疫情當下(xià)邁阿密現1900萬美元樓王 美國豪宅爲何逆周期大(dà)賣

疫情當下(xià)邁阿密現1900萬美元樓王，美國豪宅爲何逆周期大(dà)賣

正當很多美國人苦苦等待政府恢複每周600美元失業補助金之際，邁阿密一(yī)棟豪宅以1900萬美元成交價問鼎三季度樓王。

邁阿密豪宅銷售火(huǒ)爆并非個案，今年三季度，美國豪宅市場整體(tǐ)呈現量價齊升的特點。在美國，豪宅通常被定義爲一(yī)段時期内銷售金額前5%的住宅。據房地産中(zhōng)介機構RedFin的數據，7-9月，除紐約市以外(wài)的全美大(dà)都會地區，豪宅銷量同比大(dà)增41.5%，爲至少七年來的最大(dà)增幅，房價中(zhōng)位數上升6.5%至86.3萬美元，房源供應充足，新增挂牌量同比上升44.9%。豪宅賣得好也買得快，均價在86萬美元的住宅挂到市場上平均58天就能成交。

分(fēn)地區來看，加利福尼亞州首府薩克拉門托的豪宅銷量同比大(dà)增近九成，佛羅裏達州西棕榈灘的豪宅銷售也十分(fēn)強勁，銷量增幅在六成左右。

明明處于經濟下(xià)行周期，豪宅市場爲何能夠逆勢走強？美國房地産中(zhōng)介機構RedFin首席經濟學家費(fèi)爾韋瑟(Daryl Fairweather)對第一(yī)财經記者表示，遠程辦公模式、超低抵押貸款利率以及疫情期間股市強勢上漲，都促成美國富裕家庭買入或置換豪宅。

“此次疫情改變了人際關系，人們對居住環境的需求也發生(shēng)變化，爲尋求更大(dà)的居住空間，人們作出了搬家的決定，而有能力買賣房産的恰恰是财務上較爲寬裕的人。”費(fèi)爾韋瑟表示，疫情期間依舊(jiù)過得不錯的是那些能夠遠程辦公、工(gōng)資(zī)待遇可觀的人， 這些人可能投資(zī)于股市，疫情對他們影響輕微。而那些不太寬裕的人可能從事必需行業，甚至已經失業，他們不願意在動蕩時期賣房搬家，這也是爲何三季度高端和低端住宅市場走勢分(fēn)化的原因。

據RedFin的報告，低端住宅市場的銷量和庫存在7-9月均是有所下(xià)降，房價中(zhōng)位數在17.8萬美元可負擔住宅，銷量較去(qù)年同期下(xià)滑4.2%，庫存同比下(xià)跌7.6%，房價中(zhōng)位數在9萬美元的最可負擔住宅，銷量下(xià)滑4.8%。

費(fèi)爾韋瑟還透露，豪宅買家除了具備收入可觀、工(gōng)作地點靈活的特點，所處行業也較爲集中(zhōng)，多爲科技和金融行業從業人員(yuán)。

這份報告對全美50個大(dà)都會地區進行了調查，但并不包含紐約市，費(fèi)爾韋瑟解釋稱，因爲紐約豪宅大(dà)多屬于場外(wài)交易(Off-market deals)，由于待售公寓資(zī)源稀缺，那些通常标價在2000萬美元或更貴的房源，僅在一(yī)小(xiǎo)群關系密切的地産經紀人之間秘密交易，而不會被放(fàng)到市面上公開(kāi)出售。

那麽，紐約市的豪宅市場在疫情中(zhōng)的表現又(yòu)如何？第一(yī)财經記者在房産經紀費(fèi)德蘭多(James Ferrando)的帶領下(xià)，走訪了位于紐約市上東區的一(yī)處豪宅。上東區是曼哈頓知(zhī)名富人區，毗鄰中(zhōng)央公園，美國前總統約翰·肯尼迪夫人傑奎琳·肯尼迪就在這一(yī)街區長大(dà)，實業家約翰·洛克菲勒，金融家、黑石集團聯合創始人蘇世民( Steve Schwarzman)都在上東區持有物(wù)業。

位于花園道737号的這套公寓，建築面積6111平方英尺，即大(dà)約670平方米，配有私人電(diàn)梯，套内五間卧室和7.5個洗手間。業主于2017年斥資(zī)2050萬美元買下(xià)這間物(wù)業，現在的挂牌價是1800萬美元，折合大(dà)約1.3億元人民币，較買入時直降250萬美元，目前已經挂牌兩個多月時間。

費(fèi)德蘭多介紹，過去(qù)四周，每周平均會帶兩三批潛在買家看房，他坦言，不同于全美其他大(dà)都會地區銷情旺盛，疫情對紐約市的豪宅銷售打擊不小(xiǎo)。“3月疫情突襲美國，紐約市住宅交投下(xià)降，買家減少，簽約量下(xià)滑，同時庫存上升，現在紐約市更是一(yī)個買家市場。”被問及爲何紐約與其他地區走勢分(fēn)化，他表示，在紐約、舊(jiù)金山等高房價城市，人們選擇賣掉昂貴的公寓，在郊區甚至是房價偏低的城市置換更大(dà)的房子。例如不少紐約客疫情期間從市中(zhōng)心搬至紐約州漢普頓或者康涅狄格州的格林威治，以尋求更大(dà)的居住空間或戶外(wài)空間。

據房地産公司Corcoran的市場報告，今年三季度，紐約曼哈頓住宅成交量爲1661套，較去(qù)年同期下(xià)滑44%，庫存量爲9560套，達到09年二季度以來的高位，房價中(zhōng)位數爲108萬美元，同比上升8%，平均銷售周期154天，同比上升36%。不過，相較于二季度，交投活動已是大(dà)幅回暖，三季度簽約量環比大(dà)漲1.7倍，房價中(zhōng)位數環比上升8%。

展望美國豪宅市場前景，RedFin首席經濟學家費(fèi)爾韋瑟預期當前趨勢不改。“可見的未來疫情能否結束還是未知(zhī)之水，人們尚不清楚日後的生(shēng)活形态，随着疫情持續，更多人會有換房需求，所以我(wǒ)認爲現在豪宅市場還沒有見頂。”