嚴控預售證“水龍頭” 上海樓市銷售季異常冷清
悶熱潮濕的初夏，上海樓市異常冷清。今年5月，上海一(yī)手房成交面積同比下(xià)滑28.1%；6月頹勢加劇，6月1日至18日，上海新建商(shāng)品住宅成交55.4萬平方米，同比下(xià)滑45%。
數據寒冷的背後是調控政策的嚴苛。記者了解到，今年以來，上海一(yī)手房調控愈發收緊，不少開(kāi)發商(shāng)反映，年初還少量放(fàng)行高端項目預售許可證（簡稱“預售證”），而近期上海市中(zhōng)心單價10萬元以上的項目預售證幾乎無一(yī)放(fàng)行，甚至價格報批都不予受理。
一(yī)方面是嚴控預售證的發放(fàng)，目前滬上單價5萬元以上的商(shāng)品住宅都在排隊等預售證。另一(yī)方面因爲獲批售價大(dà)大(dà)低于預期，亦有開(kāi)發商(shāng)主動不領預售證，“捂盤”惜售。
一(yī)個值得注意的細節是，今年6月16日，上海市房屋管理局成立，主要職責是住房保障、房屋管理、房地産市場監管等有關政策研究、政策執行和行業管理。這在不少開(kāi)發商(shāng)看來，新設立的房管局的首要任務就是管控房價，短期内上海樓市管理和嚴控并無放(fàng)松可能。
高端項目預售證幾無放(fàng)行
“本來今年3月計劃要開(kāi)的一(yī)批房源，可到現在還沒拿到預售證。所有單價5萬元以上的項目都在排隊等預售證，還不知(zhī)道要等到啥時候。”在靜安區某滬上知(zhī)名豪宅樓盤的售樓處，銷售人員(yuán)無奈地向記者表示。
從3月至今，該售樓處每天都有人上門詢問，尤其是傳出即将開(kāi)盤的那段日子，售樓處人山人海，看房、選房的客戶絡繹不絕，由于房源少、客戶多，不少客戶爲了能挑到中(zhōng)意的房子，還刻意跟銷售人員(yuán)搞好關系，甚至暗示有“好處費(fèi)”。然而，随着預售證的遙遙無期，這些客戶也漸漸失去(qù)了耐心。“之前是客戶天天盯着我(wǒ)們，現在我(wǒ)們隔段時間打電(diàn)話(huà)過去(qù)維護一(yī)下(xià)，人家都懶得理我(wǒ)們了。”銷售員(yuán)小(xiǎo)陳告訴記者。
這個豪宅項目的開(kāi)發商(shāng)是一(yī)家知(zhī)名央企，其開(kāi)發的“府”系列産品頗有市場知(zhī)名度。該項目内部人士向記者透露，原本3月計劃開(kāi)盤時預售證還不像現在這麽難拿，隻是價格被政府限制得很低。“批下(xià)來的預售價格比去(qù)年5月開(kāi)盤的價格還低，我(wǒ)們當時就沒領預售證，想跟政府再磨一(yī)磨價格。誰知(zhī)這一(yī)磨，連證都拿不到了。”該人士表示。
記者從多家市中(zhōng)心豪宅項目處得到了同樣的說法。融創中(zhōng)國旗下(xià)的濱江壹号院至今尚未取得預售證，按照該項目内部人士的說法，公司對該項目的預期價格是15萬元/平方米，而政府現在最高隻能批到12.8萬元/平方米。“都在排隊，市中(zhōng)心單價10萬元以上的樓盤幾乎一(yī)個都沒放(fàng)。”該人士告訴記者。
同樣在等待預售證的，還有福建房企泰禾集團旗下(xià)位于新江灣城的泰禾院子。該項目地塊是信達地産于2015年11月以73億元的高價摘得，樓闆價近5萬元/平方米，當時業内預估未來項目預售價格至少在10萬元/平方米以上。2016年1月，信達引入泰禾作爲合作夥伴，由泰禾具體(tǐ)操盤打造旗下(xià)“院子”系列高端産品。據公司内部人士透露，該項目目前也未取得預售證，可能批下(xià)來的價格會明顯低于預期。
價格審批須過兩道關
據記者了解，目前上海預售商(shāng)品住宅的價格審批須經兩道手續關，區政府相關部門審批通過後，還須上報市級主管單位把關。
“現在隻要是能開(kāi)盤的新房，批下(xià)來的價格肯定比二手房價格要低，客戶也都明白(bái)，所以都覺得隻要能買到房就是賺了，托各種關系來買房的人太多了。”有開(kāi)發商(shāng)向記者直言。
記者在調查中(zhōng)了解到，現在上海不光限制單價5萬元以上樓盤預售證的發放(fàng)，還限制項目“網簽”。比如，靜安區每個項目一(yī)個月内的網簽總金額不得超過5億元。各個區規定的金額不盡相同，但目的都是爲了控制當月預售商(shāng)品住宅的均價。
值得注意的是，6月16日，上海市住建委經上海市委、市政府同意将承擔的住房保障、房屋管理、房地産市場監管等有關政策研究、政策執行和行業管理職責劃出，設立上海市房屋管理局，作爲上海市住建委的部門管理機構，機構規格爲副局級。這在不少開(kāi)發商(shāng)看來，新設立的房管局的首要任務就是管控房價，因此短期内上海對樓市的管理和嚴控并無放(fàng)松可能。開(kāi)發商(shāng)内部流傳的一(yī)個說法是，今年上半年，虹口區僅批了一(yī)個單價超過10萬元的樓盤預售證，不久區相關部門領導即被上級約談，普陀區也有類似情況發生(shēng)。市中(zhōng)心此後至今再沒有高價項目拿到預售許可證。
價格賣不高甯可“封盤”
市中(zhōng)心高端項目想賣賣不了，而中(zhōng)外(wài)環等外(wài)圍區域的項目卻有“捂盤”迹象。
購房者金女士今年一(yī)直在浦東三林地區尋找合适的在售新盤，5月份位于外(wài)環線附近的世茂雲圖準備加推房源，銷售人員(yuán)稱新房源預計将在6月底開(kāi)盤，售價大(dà)概在5萬元/平方米。“結果到了6月份，開(kāi)發商(shāng)說不開(kāi)了，因爲政府批的價格僅4.3萬元/平方米，開(kāi)發商(shāng)覺得太低了，不想賣。現在明确告訴我(wǒ)們，今年之内不開(kāi)了。”金女士告訴記者，現在售樓處電(diàn)話(huà)也沒人接了。
記者嘗試撥打世茂雲圖售樓處，确實電(diàn)話(huà)無人接聽(tīng)，現場已停止接待，處于封盤狀态。就在該項目隔壁的另一(yī)個新盤中(zhōng)駿柏景灣同樣計劃6月中(zhōng)旬開(kāi)盤，至今也沒拿到預售證，開(kāi)盤時間待定。與世茂雲圖幹脆封盤不同的是，中(zhōng)駿柏景灣售樓處目前還在正常接待，銷售人員(yuán)王小(xiǎo)姐表示，開(kāi)發商(shāng)需要回籠資(zī)金，還是想開(kāi)盤的，公司市場部正在積極與政府溝通，希望盡快拿到預售證。“公司想開(kāi)高價，去(qù)年11月份推出的那批房源單價在4.7萬-5萬元/平方米之間，今年至少想賣5.5萬元/平方米左右。可是世茂雲圖最終批下(xià)來的價格才4.3萬元/平方米，估計我(wǒ)們的價格也沒通過。”王小(xiǎo)姐告訴記者。
價格上被管控，是目前很多開(kāi)發商(shāng)糾結的關鍵點——想賣高價，批不下(xià)來；賣得太低，又(yòu)不甘心，資(zī)金壓力不太大(dà)的開(kāi)發商(shāng)幹脆選擇不去(qù)領預售證，封盤不賣。
還有些開(kāi)發商(shāng)通過“裝修款”等各種名目讓購房者補差價，與購房者簽訂一(yī)份補充協議，購房者須現金補上這部分(fēn)被政府壓下(xià)去(qù)的差價。“這是行業内目前盛行的普遍現象。”有開(kāi)發商(shāng)這樣表示。
錯過窗口期下(xià)半年更被動
“可以看到，現在一(yī)些城市交易量被人爲控制，未來恐将加重市場的誤判。”新城控股副總裁歐陽捷表示，在上海這樣的城市，一(yī)二手房價格倒挂的現象已見怪不怪。那些高價拿地的項目在現行控房價的政策邏輯下(xià)，如果低價入市，極有可能虧本，開(kāi)發商(shāng)當然心有不甘。于是，開(kāi)發商(shāng)選擇緩建、捂盤。
可以預見的是，在政策嚴控之下(xià)，開(kāi)發商(shāng)已經錯過了5月和6月這個上半年**出貨窗口期，下(xià)半年銷售壓力恐将更大(dà)，尤其是高擴張、高周轉的激進型房企。記者了解到，一(yī)家高擴張企業今年在上海的多個高端項目至今未取得預售證而無法開(kāi)盤，無奈之下(xià)，公司急切推進位于松江泗泾的中(zhōng)端項目盡早開(kāi)盤。該項目去(qù)年拿地時樓闆價已近4萬元/平方米，而目前售價可能也就每平方米5萬多元，明知(zhī)是虧開(kāi)發商(shāng)還得賣。
上海中(zhōng)原地産分(fēn)析師盧文曦表示，7月和8月是傳統的樓市淡季，下(xià)半年隻有9月和10月可以期待。“但今年銀行放(fàng)貸收緊、沒錢可貸，到了年底銀根更緊，就怕到時候即便供應量增加了，房貸這塊又(yòu)跟不上。所以今年開(kāi)發商(shāng)會很被動。”