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8月6日晚間，融創服務披露招股書(shū)，開(kāi)啓赴港上市之路。
背靠融創集團，融創服務的發展備受外(wài)界矚目。在上市呼聲日漸強烈、上市傳言屢屢被提及之下(xià)，整合完畢的融創服務終于走向了資(zī)本市場。
基礎服務持續升級 子品牌優勢凸顯
在抗擊新冠疫情中(zhōng)，不少物(wù)業公司都展現出使命感與責任感。基于此，物(wù)業公司更是得到資(zī)本的追捧，整個闆塊的市盈率屢創新高。
在此背景下(xià)，融創服務迎來了屬于自己的上市窗口期。尤其是完成對開(kāi)元物(wù)業的收購後，融創服務可謂萬事俱備，僅缺資(zī)本市場的東風。
遞表之後，融創服務的業績表現也吸引了諸多投資(zī)人。招股書(shū)顯示，在2017-2019年，融創服務營收分(fēn)别爲11.12億元、18.42億元、28.27億元，3年間漲幅高達154.37%。其中(zhōng)，物(wù)業管理服務營收從2017年的5.75億元增至2018年的7.60億元，2019年進一(yī)步增至11.48億元，3年間營收漲幅接近100%，爲99.77%；非業主增值服務在過去(qù)3年間的營收分(fēn)别爲5.24億元、10.29億元、15.72億元，漲幅高達200.03%；社區增值服務營收規模相對較小(xiǎo)，2019年首次突破1億元，爲1.07億元。
同時，融創服務的盈利能力持續提升。近3年間，融創服務的淨利潤分(fēn)别爲0.43億元、0.98億元、2.70億元；毛利分(fēn)别爲2.33億元、4.24億元、7.20億元，毛利率則爲20.99%、23.02%、25.48%。
同期，融創服務的在管面積分(fēn)别爲1998.8萬平方米、2855.9萬平方米、5296.3萬平方米，漲幅高達164.97%。
無論營收還是管理規模，融創服務都表現突出。然而，市場的擔憂亦在，即融創服務是否具備市場化的發展能力。在2017-2019年，融創服務的營收中(zhōng)來自于融創集團開(kāi)發項目貢獻的營收占了主要部分(fēn)。
面對市場化訴求，收并購無疑是較爲有效的發展路徑。
2020年5月，融創服務正式完成對開(kāi)元物(wù)業的收購。據悉，在2017-2019年，開(kāi)元物(wù)業營收分(fēn)别爲5.57億元、7.25億元、8.68億元，在管面積分(fēn)别爲2920.4萬平方米、3358.1萬平方米、3658.5萬平方米。如果包含開(kāi)元物(wù)業的營收及在管面積，2019年融創服務營收将高達36.95億元，位居所有上市及已遞表物(wù)業公司前列。
随後，融創服務完成對開(kāi)元物(wù)業的并表，融創服務的合約項目數量首次突破1000個，達到1162個，合約面積高達2.27億平方米。在管面積亦首次突破1億平方米大(dà)關，爲1.01億平方米，在管項目數量達635個。
來源：各物(wù)業公司2019年報、招股說明書(shū)
目前，融創服務已經構建了“融創歸心”服務體(tǐ)系，圍繞社區居住環境、生(shēng)活服務、鄰裏關系，爲客戶打造“有家、有生(shēng)活、有知(zhī)己”的高質量社區服務生(shēng)态，與客戶共建有生(shēng)命力的社區。無論是社區活動還是社群活動，抑或是客戶研究，融創服務已經走在了行業前列。
除了構建“融創歸心”服務體(tǐ)系，融創服務亦通過信息化、标準化等手段提升服務水平。據了解，融創服務一(yī)直通過信息技術升級來加強企業競争力、降低運營成本及減少對人力資(zī)源的依賴。
此外(wài)，融創服務還通過構建子品牌，支持未來多品牌、多業态綜合發展。作爲融創服務旗下(xià)子品牌，“環球融創服務”在由商(shāng)業、寫字樓、酒店(diàn)、娛樂休閑等業态構成的超大(dà)城市綜合體(tǐ)和會議會展服務領域深耕多年，曾爲财富全球論壇、中(zhōng)日韓首腦會議等衆多大(dà)型會議會展提供服務。
而并購開(kāi)元物(wù)業後，融創服務又(yòu)将獲得“開(kāi)元物(wù)業”這一(yī)具有市場影響力的子品牌。“開(kāi)元物(wù)業”和“環球融創服務”已經成爲融創服務在不同業态方面具備競争優勢的子品牌，未來将支持融創服務多業态的綜合發展。
業務協同并進 多元化亟需完善
從業務發展來看，融創服務完成對開(kāi)元物(wù)業的深度整合後，有望在基礎物(wù)業服務、社區增值服務等方面産生(shēng)更多協同效應。
數據顯示，在2017-2019年，融創服務基礎物(wù)業服務毛利率分(fēn)别爲1.6%、6.4%、11.8%，社區增值服務毛利率分(fēn)别爲19.6%、23.1%、34.6%。同期，開(kāi)元物(wù)業基礎物(wù)業服務毛利率分(fēn)别爲20.9%、20.8%、19.4%，社區增值服務毛利率分(fēn)别爲63.2%、87.1%、80.3%。不難發現，無論是基礎物(wù)業服務還是社區增值服務，開(kāi)元物(wù)業的毛利率均高于融創服務。
作爲一(yī)家高度依賴市場化發展的第三方物(wù)業公司，開(kāi)元物(wù)業90.0%的合約建築面積來源于第三方。服務業态方面，開(kāi)元物(wù)業在管業态包括醫院、園區、小(xiǎo)鎮、銀行、景區、軌道交通、高速公路服務區等，這将進一(yī)步豐富融創服務的現有業态。在大(dà)幅擴充管理規模的同時，融創服務也将快速完成業态多元化的布局，并逐步探索多元業務。
除了業務的提升及業态的豐富，融創服務的區域布局也将進一(yī)步優化。
并表開(kāi)元物(wù)業後，截至2020年5月底，融創服務在管項目布局78座城市，在管建築面積中(zhōng)86.2%均位于一(yī)二線城市，并在衆多一(yī)二線城市确立穩固的市場地位。而在杭州、重慶等具有代表性的13個一(yī)二線城市中(zhōng)，融創服務在管面積高達5375萬平方米，占比高達53.44%。資(zī)料顯示，并表前，截至2020年3月底，融創服務西南(nán)地區、華北(běi)地區、華東地區在管面積占比分(fēn)别爲33.26%、26.22%、24.11%；并表後，華東地區的占比将快速提升，影響力相對有限的華南(nán)、華中(zhōng)地區的在管面積及項目數量也将快速增加，并形成以西南(nán)、華北(běi)、華東爲主要發展區域，并不斷輻射華南(nán)及全國的布局。
不過，在業務多元化方面，融創服務還有很長的路要走。
在2017-2019年，融創服務社區增值服務營收分(fēn)别爲0.13億元、0.53億元、1.07億元，在總營收中(zhōng)的占比分(fēn)别爲1.1%、2.9%、3.8%。同期，開(kāi)元物(wù)業的社區增值服務收入分(fēn)别爲12.3百萬元、14.2百萬元、15.9百萬元。即使并表後，融創服務仍需不斷挖掘社區增值服務的潛力。
對此，融創服務表示，其将聚焦客戶在園區生(shēng)活場景裏剛性且高頻(pín)或高收益的社區生(shēng)活增值服務品類，立足于與客戶已确立的關系優勢，針對自身不同城市業務發展階段，在美居服務、到家服務、房産經紀、社區空間運營等重點業務領域投入更多精力，加快完善生(shēng)活服務在線平台，借助更豐富的外(wài)部服務資(zī)源，爲業主提供便捷的、有質量保障的生(shēng)活增值服務同時，也爲公司開(kāi)拓更多的多元業務收入。
由此可知(zhī)，對融創服務而言，未來，資(zī)本的東風或将助力其通過收并購快速提升業務多元化的發展。
