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近日，有媒體(tǐ)報道，在調查中(zhōng)發現，多家售樓處承認安裝了人臉識别系統，更有房地産業内人士稱，“類似的系統每一(yī)個公司都有”。
業内人士表示，人臉識别系統主要不是爲了搜集個人信息而是爲了判客，幫助開(kāi)發商(shāng)判斷購房者是通過自銷還是渠道分(fēn)銷而來，進而規範分(fēn)銷市場。
人臉識别“判客”，減少分(fēn)銷行業惡性競争
當前，售樓處安裝人臉識别系統的現象，在北(běi)京乃至全國都逐漸增多。
一(yī)位購房者就告訴記者，此前想購買北(běi)京某個新盤的房子，首次看房是自然到訪，後來找了中(zhōng)介，本希望通過“返點”來節省一(yī)部分(fēn)首付成本，但是獲悉，個人信息被永久鎖定，也就是說，如果想買房，隻能通過開(kāi)發商(shāng)成交。
該項目的相關渠道人員(yuán)表示，如果是自然到訪，會被永久鎖定，而渠道與渠道之間，鎖定日期是2個月。
事實上，除了引發是否侵犯個人信息安全的争議讨論外(wài)，售樓處安裝人臉識别系統背後，主要是爲了解決開(kāi)發商(shāng)與渠道之間客源判斷問題。
在新房市場，主要有兩種營銷方式，一(yī)是開(kāi)發商(shāng)自銷和傳統的代理公司銷售，二是以二手房中(zhōng)介爲主的渠道銷售。相比于開(kāi)發商(shāng)自銷和傳統的代理公司銷售，以二手房中(zhōng)介爲主的渠道，掌握了大(dà)量的購房人數據，更了解客戶需求，帶來的客戶精準度更高，客戶轉化和樓盤成交量都較高。
近幾年，随着房地産市場進入調整周期，開(kāi)發商(shāng)對于渠道的依賴也越來越高，但随之而來的是渠道費(fèi)水漲船高，這令開(kāi)發商(shāng)“痛并快樂着”，在成交量增加的同時，也會進一(yī)步侵蝕利潤空間。
更重要的是，開(kāi)發商(shāng)、代理公司、中(zhōng)介、客戶等，多個利益主體(tǐ)摻雜(zá)在一(yī)起，很容易産生(shēng)各種各樣的問題，包括飛單、跳單、營銷腐敗、惡性競争等等。諸如案場銷售監管不嚴的情況下(xià)，可能會出現飛單問題，開(kāi)發商(shāng)銷售人員(yuán)與渠道人員(yuán)私下(xià)“串單”騙取傭金。同樣，有購房者看完房後，另找中(zhōng)介合作以求“返點”。較高的渠道費(fèi)，也令不同的中(zhōng)介之間競争加劇，搶客現象不斷，甚至出現惡性競争。
一(yī)位業内人士表示，目前渠道費(fèi)普遍是在2%-3%，高達5%的費(fèi)用也較爲正常，一(yī)個客戶背後是幾萬幾十萬的利益，競争在所難免。此外(wài)，多種渠道帶客容易帶來案場管理混亂，判客出現誤差的幾率也大(dà)大(dà)提升。而售樓處安裝人臉識别系統用來判客，可以減少各種争議與矛盾。
房地産和互聯網研究院院長相國良認爲，以人臉識别來判客，對于開(kāi)發商(shāng)來講，一(yī)是解決了内場客戶被導向外(wài)場的問題，二是解決了判客争議問題。
合碩機構首席分(fēn)析師郭毅認爲，人臉識别是開(kāi)發商(shāng)應對渠道競争的方式和工(gōng)具，封堵了渠道之間惡性競争的漏洞，對于行業進入良性競争是有利的，能規範行業秩序。
調控政策趨緊，房企渠道依賴度增加
雖然人臉識别使得判客更加精準，但是并不能解決開(kāi)發商(shāng)與渠道之間的根本問題，尤其是當前的市場環境下(xià)，開(kāi)發商(shāng)對于渠道的依賴越來越高，渠道費(fèi)也不斷上漲。
好屋首席運營官張軍強在2020博鳌房地産論壇上曾指出，今年2季度，全國新房渠道的占比已經超過30%，其中(zhōng)有19個城市超過40%，新房平均傭金的貨币化率是2.3%，有的城市已經到了10%、12%。
貝殼找房第三季度數據顯示，新房總交易額超4207億元，同比上漲105.7%；營收111億元，同比上漲95%。
同時，今年線上電(diàn)商(shāng)渠道也大(dà)熱，雙十一(yī)期間，天貓好房、京東、蘇甯等電(diàn)商(shāng)平台聯合多家開(kāi)發商(shāng)，打造了一(yī)次大(dà)規模的房産線上銷售。
這均說明房企對渠道的依賴越來越高，且短時間内難以改變現狀。
2020年，疫情黑天鵝突現，地方調控頻(pín)頻(pín)收緊，房企銷售更加艱難，不少企業現金流承壓，而“三道紅線”融資(zī)新規下(xià)，房企又(yòu)面臨債務償還和降負債降杠杆壓力，加速銷售與回款成爲行業共識。
在業内人士看來，掌握大(dà)量客源的中(zhōng)介渠道，無論是帶客量、精準度、成交量，都占據明顯優勢；對于開(kāi)發商(shāng)來說，現階段盡管部分(fēn)渠道費(fèi)用較高，但是在業績、償債雙重壓力下(xià)，通過渠道尋找客戶仍是必選項。
新京報記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 付春愔
