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土地市場随着疫情的好轉出現回暖，大(dà)量優質地塊放(fàng)出，也讓房企的拿地積極性高漲，使得部分(fēn)城市土地市場熱度居高不下(xià)。
但進入7月份以後，個别熱點城市先後收緊調控，多個二線城市也通過供應端發力減緩優質土地入市節奏，以降低市場熱度。受此影響，全國土地市場有所降溫，成交呈現量價齊跌格局，溢價率也延續上月下(xià)降勢頭，連續兩月環比微降。
供應和成交規模雙降
供應方面，由于各城市供地節奏調整，7月全國土地市場挂牌量較上月明顯降低。CRIC數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建築面積爲26463萬平方米，較上月減少一(yī)成，同比下(xià)跌8%。從各線城市表現看，一(yī)線和三四線城市土地供應量均較上月有所收縮，二線城市的土地挂牌量則環比上漲，其中(zhōng)西安、長沙、甯波等城市的挂牌量均在300萬平方米以上。
成交方面，受近兩月土地供應減少影響，全國土地市場成交量在7月出現下(xià)滑趨勢，這也是今年春節後土地成交量首次出現下(xià)滑。根據CRIC統計的數據，7月成交建築面積降至23528萬平方米，環比減少了9%，同比微降2%。其中(zhōng)，一(yī)線城市環比降幅最大(dà)，高達19%，主要是由于廣州和深圳土地成交量明顯收窄所緻。
價格方面，由于多個熱點二三線城市優質土地供應占比明顯下(xià)滑，7月份平均地價出現結構性下(xià)跌，降至2863元/平方米，相比上月下(xià)降了4%，但仍高出去(qù)年同期水平一(yī)成左右。其中(zhōng)，一(yī)線城市在北(běi)京、上海多宗稀缺優質宅地集中(zhōng)入市成交的拉動下(xià)，地價較上月明顯上漲，漲幅高達63%；二線城市則由于多個熱點城市如南(nán)京、甯波等主力供地區域向郊區等非熱點區域轉移，因此成交均價較上月明顯下(xià)滑，降至4528元/平方米，環比下(xià)降了11%；三四線城市也因無錫、東莞等高地價的熱點三四線成交量明顯減少影響，平均地價回落至2000元/平方米以下(xià)，7月平均樓闆價爲1911元/平方米，環比下(xià)滑了10%。
南(nán)京單月土地收金478億元，上海月内兩度刷新年内單價紀錄
從各城市的土地出讓金情況看，南(nán)京成爲7月份賣地收金最多的城市。
根據諸葛找房監測的數據，排在7月份城市土地出讓金前10的城市中(zhōng)，南(nán)京以478億元的土地出讓收入居首，上海和蘇州分(fēn)别以444億元和288億元位居第二和第三位。從前十位的城市來看，長三角城市仍然占據着絕對份額，珠三角的廣州、佛山土地市場熱度有所提升，受到疫情影響嚴重的武漢，其土地市場也在逐漸恢複。
此外(wài)，在成交總價排行榜中(zhōng)，7月31日，濱江以總價107.38億元拿下(xià)文晖單元地塊，溢價率22%，成爲杭州土拍史上總價最高的純宅地；金隅以69.2億元競得上海楊浦區江浦社區R-09地塊，溢價率38%，位居全國總價排名第二；南(nán)京安居以65.3億元拿下(xià)南(nán)京建邺區沙洲街道泰山路139号地塊，位居當月全國總價排名第三。
而在7月份，市場關注度最高的當屬上海内環内的兩宗稀缺優質宅地。這兩宗地分(fēn)别位于楊浦江浦社區和虹口嘉興區街道，成交樓闆價均在8萬元/平方米以上，最終由金隅和招商(shāng)蛇口分(fēn)别競得。值得一(yī)提的是，這兩宗地先後刷新了5月份由合生(shēng)創展拿下(xià)的北(běi)京豐台分(fēn)鍾寺宅地創下(xià)的年内成交土地最高單價紀錄，成爲年内成交單價最高的土地。
溢價率延續上月下(xià)滑趨勢
市場熱度方面。自6月份監管層多次重提“房住不炒”以來，南(nán)京、甯波等熱點城市先後收緊調控表态控地價，熱點二三線城市也逐漸将主力供應區域由市中(zhōng)心核心闆塊逐漸向新城、郊區等非熱點闆塊轉移。在此影響下(xià)，7月份溢價率延續上月的下(xià)滑趨勢，降至16.1%。不過，從近一(yī)年溢價水平來看，7月土地成交溢價率仍在高位，主要是受北(běi)上等少數熱點城市多宗優質土地高溢價成交的支撐。
分(fēn)能級城市來看，各能級城市表現不一(yī)。根據CRIC監測，一(yī)線城市7月平均溢價率爲16.3%，較上月增加8.3個百分(fēn)點。主要原因是受北(běi)京和上海的高總價地塊出讓帶動，其中(zhōng)以上海尤爲突出，這也使得一(yī)線城市溢價率明顯上揚。二線城市中(zhōng)，僅有南(nán)甯一(yī)城溢價率超25%，福州、甯波等城市市場熱度較上月有不同程度的下(xià)滑，加之青島和天津依舊(jiù)底價成交，市場熱度相對較低，因此整體(tǐ)溢價率小(xiǎo)幅下(xià)滑，降至12.9%。三四線城市，由于徐州、常州、無錫、嘉興等城市7月高溢價地塊頻(pín)頻(pín)湧現，市場熱度再度上升，溢價率升至18.8%的高位。
此外(wài)，在土地流拍方面，據CRIC重點監測的城市來看，由于多個城市土地供應量縮減，7月流拍幅數較上月明顯減少，土地流拍率也因此降至6.8%。從流拍土地類型來看，商(shāng)辦地塊的前景仍然不容樂觀，包括廣州、西安、合肥等在内的熱點城市均有此類型的土地流拍。
克而瑞研究中(zhōng)心分(fēn)析認爲，鑒于嚴控地價房價，地方調控升級的大(dà)環境不會改變，預計優質地塊入市比例将進一(yī)步下(xià)滑，下(xià)月成交規模和溢價率預計會繼續有所回調，但優質土地特别是核心區位優質宅地的競争将會更加激烈。而7月份上海、甯波、北(běi)京、徐州等城市迎來了多宗地百輪競拍的高熱度，也足以表明房企對于核心地段的拿地機會仍然十分(fēn)關注，未來在優質土地入市占比下(xià)滑下(xià)，競争将會進一(yī)步加劇。
