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2021年的上海樓市調控來得比市場預想要早一(yī)些。
1月21日晚間，上海八部門出台樓市調控新政，要求明确嚴格執行住房限購政策，對夫妻離(lí)異3年内購買商(shāng)品住房的，其擁有住房套數按離(lí)異前家庭總套數計算，此外(wài)增值稅征免年限由2年升至5年。
然而，即便有着“增值稅新政”的壓力，不少次新房房東依然看漲。
《一(yī)房一(yī)萬》數據顯示，2月，上海次新房平均挂牌價近6.5萬元，同比上漲約2.6%。其中(zhōng)，次新且購買5年以上的房源是新政後上漲的主力軍。
除夕那晚的年夜飯上，王皓（化名）開(kāi)了瓶酒，和父母、妻子一(yī)一(yī)碰了杯。王皓是個山東大(dà)漢，體(tǐ)己的話(huà)兒難開(kāi)口，隻道了聲新年快樂，全家人身體(tǐ)健康。他頓了頓說，置換的事兒可能得先擱下(xià)了，後面有機會再看。
母親聽(tīng)罷，連聲道，不用換，這房子住得挺好，“你小(xiǎo)的時候咱家住的房子可比這差多了”。
王皓知(zhī)道母親這是在寬慰他，杯中(zhōng)酒一(yī)飲而盡後，心中(zhōng)五味雜(zá)陳。
從計劃置換到決定放(fàng)棄，王皓态度轉變的周期不到2個月。
他自嘲工(gōng)科男一(yī)枚，對房價的變動并不敏感，直到這輪上海房價暴漲引發躁動後方有所察覺。
這套虹口區飛虹路上的小(xiǎo)兩房是王皓4年前結婚時所購，建于上世紀90年代初期的老公房沒有綠化，兩棟住宅樓便組成了小(xiǎo)區全部。王皓家在頂層7樓的中(zhōng)間戶，看房時沒有電(diàn)梯，小(xiǎo)倆口隻覺當鍛煉身體(tǐ)了，房子離(lí)4号線臨平路站不過400米，交通便利和得益于瑞虹新城而完善的配套設施是吸引他購入的最大(dà)動力。
置換的想法始于兒子出生(shēng)後，父母從老家過來幫其照顧。小(xiǎo)男孩兒在家中(zhōng)呆不住，喜歡坐在車(chē)裏被推出門。7層的高度對于花甲之年的老人本已不易，何況要帶上孫子，兩個老人隻得一(yī)人抱孫在前一(yī)人提車(chē)跟後。不忍父母這般辛苦，王皓萌生(shēng)了置換一(yī)套次新電(diàn)梯房的念頭。
來滬快兩年的父母已經習慣了周邊的生(shēng)活，母親知(zhī)道哪個檔口的蔬菜更便宜，父親也有了常去(qù)的日雜(zá)店(diàn)，他不願更換環境讓父母重新适應，便将置換的目光放(fàng)在周邊。
2020年12月的上海市場已經瘋狂，幾乎賣空了的二手房和普遍看漲的心态下(xià)，業主跳價、反價、惜售成了常态。
數據顯示，2020年10月28日，上海鏈家真實在售二手房54312套，一(yī)個月後降到50806套，到了12月19日，這一(yī)數字繼續降至45705套，12月底隻剩4萬套在售。2021年1月20日新政出台前，上海鏈家真實在售二手房僅剩33803套。
王皓在住友（化名）APP上看中(zhōng)了500米開(kāi)外(wài)的上海大(dà)花園一(yī)套2室2廳的低層電(diàn)梯房，中(zhōng)介劉峰（化名）告知(zhī)他此房空關，但房東長住普陀，近期有事無法安排看房。
王皓沒有放(fàng)棄，他和妻子來到小(xiǎo)區實地看了圈周圍環境，并通過APP上的圖片與VR鎖定了樓棟與大(dà)緻樓層，回去(qù)後王皓再度向劉峰表明意向。
上海大(dà)花園
第二天下(xià)午，劉峰給了回複，但不是王皓期待的看房通知(zhī)，而是房源已售的消息。從劉峰口中(zhōng)，王皓得知(zhī)買家沒看房直接接受了880萬元的挂牌價，房東同意了。
樓市的瘋狂給他上了一(yī)課，王皓意識到自己的理性輸給了“沖動”。
失敗的看房經曆在王皓這趟置換之旅中(zhōng)并不少見，但真正瓦解他念想的卻是在兩天之間，深刻而殘忍。
1月中(zhōng)旬的一(yī)個工(gōng)作日，提前下(xià)班的王皓在劉峰的帶領下(xià)去(qù)了離(lí)家不遠處的宇宙名苑（化名），這套2003年建成的98平方米兩室無功無過，戶型全明，布局合理，但身處2樓，采光一(yī)般，加之小(xiǎo)區體(tǐ)量較小(xiǎo)，房齡已近20年。950萬元的挂牌價加上稅費(fèi)，總房費(fèi)已超過千萬，負債數百萬置換至此與他心中(zhōng)所想落差不小(xiǎo)，王皓看罷未做表态。
看出王皓顧慮的劉峰第二天又(yòu)向其推薦了一(yī)套品質更佳的房源，房東着急趕飛機，十餘組意向客戶的看房時間被積壓在一(yī)起。
這套虹越豪庭（化名）的兩房位于4樓，高達3.5的容積率讓室内采光稍顯暗淡，沒有陽台晾曬不便。但勝在房齡較新，物(wù)業服務好，刷卡到戶，加之旁邊即爲開(kāi)發商(shāng)的商(shāng)辦項目，車(chē)位充裕，停車(chē)相對方便。
沒有過多猶豫，王皓當即表達了意向，劉峰商(shāng)議待房東飛機落地與其溝通，爲了促進談判的成功，王皓沒有議價，全額接受了930萬元的挂牌價。
當天晚上10點，劉峰終于帶來了消息，他說業主沒表态，隻問付款方式如何。業主對買家的付款周期提出了頗爲嚴苛的要求，即1月底支付首付，2月底前付清尾款。
變現需求讓業主希望在衆多意向客戶中(zhōng)尋覓高價且付款方式最優者，在手現金和付款比例成了他們重要的考核标準。
對于置換客王皓而言，這是一(yī)個并不“友好”的條件。爲了最大(dà)限度接近業主的要求，夫妻倆商(shāng)議半天終于拿出了所能提供的最優付款方式，即便這相較于業主的要求依然存在半個月的時間差。
王皓的“誠意”依然并未得到回複，迎接他的是第二個問題，由于目前6位買家均有意向，業主讓其各自将自己所能承受的最高價上報，“價高者得”。
買房變拍賣，他覺得這是一(yī)場無止盡的零和遊戲，一(yī)邊是業主的層層加碼，一(yī)邊是購房者的步步退讓，狂熱的市場一(yī)開(kāi)始就注定了天平的失衡。
是夜，王皓躺在床上輾轉，他決定扔掉手中(zhōng)的号碼牌，退出這場“拍賣”遊戲。
退出遊戲的或不止王皓一(yī)人，并未等到心儀價位的業主主動将房價上調了30萬，但這依然不是它的成交終點。
1月21日晚新政出台後，王皓原以爲熱漲的市場會有所降溫，卻不想虹越豪庭這套房源因爲3月底将滿5年而有了稅費(fèi)優勢，業主将價格上調至998萬元，創下(xià)了小(xiǎo)區最高單價。
挂牌量稀缺的當下(xià)，一(yī)兩套房源便可左右小(xiǎo)區均價，由于虹越豪庭僅此一(yī)套房源在售，因此這一(yī)提價直接助推小(xiǎo)區均價沖到10萬元。
上漲後的均價也在重塑業主們的心态和預期，1月底，虹越豪庭又(yòu)放(fàng)出一(yī)套房源，同戶型的中(zhōng)層挂牌價直沖1130萬元。
4層業主見中(zhōng)區房源已挂至1130萬元，再度一(yī)次性上調62萬至1060萬元，雙方你來我(wǒ)往，相互對标競價。小(xiǎo)區均價也從1月14日的9.26萬元上漲至1月28日的10.93萬元，兩周時間漲幅達到18%。
虹越豪庭調價記錄
王皓此前關注的房源裏像這樣持續調漲的不在少數。相熟的中(zhōng)介老李告訴他新政後，二手房市場未滿5年的可能按兵不動，滿5年的因爲有稅費(fèi)優勢不少都主動或跟随式地再度調價。
相較虹越豪庭100多萬元的漲幅，宇宙名苑的調漲更爲誇張。新政後，業主戴晴（化名）在該小(xiǎo)區的房源上漲近400萬至1320萬元。戴晴在相距不遠的建設15區（化名）擁有兩套房，宇宙名苑在其父母名下(xià)，戴晴計劃賣掉宇宙名苑和一(yī)套建設15區的房源回籠資(zī)金，去(qù)買即将開(kāi)盤的瑞虹新城九期項目。
1320萬元的挂牌價也意味着這套房齡近20年且無學區的房源單價已達13.5萬元，相較1月闆塊内的高端改善項目中(zhōng)糧瑞虹海景壹号11.5萬的開(kāi)盤價單價高出2萬元。
近乎瘋狂的調價讓劉峰詫異，從業6年的他也并未見過如此離(lí)譜的上漲，他試圖勸阻戴晴，這樣的價格會勸退意向買家，但戴晴聽(tīng)不進去(qù)，她自信自己“廣撒網”的打法會有收效，而在劉峰看來這不過是全城尋找“冤大(dà)頭”。
爲了輻射更多購房人群，戴晴自己建了個賣房群，她添加了小(xiǎo)區附近所有門店(diàn)的中(zhōng)介，并讓他們将自己的同事拉進來。每天早中(zhōng)晚，戴晴都會在群裏推送自己兩套房源信息以便新入群中(zhōng)介了解情況，但大(dà)多時候響應甚少，基本成了她一(yī)個人的獨角戲。這個彙聚了85名中(zhōng)介人員(yuán)的賣房群裏，幾乎網羅了市場上所有的規模中(zhōng)介品牌。
被同事拉進群的單磊（化名）形容這好似一(yī)個傳銷群，重複推送的房源信息像在洗腦，戴晴的那句“歡迎各位大(dà)佬邀請同事們入群”猶如在發展下(xià)線。
戴晴相信更多的中(zhōng)介可以帶來更多的客戶，總能尋到她房子的接盤俠。
春節期間，群裏的中(zhōng)介鼓動戴晴給大(dà)家發給紅包，她說等房子賣掉再發。
不同于新房的政府限價，二手房的定價權多掌握在業主個人手中(zhōng)，戴晴想以最高價變現兩套在手房源而後持币去(qù)參加價格倒挂的新盤搖号，一(yī)賣一(yī)買間，實現資(zī)産的最大(dà)增值。
如今，她的廣撒網計劃還在進行，而王皓們卻不願成爲那網中(zhōng)的魚了。
