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我(wǒ)愛我(wǒ)家研究院數據顯示，2020年，重點監測12城，量價方面，經紀機構住宅租賃成交總量低于上年；9城整租平米租金同比下(xià)跌，11城平米租金同比漲跌幅保持平穩；套均租金多穩中(zhōng)有降，僅成都、上海同比上漲。供求方面，除南(nán)京、武漢、常州外(wài)，9城新增市場供不應求；帶看總量同比下(xià)降明顯，一(yī)線及強二線城市同比波動相對較小(xiǎo)。結構方面，租賃市場以1-2居室爲主，三居室及以上占比逐年上漲；近7成租客集中(zhōng)在20-35歲，25-35歲租客占比逐年增加。
一(yī)、
成交總量低于上年，長三角及一(yī)二線城市略好
我(wǒ)愛我(wǒ)家研究院數據顯示，2020年，重點監測12城，經紀機構住宅租賃成交總量不及上年，疫情爲首要影響因素。一(yī)季度，受疫情影響，重點監測城市住宅租賃成交總量腰斬式下(xià)降；2月更是達到曆史新低，同比降幅近80%；4月，成交量快速回升，降幅極大(dà)收窄10%上下(xià)；5月成交量同比轉正；6-7月因疫情影響就業市場，畢業季租賃高峰爽約，租賃需求滞後，成交量同比降幅超過15%；8-12月疫情影響消退，租賃市場日漸好轉，成交總量同比連續5個月實現正增長。
分(fēn)城市，2020年，重點監測12城，僅無錫租賃市場明顯好于上年同期，成交量同比微增；成都、上海、南(nán)京、鄭州、北(běi)京市場略好，同比降幅甚微；而武漢、杭州租賃市場成交量則下(xià)降明顯。究其原因，武漢主要是由于疫情影響，城市解封時間晚、經濟恢複較慢(màn)，導緻市場需求減少、恢複速度遲緩；杭州因租金成本過高（平米租金僅次于北(běi)上深）、出租房屋供給量加大(dà)等原因，自2019年8月開(kāi)始租賃成交量大(dà)幅下(xià)滑，全年成交量同比降幅較高。綜合來看，除杭州外(wài)的長三角地區、一(yī)線及重點二線城市租賃市場較堅挺，疫情影響面較小(xiǎo)，成交量基本與上年相差不大(dà)。
二、
平米租金波動平穩，太原、北(běi)京、杭州同比降幅略高
我(wǒ)愛我(wǒ)家研究院數據顯示，2020年，重點監測12城，上海整租平米租金最高，爲89.3元/平·月，較上年上漲4.0元/平·月；太原整租平米租金最低，爲19.9元/平·月，較上年下(xià)跌2.9元/平·月。
分(fēn)城市，2020年，南(nán)京、上海、成都、無錫、天津5城整租平米租金同比上漲，其餘城市則有不同程度的下(xià)跌，而太原、北(běi)京、杭州同比降幅較高。但總體(tǐ)來看，除太原下(xià)降超過10%外(wài)，其餘11城租金同比漲跌幅保持在7%以内，平米租金波動平穩。
按城市等級來看，一(yī)線城市租金漲跌不一(yī)，上海自4月開(kāi)始平米租金同比連續9個月上漲，全年租金同比略增；北(běi)京全年平米租金同比則略降。強二線城市中(zhōng)，除杭州平米租金降幅略高外(wài)，其餘城市同比漲跌幅均較小(xiǎo)；弱二線及三線城市平米租金同比雖普遍下(xià)跌，但降幅相對較小(xiǎo)。
三、套均租金多穩中(zhōng)有降
，僅成都、上海同比上漲
我(wǒ)愛我(wǒ)家研究院數據顯示，2020年，重點監測12城，北(běi)京整租套均租金最高，爲5647元/套·月，同比下(xià)跌6.5%；太原整租套均租金最低，爲1817元/套·月，同比下(xià)跌6.8%。
分(fēn)城市，2020年，僅成都、上海整租套均租金同比微漲，其餘城市則有不同程度的下(xià)跌。除常州、杭州同比降幅略高外(wài)，其餘10城套均租金同比漲跌幅保持在7%以内，租金波動平穩。從絕對量降幅來看，杭州、北(běi)京、常州套均租金降幅較高，套均租金下(xià)跌超過300元/套·月。
四、
多數城市新增房客源總量減少，而杭州明顯高于上年
根據我(wǒ)愛我(wǒ)家(000560,股吧)研究院數據，2020年，重點監測12城，除南(nán)京、武漢、常州外(wài)，9城新增房客比均小(xiǎo)于1，新增市場供不應求。其中(zhōng)，上海、蘇州、北(běi)京新增房客比均小(xiǎo)于0.3，新增市場供遠低于求。2020年，北(běi)京、成都、蘇州、無錫、太原、杭州6城新增房客比較上年有所減小(xiǎo)，新增需求較供應略有加大(dà)；而武漢新增需求較供應收緊幅度加大(dà)。
新增客源量方面，僅杭州、無錫較上年有所增長，其中(zhōng)杭州增幅超過45%；武漢降幅較高，同比下(xià)降超過60%。新增房源量方面，杭州、鄭州、上海同比增長，其餘9城下(xià)降。杭州以32.4%的增幅領漲，武漢以52.0%的降幅領跌。
五、帶看總量較上年下(xià)降明顯，
一(yī)線及強二線城市市場略好
根據我(wǒ)愛我(wǒ)家研究院數據，2020年，重點監測12城，帶看總量同比下(xià)降超2成。其中(zhōng)，上海、成都、太原、杭州、常州同比增長，其餘7城則有所下(xià)降。常州、太原同比增幅較高，超過40%；武漢降幅較高，同比下(xià)降超過60%。綜合而言，一(yī)線及強二線城市帶看量同比波動相對較小(xiǎo)，市場受疫情影響不大(dà)。
六、1-2
居室
成交占比超7成，三居室及以上占比逐年上漲
根據我(wǒ)愛我(wǒ)家研究院數據，2020年，重點監測12城，住宅租賃市場戶型占比最高的爲兩居室，占比42.0%；其次爲一(yī)居室，占比30.3%；1-2居室累計占比達到72.3%，較上年下(xià)滑1.6個百分(fēn)點。與上兩年相比，三居室及以上戶型占比逐年上漲，兩居室占比則逐年下(xià)滑。綜合來看，當前住宅租賃市場以1-2居室爲主，大(dà)戶型占比逐年增加，改善需求日漸提升。
七、近7成租客爲90後與85後，85後租客占比逐年增加
根據我(wǒ)愛我(wǒ)家研究院數據，2020年，重點監測12城，住宅租賃客群占比排名前三的年齡區間分(fēn)别爲25-30歲（占比30.0%）、30-35歲（占比20.5%）、20-25歲（占比18.2%），20-35歲累計占比爲68.7%，較上年上升0.8個百分(fēn)點。
與2019年相比，30-35歲、25-30歲租客占比分(fēn)别上升1.3、0.3個百分(fēn)點，20-25歲、45-50歲、35-40歲租客占比則分(fēn)别下(xià)滑0.7、0.4、0.3個百分(fēn)點。與上兩年相比，30-35歲租客占比逐年增加，且占比有逐年加大(dà)趨勢；而20-25歲租客占比則逐年下(xià)滑。
綜上而言，當前近7成租客爲90後與85後，90後租客占比接近一(yī)半。近兩年，随着房價的高企，85後租客占比有逐年加大(dà)的趨勢。受疫情影響，今年大(dà)中(zhōng)專畢業生(shēng)就業時間延遲，95後租客租賃需求下(xià)降明顯。
綜上所述，我(wǒ)愛我(wǒ)家研究院認爲，2020年，重點監測12城，經紀機構住宅租賃市場成交量同比降幅明顯，成都、上海、南(nán)京、鄭州、北(běi)京市場略好。11城整租平米租金同比漲跌幅保持在7%以内，波動較平穩，多數城市套均租金穩中(zhōng)有降。重點監測城市帶看總量同比下(xià)降，北(běi)京、成都、蘇州、無錫、太原、杭州新增需求較供應比上年略有加大(dà)。超7成市場成交集中(zhōng)在中(zhōng)小(xiǎo)戶型上，改善需求逐步提升。90後與85後成爲租賃市場主力軍，随着房價的高企，85後租客占比有逐年加大(dà)趨勢。今年受疫情影響，95後租客租賃需求下(xià)降明顯。
自2015年中(zhōng)央首次提出“租購并舉”以來，各地政府從完善市場規範、保障主體(tǐ)權益、增加用地供應、對租賃企業進行扶持等多方面大(dà)力推動行業發展。2020年，在“租購并舉”政策推進下(xià)，各地多渠道籌措租賃房源，加強規範住房租賃市場行爲，市場環境進一(yī)步得到改善。例如，深圳、長沙、武漢等城市允許非住宅用房改造爲租賃住房，上海提出長租公寓與養老相結合的模式，杭州、上海、成都等多地出台文件警示租房風險、規範企業行爲，多數城市不斷加大(dà)人才租房補貼力度等。
同時，2020年12月召開(kāi)的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議指出，解決好大(dà)城市住房突出問題是2021年重點任務之一(yī)，并從土地供應、降低稅費(fèi)、規範市場行爲等多方面明确了租賃住房市場的具體(tǐ)工(gōng)作要求。因此，2021年将成爲加快租賃住房補短闆，加大(dà)力度推進租購并舉的住房制度的關鍵一(yī)年，建立多主體(tǐ)供應和多渠道保障的租購并舉住房制度将成爲未來經濟工(gōng)作的重點之一(yī)。
展望2021年，剔除重大(dà)疫情突發事件的影響因素，全國經濟将持續恢複，租賃需求持續回升，2021年重點監測城市租賃成交量有望超過2020年，經濟發達、人口流動性強、交通條件便利的一(yī)線及強二線城市成交量提升将較明顯。租金方面仍将持續平穩，多數城市整租平米租金或較上年微漲，但租賃市場平穩健康發展的目标将保持不變。
報告說明
本報告監測12城包括：北(běi)京、上海、天津、杭州、蘇州、南(nán)京、無錫、武漢、成都、鄭州、太原、常州
指标解釋：
1.新增房客比 = 固定時間段内某地新增房源數/某地新增客源數
2.帶看量：同一(yī)客戶、同一(yī)時間、看多套房，帶看量計一(yī)次
免責聲明
本文所載信息爲研究院分(fēn)析師獨立觀點，不代表所在機構意見，亦不保證相關信息的準确性和完整性。本文中(zhōng)所進行的房價統計均基于交易數據，未進行同質化處理，意見和内容僅作參考，不成爲市場交易的出價或定價的依據，亦不作爲市場判斷和預測的依據。如需轉載，請标明内容來源于我(wǒ)愛我(wǒ)家研究院。
