欄目導航 Navigation
分(fēn)化，是9月樓市的最佳寫照。
上海、廣州新房成交面積暴漲，但西安同環比腰斬；上海二手房成交量同增近5成，但深圳環跌近5成；一(yī)邊是碧桂園、恒大(dà)、萬科等頭部房企提前鎖定完成全年目标，另一(yī)邊卻還有近3成房企達标率不及65%。
中(zhōng)原地産研究中(zhōng)心統計數據顯示，30大(dà)熱點城市合計9月成交1820萬平方米商(shāng)品房住宅，環比8月上漲了4.8%，而同比2019年同期上漲了25%。從整體(tǐ)看，房企已經基本走出此前陰霾，9月也成爲了2020年以來房企銷售表現最好的一(yī)個月。
上海廣州新房成交面積暴漲 西安同環比腰斬
第三季度最後一(yī)個月，最亮眼的市場當屬上海和廣州。9月上海樓市供需兩端持續發力，繼紅五月沖上高位之後，“金九”再次迎來了破百萬平方米的成交，一(yī)舉刷新了2017年市場降溫以來的最高成交紀錄。
據不完全統計，9月上海多達36個新盤連續開(kāi)盤，其中(zhōng)外(wài)環外(wài)剛需項目占28個，高端項目供應占比顯著減少，市場開(kāi)始逐步回歸剛需、剛改常态。《中(zhōng)國主要城市房地産市場交易情報》顯示，9月上海共成交住宅1.7萬套，成交面積177.85萬平方米，環比上升14.49%，同增43.66%；可售面積爲736.22萬平方米，環增3.40%。無論是供應面積還是成交面積，都創下(xià)了年内最高紀錄。
而廣州9月的成交量也超過1.6萬套，成交面積168.96萬平方米，環比上升52.78%，同比增加91.37%，可售面積也環比增加9.25%。
整體(tǐ)看，由于疫情幹擾了市場節奏，使得旺季效應整體(tǐ)前置，今年整體(tǐ)市場“金九”成色略顯不足。據中(zhōng)指研究院初步統計，前9個月重點監測的50個代表城市商(shāng)品住宅成交面積約2820萬平方米，整體(tǐ)仍處2015年來同期最低位置。
進入9月，調控政策持續收緊令各線城市走出不同的分(fēn)化行情。
一(yī)線城市商(shāng)品房月均成交規模同比增幅38.1%領先各梯隊，且北(běi)上廣深同比增幅均超過2成；二線城市整體(tǐ)持平但内部分(fēn)化，成都、青島等地繼續延續同比增長态勢，武漢、重慶則基本持平，而西安、福州等地出現了持續的深化調整；三線城市中(zhōng)由于樣本城市多爲東部發達城市群熱點城市，整體(tǐ)表現爲較快恢複。
受制于政策加碼，西安、南(nán)京、福州、南(nán)甯、重慶等熱點城市市場明顯降溫，成交同環比皆步入下(xià)降通道，其中(zhōng)西安新房成交面積僅33.44萬平方米，環比驟降53.1%，同比下(xià)降64.5%。同時西安住宅可售面積環比下(xià)降3.3%至786.28萬平方米，按照近6個月的銷售情況，出清周期将延長到14.93個月。
中(zhōng)指研究院市場研究總監曹晶晶認爲，在調控收緊後需求理性回歸的背景下(xià)，房企普遍積極推盤搶收回款，預計供應的改善或将繼續支撐成交量維持一(yī)定規模，但考慮到中(zhōng)央及熱點城市将繼續堅持嚴格調控導向，且秋冬仍存局部疫情反複的可能，第四季度重點城市商(shāng)品住宅成交規模大(dà)概率在現有水平上保持相對穩定。
上海二手房成交量同增近5成 深圳環跌近5成
進入第三季度，疫情對市場的沖擊幾乎被填平。
貝殼研究院數據顯示，第三季度重點18城二手住宅實際成交量環比下(xià)滑9%，但成交水平仍處在2019年以來的較高位，主要是年初疫情及年中(zhōng)局部地區疫情複發，被滞後的需求支撐市場，成交同比大(dà)幅增加34%。前三季度累計成交量同比增長4%，反超去(qù)年同期。
“分(fēn)化”在二手房市場的表現更爲突出。
鏈家數據顯示，上海9月單月成交量創出4年來新高，9月全市共成交二手房3.1萬套，環比增長4%，同比大(dà)增46%；成交金額1103億元，環比增長8%，同比增長高達70%。綜合易居、中(zhōng)原、鏈家等多機構數據，上一(yī)次上海二手房成交量單月出現“3”字頭，還是2016年9月。
北(běi)京也熱度空前，9月二手房成交量17259套，創今年月度次高，僅次于今年5月的17309套，同比大(dà)漲40%。值得注意的是，北(běi)京網簽量連續5個月超1.6萬套。諸葛找房數據顯示，9月北(běi)京二手房成交均價爲57132元/平方米，環比上漲0.4%。今年第三季度，北(běi)京二手房網簽量達4.97萬套，沖上2018年以來季度新高。
但随着調控加碼，超8成城市第三季度二手房成交下(xià)滑。
除了一(yī)線城市修複能力顯著強于二線城市外(wài)，二手房市場還表現出了南(nán)方強于北(běi)方的特征。
環滬、環深累計成交高于去(qù)年，環渤海與去(qù)年相當，長江中(zhōng)遊城市受疫情影響修複不足。經濟發展動力強、人口吸引力大(dà)的環深、環滬城市市場自愈力強，兩城市圈前三季度總體(tǐ)成交同比分(fēn)别增長19.5%和11%。而環渤海城市群總體(tǐ)在第三季度追平去(qù)年，部分(fēn)城市修複不足，如廊坊、大(dà)連及天津等城累計成交同比降幅靠前。長江中(zhōng)遊城市群中(zhōng)武漢、合肥等地二手房成交與去(qù)年同期仍有較大(dà)差距，成交量累計同比降幅分(fēn)别爲22%和24%。
據貝殼研究院統計，成交量回落幅度靠前的以兩類城市爲主，一(yī)類是在7月經曆調控加碼的城市，如深圳、東莞、南(nán)京，其中(zhōng)深圳環比降幅逼近50%，降幅最大(dà)；東莞成交環比降幅也達42%，南(nán)京三季度成交環比下(xià)滑25%。另一(yī)類是環渤海城市群中(zhōng)城市，如大(dà)連、廊坊及濟南(nán)降幅分(fēn)别爲33%、25%、19%。
頭部房企提前鎖定完成全年目标 近3成房企達标率不及65%
目前正值房企傳統的搶收旺季“金九銀十”，也是房企全年業績沖刺的最後關鍵階段，各地新房樓盤打折促銷活動已經上演。
公開(kāi)信息顯示，從9月開(kāi)始，恒大(dà)推出了全國樓盤7折的特大(dà)優惠，并在此基礎上疊加了一(yī)整套優惠組合拳。例如原價100萬元的房子，不僅可享7折基礎優惠，網上購房還可以2000元抵20000元；此外(wài)還有清尾88折、特價房源97折、物(wù)業費(fèi)優惠等，相當58萬元即可拿下(xià)。
再如保利地産(600048,股吧)推出的“國潮好房計劃”，實現全國百城聯動，“金九銀十”累計推出15萬套新房、20萬套底價優惠房源，促銷力度頗大(dà)。
中(zhōng)指院統計顯示，2020年1～9月，TOP100房企銷售額均值爲864.6億元，增長率均值爲7.6%。其中(zhōng)銷售額超千億房企21家，較去(qù)年同期增加1家；超百億房企137家。TOP100房企權益銷售額均值爲648.3億元，權益銷售面積均值爲482.4萬平方米。單月來看，9月TOP100房企銷售額同比增長率均值爲24.1%。
1～9月房企銷售額前十 數據來源：中(zhōng)指院
雖然房企銷售額整體(tǐ)均值在同比上漲，但行業集中(zhōng)度仍在提升，内部分(fēn)化加劇。1～9月，1000億以上超級陣營共21家，銷售額增長率均值爲8.6%。
以行業頭部房企爲例，碧桂園前三季度權益銷售額已經突破4000億元至4467.9億元；截至2020年10月8日，中(zhōng)國恒大(dà)已經累計實現合約銷售金額5922.5億元。
根據當期銷售額對應房企業績完成率來看，整體(tǐ)進度情況較爲樂觀，但仍然不及2018年、2019年同期表現。因此，疫情影響逐漸消退後，房企将加快供貨，積極推進項目銷售。
中(zhōng)指院研究統計顯示，2020年1～9月，20家代表房企銷售目标完成率均值爲72.0%。13家房企銷售目标完成率在70%以上。其中(zhōng)，佳兆業集團、中(zhōng)國金茂的銷售目标完成率分(fēn)别達85.9%、80.9%；招商(shāng)蛇口(001979,股吧)、弘陽地産、越秀地産等房企的銷售目标完成率均在75%以上，完成全年目标可期。
而中(zhōng)國恒大(dà)由于一(yī)系列力度頗大(dà)的“7折”賣房等活動，9月1日～10月8日38天間，其實現銷售1416.3億元，創同期曆史新高。
但仍有部分(fēn)房企銷售目标完成率不足65%。其中(zhōng)，中(zhōng)國奧園1～9月的銷售目标完成率爲63.1%，富力地産的銷售目标完成率爲56.99%(權益銷售)。
數據來源：克而瑞
克而瑞指出，今年前三季度，有近3成房企目标完成率不足65%，占比達到近3年同期最高。目前來看，不少房企在全年業績目标完成度較低的情況下(xià)，銷售、去(qù)化承壓，第四季度仍需加快推盤節奏、加速去(qù)化。
土地市場整體(tǐ)轉涼 溢價率創下(xià)4月以來新低
上半年的土地市場可謂白(bái)熱化，百億地塊頻(pín)現、多地單日土拍超百億、溢價率擡升等熱鬧場面不勝枚舉。2020年1～9月，全國300城市土地供需總量較去(qù)年同期微漲，樓面均價同比走高，出讓金總額同比上漲逾一(yī)成。
中(zhōng)指數據顯示，2020年1～9月全國土地出讓金排名前二十城市成交總額爲21041.8億元，同比上漲15%；上榜門檻增至510.3億元，同比上漲逾23億元。一(yī)線城市上海、廣州、北(běi)京入榜，收金總額同比走高；二線城市占據榜單十四席爲榜單主力，上海收金近2325億元，居全國首位。
9月不同城市土地市場情況 數據來源：中(zhōng)指院
但進入下(xià)半年，土地市場熱度下(xià)降已經明顯。從成交方面看，中(zhōng)指院數據顯示，9月全國300個城市共成交土地2212宗，成交面積9126萬平方米，環比減少2%，同比減少10%。其中(zhōng)，住宅用地757宗，成交面積3916萬平方米，環比增加具體(tǐ)8%，同比減少2%。
具體(tǐ)到城市能級上，9月，一(yī)線城市供求兩端各項指标同比均漲，但土地出讓金同比減少12%，平均溢價率爲4%，較上月下(xià)滑10個百分(fēn)點，比去(qù)年同期上漲1個百分(fēn)點；二線城市恰好相反，供求兩端各項指标同比均降，土地出讓金則同比增加10%，土地平均溢價率爲13%，較上月上漲0.2個百分(fēn)點，比去(qù)年同期上漲7個百分(fēn)點。
而三四線城市供應端同比微漲，成交量則同比減少12%。土地出讓金爲1952億元，同比增加21%；土地平均溢價率爲 17%，較上月下(xià)降3個百分(fēn)點，比去(qù)年同期上升6個百分(fēn)點。
整體(tǐ)看，受多城市大(dà)規模拍地的影響，雖然9月全國土地成交量明顯回升，但成交均價卻出現回落。在“三條紅線”嚴控下(xià)，企業拍地積極性有所回落，土地市場熱度明顯下(xià)調。
克而瑞顯示，9月全國300城經營性用地土拍溢價率環比8月下(xià)降1個百分(fēn)點至15.2%，創下(xià)今年4月以來新低。
溢價率走勢 數據來源：克而瑞
克而瑞指出，從溢價率和高競拍輪次地塊幅數等指标來看，9月土地市場在整體(tǐ)上确實已經轉涼；接下(xià)來，鑒于中(zhōng)央嚴控地價房價，地方調控升級的大(dà)環境不會改變，優質地塊入市比例将進一(yī)步下(xià)滑，并且9月土地挂牌數據顯示，南(nán)京、天津、蘇州、杭州均減少了優質土地入市數量，中(zhōng)西部二線城市成爲供應主力；起拍單價超過3萬元的優質地塊僅有6宗，上海涉及4宗，廣州涉及2宗，可以看出土地質量有明顯的降低，高單價、高輪次競拍、高溢價等現象的出現頻(pín)次會繼續下(xià)滑。
不過，結合今年前三季度的整體(tǐ)數據看，過半數房企拿地不輸上年。據中(zhōng)指院數據，50家代表房企1～9月月均拿地均值爲1928億元，顯著高于2019年月度均值。其中(zhōng)，34家房企2020年1～9月月均拿地金額超過2019年月度均值。
2020年1～9月，TOP100企業拿地總額23796億元，拿地規模同比增長9.2%。TOP100門檻值升至62億元，環比增長14.8%，TOP100企業招拍挂權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例爲54.1%。
分(fēn)陣營來看，TOP11-20房企仍保持積極的投資(zī)态度。前10房企拿地銷售比同比下(xià)降4.5個百分(fēn)點至31.2%；TOP11-20房企拿地銷售比同比增長5.3個百分(fēn)點至49.2%，爲各陣營最高；TOP21-30房企拿地銷售比漲幅最高，同比增長6.6個百分(fēn)點至42%；TOP31-50房企拿地銷售比明顯低于平均值，同比下(xià)降3個百分(fēn)點至33.5%。
房企9月發債規模增加 融到的錢更便宜了
“三道紅線”之下(xià)，房企投資(zī)自第三季度開(kāi)始被迫降速。
同策研究院認爲，“負債高的房企因此面臨較大(dà)監管壓力。收縮新增銀行信貸、債券等融資(zī)規模調降杠杆資(zī)金杠杆是品牌房企改善财務指标的必要方式，預計第四季度還會有大(dà)幅收縮，這也必然導緻拿地趨于謹慎。”
但據克而瑞數據顯示，9月95家典型房企的融資(zī)總額爲1154.30億元，環比升6.5%，同比下(xià)降3.8%。
其中(zhōng)境内債權融資(zī)803.41億元，同環比分(fēn)别上升33.8%和6.4%；境外(wài)債權融資(zī)268.98億元，環比上升21.7%，同比下(xià)降35.9%；境内債權融資(zī)額大(dà)于800億元，保持3月以來的強勁表現。
中(zhōng)指研究院高級分(fēn)析師張冉指出，1～9月，房地産行業信用債發行總規模5076億元，同比增長18.7%，海外(wài)債發行規模3596億元，同比下(xià)降17.9%。9月，房地産行業信用債發行規模604億元，同比增長63.3%，環比下(xià)降12.5%，海外(wài)債發行規模272億元，同比和環比分(fēn)别下(xià)降7.3%、39.6%。
房企融資(zī)成本出現下(xià)降趨勢，1～9月房地産行業信用債平均利率爲4.50%，同比下(xià)降0.86個百分(fēn)點，海外(wài)債平均利率爲8.11%，同比下(xià)降0.58個百分(fēn)點；9月，信用債平均利率4.86%，同比下(xià)降0.63個百分(fēn)點，海外(wài)債平均利率8.88%，同比增長1.32個百分(fēn)點，環比增長1.79個百分(fēn)點。
數據來源：同策研究院，Wind
根據同策研究院的持續監測，從40家房企對外(wài)披露的融資(zī)利率來看，2020年1～9月典型上市房企融資(zī)最顯著的特征就是融資(zī)利率下(xià)行。公開(kāi)披露融資(zī)利率的共136筆，其中(zhōng)融資(zī)利率5%以下(xià)的共計55筆；融資(zī)利率在5%～7%之間的共計52筆；融資(zī)利率7%～10%之間的共計20筆；融資(zī)利率10%以上的共計9筆。相比2019年動辄10%以上的成本，2020年房企融到的錢更便宜了。
