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“的确有銀行收縮了房貸業務，我(wǒ)行由于信貸額度的原因，客戶也得等。”一(yī)位股份制商(shāng)業銀行北(běi)京分(fēn)行個貸業務負責人告訴記者，房貸趨緊是目前的整體(tǐ)态勢，不少銀行已做出業務上的調整，包括額度、利率等方面。但他強調，這并不能說明房貸市場遇到了大(dà)的轉折點。
近日來，銀行上調住房貸款利率引發市場關注。根據第三方機構融360監測的數據顯示，5月份全國首套房平均利率爲4.73%，環比上月上升4.64%，達到1年以來房貸平均利率最高值；二套房平均利率爲5.40%，環比上月上升0.01%。同時，不少購房者也被告知(zhī)銀行個人按揭貸款“額度不足”，遇到貸款審核時間長達多個月等問題。
上述股份制銀行個貸業務負責人告訴記者，市場上讨論的個人住房按揭貸款“額度不足”主要體(tǐ)現在由于銀行信用額度有限，受各種因素影響，分(fēn)在住房貸款這一(yī)塊業務上的資(zī)金不像以前那樣寬松了，在這種情況下(xià)就必須是有人還貸才能再往外(wài)借，所以有的客戶要等很久。“當然也不排除有些銀行會主動收縮房貸業務。”他強調。
銀行房貸趨向審慎
多重因素正在影響銀行審慎對待住房市場。
一(yī)位地方監管人士告訴記者，房地産市場的風險不容忽視。管理層已經多次提示并引導房地産回歸居住屬性，去(qù)年10月份以來，銀監會也通過會議、文件、專項檢查等釋放(fàng)對房地産風險的關注與提示。“跟國外(wài)比，我(wǒ)們的風險的确相對偏高；跟實體(tǐ)經濟比，房地産風險也偏高；另外(wài)，三、四線城市樓市風險也在積聚。”
不過，對銀行來說，風險之外(wài)還有政策的影響，尤其是一(yī)線城市的監管調控很大(dà)程度上影響了市場。以北(běi)京爲例，近期受認房又(yòu)認貸、多校劃片政策試行、環京各城市聯合出台重磅調控政策等因素的影響，北(běi)京房價環比出現首降，環京房價出現大(dà)幅下(xià)跌。
去(qù)年底召開(kāi)的中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議就指出，要在宏觀上管住貨币，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時嚴格限制信貸流向投 資(zī)投機性購房。根據公開(kāi)信息統計，自今年2月28日各地陸續宣布限購起至今，全國已有超過40個城市啓動、升級了限購、限貸措施。
當然，對銀行來說還有負債成本的考量。由于個人住房按揭貸款利率并不高，這一(yī)業務主要還是由大(dà)型銀行以及少數股份制銀行來負責，并不是包括城商(shāng)行在内中(zhōng)小(xiǎo)型銀行的**。中(zhōng)國人民大(dà)學重陽金融研究院客座研究員(yuán)、恒豐銀行研究院執行院長董希淼表示，爲防範系統性風險，規範業務合規運行，對銀行業金融機構的監管正在逐步加緊，而流動性的趨緊帶動了銀行負債端成本上升，最明顯的就是貨币市場利率已經走高，從5月22日起，Shibor（上海銀行間拆放(fàng)利率）與LPR(貸款基礎利率)開(kāi)始倒挂。一(yī)位城商(shāng)行副行長告訴記者，去(qù)年房地産市場比較火(huǒ)熱，臨時調整做了一(yī)部分(fēn)，但額度配置并不多，現在資(zī)金成本高起來，的确壓縮了個人按揭業務。“個貸這一(yī)塊業務本身就不是我(wǒ)行的重點業務，現在又(yòu)很難賺到錢。”
相比而言，大(dà)型銀行有着負債成本低和個人客戶多的優勢，可以薄利多銷。
從目前的數據來看，房貸領域去(qù)杠杆效果已有所顯現。截至3月末，房地産貸款餘額28.39萬億元，同比增長26.1％，增速比上年末回落0.9個百分(fēn)點。一(yī)季度房地産貸款新增1.7萬億元，占同期新增貸款的40.4％，比2016年底低4.5個百分(fēn)點。另外(wài)，房地産開(kāi)發貸款餘額7.54萬億元，同比增長7.4％，比上年末回落0.9個百分(fēn)點；個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7％，比上年末回落1.1個百分(fēn)點。
宏觀調控繼續加碼
目前來看，一(yī)線城市依舊(jiù)是政策調控的重點。以北(běi)京爲例，2017年以來，北(běi)京市場房貸利率共調整了4次，首套房貸款利率從8.5折逐步升至當下(xià)的基準利率。另外(wài)，有統計數據顯示，北(běi)京地區首套房利率平均折扣爲9.92折，平均利率爲4.86%。在監測的30家銀行中(zhōng)，在首套房首付方面有28家銀行的首付爲3.5成，占據主流。中(zhōng)行、農行、工(gōng)行等多家銀行利率由9.5折**上調至基準利率，能提供**折扣的銀行家數占比僅爲16.67%，大(dà)多數銀行已取消利率**政策。
不過，對于市場所擔心的停貸問題，業内人士與專家均表示不必過度擔憂。據融360監測數據，4月份有12家銀行（分(fēn)支行）暫停房貸，5月份增加到20家。停貸的分(fēn)支行家數增加，反映了銀行房貸業務收縮的趨勢。在533家分(fēn)支行樣本中(zhōng)，20家占比爲3.8%。但融360房貸分(fēn)析師李唯 一(yī)認爲，本次停貸現象屬于銀行正常範圍内的調整。在現有政策框架内，不可能出現大(dà)面積的停貸現象。董希淼也認爲，目前，建行、工(gōng)行等幾家占據房貸大(dà)比例的銀行并沒有放(fàng)棄這一(yī)項業務，也沒有出現松動的迹象，一(yī)些并不以房貸業務爲主營業務的銀行暫停房貸不會影響整個市場。
當然，也有不少觀點認爲，房貸利率上漲對房地産銷售的影響不是關鍵性的因素。上述監管人士表示，利率調整會影響購房成本，但這隻會間接影響價格。由于目前基準利率未調整，總體(tǐ)上貸款成本上升并不大(dà)，與房價漲幅相比，購房者更看重的還是後者。
對此，易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進則持類似觀點。他認爲真正影響購房的因素是首付款的比例，這也是政府防範金融風險的手段之一(yī)。
《中(zhōng)國住房發展報告》項目組發布的5月份《住房市場發展月度分(fēn)析報告》分(fēn)析認爲，5月份熱點城市房價的相對穩定，主要源于政府對住房投 資(zī)需求的嚴厲管控。
報告預計，随着資(zī)金面的收緊以及地方政府對住房投 資(zī)需求特别是跨區域住房投 資(zī)的聯合管控，多數城市房價短期漲勢将得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大(dà)的城市短期仍将繼續下(xià)跌，但房價上漲的壓力仍然存在。
報告還建議，爲進一(yī)步穩定房價，短期熱點城市應堅持限購、限貸等需求調控政策；長期應通過城市群的發展，逐步緩解大(dà)城市住房供求矛盾。
樓市博弈仍在持續
受各種外(wài)部因素影響，一(yī)線城市房地産已有“退燒”迹象。根據偉業我(wǒ)愛我(wǒ)家集團市場研究院的統計，5月份北(běi)京二手房成交均價環比4月份同期下(xià)滑2.4％，二手住宅市場實際簽單量環比4月份同期下(xià)降34.2％。
值得關注的是，在政策引導防止一(yī)、二線城市房價過度上漲的同時，其他一(yī)些正在去(qù)庫存的城市依舊(jiù)面臨較大(dà)壓力。記者了解到，随着總行層面對房貸利率的調整，部分(fēn)三、四線城市也受到了不同程度的影響。董希淼提醒稱，三、四線城市目前還處于去(qù)庫存階段，調控政策以及總行的利率指導應避免“一(yī)刀切”。嚴躍進表示，當前多數三、四線城市購房信貸首付款比例較低，在去(qù)庫存方面還有積極效應，對于此類市場，後續預計去(qù)庫存效果依然會比較好。
2016年中(zhōng)國房地産業增加值占GDP的比重爲6.5%，如果加上建築業，這個比例還要再高一(yī)些。所以，其細微變化将影響整個經濟的增速。采訪中(zhōng)，業内人士與專家均表示，對房地産行業的調控既要抑制風險、防止房價過快上漲，同時也要注意對宏觀經濟産生(shēng)的影響。
在近期的一(yī)場媒體(tǐ)會上，摩根大(dà)通亞太地區副主席李晶表示，房地産是中(zhōng)國經濟下(xià)半年發展的一(yī)個不确定因素，目前市場和政策還處在博弈階段。“去(qù)年下(xià)半年房地産成交量很高，可能已經透支了今年的不少需求。”李晶表示，預計今年房地産市場整體(tǐ)不會出現明顯波動，但由于政策實施的時滞效應，可能會對相關投 資(zī)領域産生(shēng)比較大(dà)的影響。
