手房價同比上漲10.1%，并不能由此說明北(běi)京樓市不健康。
其中(zhōng)有結構性的原因及改善需求支撐，且進入5月，在綜合高壓監管下(xià)，投資(zī)炒作因素被遏制，北(běi)京二手房市場已經轉向降溫。
在紅姐看來，強行限制房價漲跌的調控并非長遠之道，符合當地城市實際購買需求及房地産開(kāi)發狀況，允許房價合理漲跌、遏制不合理過快上漲才是健康的局面。
從房地産的上遊看，鋼材、水泥、幹粉砂漿等建築材料價格在持續上漲（5月8日-10日北(běi)京、天津、唐山、承德等地主要企業嘗試通知(zhī)上調水泥價格40-60元/噸），人工(gōng)費(fèi)也在上漲，都會導緻建安成本的升高。
多位業内人向紅姐表示，當下(xià)在北(běi)京拿地已經不謀求高利潤，而是看重北(běi)京樓市銷售有需求支撐，爲了做大(dà)規模，做現金流。
因爲ZF出讓土地時就剛性限制了地價和新房售價，利潤空間已被框定，多家房企舉牌競争之下(xià)，捆綁其他條件，利潤空間會進一(yī)步被壓縮。房企需要通過強化管理運營，降低費(fèi)用成本，通過高周轉降低财務成本等，盡力盈利不虧。
愛德地産研究院同時認爲，22城集中(zhōng)供地，并且像北(běi)京、杭州等越來越多的城市在土拍時附加各種條件，房企必須借力數智化分(fēn)析工(gōng)具，才能提高分(fēn)析效能，實現投資(zī)目标。
愛德地産研究院發表過很多及時跟蹤市場熱點的研究性文章，紅姐經常閱讀，從中(zhōng)學到很多，推薦大(dà)家點擊關注。
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