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元旦過後，北(běi)京土拍市場即将再次開(kāi)閘。北(běi)京商(shāng)報記者梳理發現，受4宗宅地延期出讓影響，2021年首月，北(běi)京待出讓住宅用地共計8宗，相較于去(qù)年同期要多2宗，合計出讓起始價約270億元。延續2020年宅地出讓節奏，在8宗待出讓宅地中(zhōng)，僅有通州F1住宅混合公建用地的住宅部分(fēn)爲限競房地塊，其餘7宗均爲不限價宅地。根據出讓計劃，最早入市的房山拱辰不限價地塊入市時間爲1月13日，而最受關注的，莫過于剛剛在元旦前調整過宗地規劃、首次嘗試“共有産權”商(shāng)品房的海澱樹(shù)村(cūn)不限價地塊。
不限價占絕對主流
從用地規劃來看，8宗待出讓地塊中(zhōng)，包括海澱樹(shù)村(cūn)、石景山北(běi)辛安等在内的5宗宅地更爲“純粹”，而房山拱辰街道、北(běi)京城市副中(zhōng)心以及順義新城3宗宅地則需要配建幼兒園、商(shāng)業等等。例如，順義新城地塊除住宅外(wài)，還包含商(shāng)業用地、綜合性商(shāng)業金融服務業用地、托幼用地。
而住宅屬性方面，延續2020年宅地出讓節奏，在8宗待出讓宅地中(zhōng)，僅有通州F1住宅混合公建用地的住宅部分(fēn)爲限競房地塊，其餘7宗均爲不限價宅地。北(běi)京商(shāng)報記者注意到，2020年全年，通州共計出讓3宗宅地，且均爲“不限價”。其中(zhōng)，通州台湖不限價宅地創造了去(qù)年最高溢價率，且讓久違的“競自持”再次回歸。
此次待出讓的北(běi)京城市副中(zhōng)心0302街區FZX-0302-6004地塊，在地理位置上要優于去(qù)年出讓的3宗宅地，緊鄰地鐵、醫院，周邊配套相對齊全。
根據出讓文件，該地塊建設用地面積約4.45萬平方米，規劃建築面積約9.59萬平方米，土地用途爲F1住宅混合公建用地、A334托幼用地，位于通州梨園鎮，起始價17.9億元。按照要求，宗地中(zhōng)商(shāng)品住房銷售均價不超過61000元/平方米，且最高銷售單價不得超過67000元/平方米。
多位在京房企負責人也直言，通州地塊的限價“屬于情理之中(zhōng)”。“從副中(zhōng)心建設的角度看，這個區域在供地方面的政策會持續看緊一(yī)些。”
除此之外(wài)，去(qù)年的供地“大(dà)戶”，順義、大(dà)興也于今年1月帶來3宗不限價宅地。北(běi)京商(shāng)報記者注意到，包括上述3宗地塊在内，順義、大(dà)興也以“不限價”供應爲主，除去(qù)年出讓的2宗西紅門限競房地塊外(wài)，其他均爲“不限價”。不過，順義去(qù)年出讓的地塊整體(tǐ)表現不佳，5宗地塊有3宗以底價成交，最高溢價率僅爲17.28%。
根據北(běi)京商(shāng)報記者統計，2020年全年，北(běi)京共成交住宅用地48宗，其中(zhōng)限競房地塊有8宗，共有産權房有4宗（其中(zhōng)一(yī)宗含部分(fēn)純商(shāng)品房），不限價純商(shāng)品房地塊36宗，從占比上來看，北(běi)京2020年不限價地塊供應達到了75%。
合碩機構首席分(fēn)析師郭毅告訴北(běi)京商(shāng)報記者，限競房的主要作用是爲了保持北(běi)京房價的穩定，目前來看這一(yī)目标已經很好地得到實現。就2021年北(běi)京土拍市場而言，限競房地塊已經出現了退出的契機，隻要未來北(běi)京房價仍保持穩定局面，限競房地塊供應就不會太多，新的一(yī)年仍将延續“不限價”的供應節奏。
“三競”嘗試在路上
土地供應決定未來的市場格局，爲滿足住房需求，在延續“不限價”的同時，北(běi)京也開(kāi)始了各種新的嘗試。
針對限競房地塊，2020年北(běi)京的2宗限競房地塊，出讓文件對“70/90”政策的描述，出現了由“套型建築面積”變成了“套内建築面積”的轉變，在穩定房價的同時，也提供了梯次産品。而針對“不限價”地塊，北(běi)京也将在2021年首次嘗試推出一(yī)種新型的“共有産權”商(shāng)品房。
2020年的最後一(yī)天，北(běi)京市規劃和自然資(zī)源委發布了《關于北(běi)京市海澱區海澱鎮樹(shù)村(cūn)棚戶區改造B-1南(nán)地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，調整了海澱樹(shù)村(cūn)等3宗待出讓地塊的競買規則，試點施行“競地價、競政府持有商(shāng)品住宅産權份額、競高标準商(shāng)品住宅建設方案”的挂牌方式。
根據公告内容，上述3宗待出讓宅地将設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉爲現場競報政府持有商(shāng)品住宅産權份額程序。同時，宗地設定有政府持有商(shāng)品住宅産權份額預設份額，當現場競報政府持有商(shāng)品住宅産權份額達到設定的預設份額時，轉入高标準商(shāng)品住宅建設方案投報程序。
考慮高品質地塊價值
“從出讓條件來看，2宗樹(shù)村(cūn)地塊出讓起始價都超過了50億元，‘三競’的方式又(yòu)是首次嘗試，這對于房企的要求會更高，資(zī)金實力、協調能力、産品能力等缺一(yī)不可。”知(zhī)情人士透露，目前已經有多家央企對上述2宗地塊表示出興趣，極有可能參戰。
地産分(fēn)析師嚴躍進表示，這是北(běi)京土拍市場首次采用“三競”的方式進行供地，主要适用目标爲高品質地塊，避免因地價過高而帶來房價的波動。整體(tǐ)來看，這也是北(běi)京貫徹“房住不炒”的舉措，在提供多類型産品的同時，也抑制投資(zī)行爲的出現。
包括郭毅在内的業内專家解讀，政府持有商(shāng)品住宅産權份額也可以理解爲一(yī)種新型的“共有産權”商(shāng)品房，此類房源屬于政府與購房人按份共有産權的商(shāng)品住房。對于購房者而言，初始購房人僅支付個人産權部分(fēn)購房款，房屋面向符合本市商(shāng)品住房限購政策的家庭銷售，購買之後五年内不得轉讓。滿五年之後，購房人可按市場價格轉讓自己持有的房屋産權份額，同時政府持有商(shāng)品住宅産權份額一(yī)并轉讓，政府隻按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商(shāng)品住宅産權份額取得購房款。
