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2020年最後一(yī)天，一(yī)則金融領域的文件發布，宣告房地産業正式進入一(yī)個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地産貸款集中(zhōng)度管理制度的通知(zhī)》（下(xià)稱《通知(zhī)》），對中(zhōng)國境内的所有法人銀行房地産貸款集中(zhōng)度進行管理。
具體(tǐ)爲，将法人銀行分(fēn)爲五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地産貸款占比和個人住房貸款占比設定上限。其中(zhōng)，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知(zhī)》自2021年1月1日起實施。
這一(yī)文件被認爲是“房地産金融審慎管理制度”的一(yī)部分(fēn)，雖然設置的額度比例并不苛刻，且監管層給予了一(yī)定的過渡期，但政策的信号意義仍然不可忽視。
過去(qù)多年來，房地産調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一(yī)系列“限”字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者“加杠杆”變得越來越難。2020年8月，“三條紅線”政策提出，從房企的角度對融資(zī)需求進行量化管理。而此次“涉房貸”集中(zhōng)管理制度的推出，則是對資(zī)金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中(zhōng)應有之義，也被認爲長效機制的重要内容。
分(fēn)五檔考核房地産貸款占比
按照《通知(zhī)》規定，法人銀行将被分(fēn)爲五檔。具體(tǐ)爲：6大(dà)行+國開(kāi)行爲第一(yī)檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北(běi)京、上海、江蘇銀行爲第二檔，民營銀行+除去(qù)北(běi)京、上海、江蘇外(wài)的城商(shāng)行+大(dà)中(zhōng)城市和城區農合機構爲第三檔，縣域農合機構爲第四檔，村(cūn)鎮銀行爲第五檔。農合機構包括：農村(cūn)商(shāng)業銀行、農村(cūn)合作銀行、農村(cūn)信用合作社。
指标方面，第一(yī)檔銀行房地産貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分(fēn)别爲40%、32.5%，第二檔分(fēn)别爲27.5%、20%，第三檔分(fēn)别爲22.5%、17.5%，第四檔分(fēn)别爲17.5%、12.5%，第五檔分(fēn)别爲12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分(fēn)檔根據銀行業金融機構的資(zī)産規模、機構類型等因素确定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地産貸款業務現狀及未來空間。
值得一(yī)提的是，爲支持大(dà)力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地産貸款占比計算。
《通知(zhī)》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據爲界，并對不同的超出比例分(fēn)别給予了2年、4年過渡期。同時明确，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分(fēn)點範圍内适當調整房地産貸款集中(zhōng)度管理要求。
此外(wài)，爲配合資(zī)管新規的實施，資(zī)管新規過渡期内（至2021年底）回表的房地産貸款不納入統計範圍。
銀行是房企最重要的資(zī)金來源之一(yī)。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開(kāi)發貸款、按揭貸款，以及非标融資(zī)、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中(zhōng)獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資(zī)金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業内人士認爲，僅從額度上看，這一(yī)規定并不苛刻。
貝殼研究院首席分(fēn)析師許小(xiǎo)樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商(shāng)業性房地産貸款餘額在金融機構各項貸款餘額中(zhōng)占比爲28.8%，個人住房貸款餘額在金融機構各項貸款餘額中(zhōng)占比爲19.8%，平均水平低于管理目标限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味着2021年市場投放(fàng)的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體(tǐ)有足夠的時間平穩調整，避免過大(dà)變動。因此，許小(xiǎo)樂認爲，“該方案對短期市場不會造成大(dà)的影響。”
兩部委有關負責人同樣明确了這一(yī)點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地産貸款集中(zhōng)度管理制度開(kāi)展了廣泛調研，與金融機構進行了充分(fēn)的溝通，“目前大(dà)部分(fēn)銀行業金融機構符合管理要求。”
但新規“堵漏洞”的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面爲依據制定分(fēn)檔。也就意味着，以往“小(xiǎo)銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策拓展該部分(fēn)業務的空間将受到限制，個人住房貸款的利率、資(zī)格等方面的管理将更加嚴格。
去(qù)杠杆之路
過去(qù)多年來，房地産調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一(yī)系列“限”字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者“加杠杆”變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下(xià)，從2020年開(kāi)始，樓市“去(qù)杠杆”的過程逐漸延伸到房企的融資(zī)環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北(běi)京召開(kāi)重點房地産企業座談會，首次提出實施好房地産金融審慎管理制度，增強房地産企業融資(zī)的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以“三道紅線”爲原則，對房地産企業融資(zī)實施管理。
所謂“三道紅線”，是指對房企設置剔除預收款後的資(zī)産負債率大(dà)于70%；淨負債率大(dà)于100%；現金短債比小(xiǎo)于1倍等三個指标，根據觸線情況不同，将企業分(fēn)爲“紅、橙、黃、綠”四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，“三道紅線”已經對房地産業産生(shēng)了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一(yī)些企業還設定了具體(tǐ)的降檔期限。
按照許小(xiǎo)樂的說法，“三道紅線”是在資(zī)金需求端的管理，而此次的“涉房貸”集中(zhōng)管理制度則是在資(zī)金供給端的收緊。
他還認爲，對“涉房貸”進行集中(zhōng)管理，不僅是“房地産金融審慎管理制度”的一(yī)部分(fēn)，也是房地産長效機制的重要内容。未來，該政策将和“三道紅線”一(yī)起，成爲樓市調控的常态。
多數受訪者指出，随着資(zī)金供給側的管理全面收緊，房地産領域的“去(qù)杠杆”行動也将全面展開(kāi)。
許小(xiǎo)樂指出，近年來的樓市調控，主要沿着“去(qù)杠杆”的方向進行，主要目的是爲了降低和防範房地産金融風險，推動房地産與金融及實體(tǐ)經濟平衡發展。他表示，過去(qù)一(yī)段時間，金融信貸中(zhōng)涉及房地産的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠杆水平，也擠占了社會信貸資(zī)源，不利于構建國内大(dà)循環。
北(běi)京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地産業将進入一(yī)個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地産市場的将告别紅利下(xià)的高增長，轉而進入平穩發展階段。
