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房企負債率首次下(xià)降
防風險仍然任重道遠
近日，由中(zhōng)國房地産業協會、上海易居房地産研究院中(zhōng)國房地産測評中(zhōng)心主辦的2021中(zhōng)國房地産開(kāi)發企業綜合實力測評成果正式發布。研究報告披露，500強房企2020年資(zī)産負債率均值爲78.77%，較上年下(xià)降0.89個百分(fēn)點，爲2012年以來首次下(xià)降。
接近80%的負債率，對一(yī)家企業來說，确實是非常可怕的債務水平。而這樣的狀況，不是發生(shēng)在某家或某幾家企業身上，而是500強房企的整體(tǐ)負債狀況。要知(zhī)道，500強房企不僅代表了中(zhōng)國房地産企業的整體(tǐ)水平，也屬于中(zhōng)國房地産領域經營效益最好的群體(tǐ)。經營效益最好的群體(tǐ)，負債率都這麽高，其他企業也就可想而知(zhī)了。這也就難怪，爲什麽近年來會頻(pín)頻(pín)發生(shēng)房地産企業破産倒閉、資(zī)金鏈斷裂、債務難以償還的問題，且這種狀況不僅發生(shēng)在中(zhōng)小(xiǎo)房企身上，也發生(shēng)在大(dà)型房企、頭部房企身上。如華夏複興、蘇甯等。
在決策層的要求和管理層的監管，以及企業自身要求下(xià)，近年來，一(yī)些大(dà)型房企開(kāi)始注重調整企業經營結構，開(kāi)始慢(màn)慢(màn)放(fàng)棄負債擴張的思路，逐步轉向聚集主業、走“輕資(zī)産”之路的新軌道。其中(zhōng)，萬達集團是轉變最快、效果也最好的開(kāi)發企業，恒大(dà)集團也在遭遇資(zī)金鏈風險後，提出了降低有息債務的三年行動目标。蘇甯則在企業資(zī)金鏈斷裂、急速通過引進戰略投資(zī)者後提出了聚集零售主業的目标，已下(xià)決心轉讓非主業資(zī)産。即便如此，能否走出困境，也是一(yī)個疑問。沒有做出合理轉型的華夏幸福(600340,股吧)，則随時有倒掉的風險。
房企能夠做出轉型的思路和目标，應當說是必要的，也是緊迫的。雖然動作遲緩了一(yī)點，風險的壓力大(dà)了一(yī)些，能夠亡羊補牢，也不失是一(yī)種積極姿态，是能夠接受的行爲。關鍵就在于，一(yī)定要從心底認識到負債擴張的風險，以及對社會資(zī)源浪費(fèi)的危害，拿出實實在在的動作，做出根本性的轉變。特别是大(dà)型房企，不能再追着規模做文章，不能再有“債多不怕倒”的想法。在今天的發展格局下(xià)，債多也能倒，不僅能倒，還要追究企業法定代表人、企業實際控制人的法律責任。中(zhōng)國的發展，已經到了需要從根本上實現轉型的階段，而不是過去(qù)那種簡單重複、低端消耗的發展。
對房地産開(kāi)發企業來說，最根本的一(yī)條，就是要加速降低負債率、減少債務規模、壓縮債務總量，而不是通過盲目增加資(zī)産來降低負債。負債擴張的方式，在今天的房地産領域已經完全不适應，必須徹底糾正。如果哪家房企還沒有認識到高負債的風險，那麽，等待這家企業的，就是徹底的垮台。華夏複興的擴張之路夠“順”，但是，這種依靠負債來擴張的方式，已經走到了盡頭，稍有風浪，就必倒無疑。
這也意味着，對所有房企都提出了降低負債的要求，且這裏所說的降低負債，還不僅僅指降低資(zī)産負債率，更要降低負債規模，隻有負債率與負債規模同降的企業，才能真正化解債務風險，才能真正步入穩定、健康、有序的發展軌道。
房地産市場需要發展，更需要穩定，穩定的房地産市場，會給開(kāi)發企業帶來新的機遇，但也會給企業形成新的壓力。高負債、高風險、高利潤、高回報的時代已經很難再現。留給房地産開(kāi)發企業的，就是适應新的形勢變化，做好負債的清理和壓縮工(gōng)作，降低負債率、降低負債規模。因此，過去(qù)的一(yī)年，能夠出現資(zī)産負債率首次下(xià)降的現象，還是令人欣慰的。但是，不難看出，資(zī)産負債率更多的是“分(fēn)母擴大(dà)”的結果，而非分(fēn)子縮小(xiǎo)的結果。數據顯示，2020年，500強房地産開(kāi)發企業總資(zī)産均值爲829.89億元，同比增長16.64%，增速較上年回落1.26個百分(fēn)點；淨資(zī)産均值爲178.81億元，同比增長17.89%，增速較上年上升1.76個百分(fēn)點。看似總資(zī)産增速有所回落，淨資(zī)産增速擴大(dà)，實則總負債仍然在擴大(dà)，是沒有形成資(zī)産負債率與負債規模“雙降”格局的。隻有到了出現“雙降”的階段，房企的負債風險才能真正得到化解。
所以，對2020年出現的房企負債率下(xià)降現象，應當予以肯定，但是，房地産領域化解風險的任務依然很重，防風險壓力依然很大(dà)。有關方面需要更加注重對房地産企業的監管，更加注重減少對房地産開(kāi)發企業的資(zī)金支持，嚴格按照貸款集中(zhōng)度管理的要求，控制好房地産開(kāi)發企業的貸款，把控好房地産開(kāi)發企業的資(zī)金流向，切實降低房地産的債務負擔，确保不發生(shēng)系統性風險。
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