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深圳招商(shāng)蛇口(001979,股吧)太子灣·灣玺三次開(kāi)盤實現“日光”、上海前灘三湘印象(000863,股吧)名邸開(kāi)盤即售罄、土豪排長隊搶上海碧雲尊邸豪宅、北(běi)京長安九裏14分(fēn)鍾熱銷20億……不僅是一(yī)手豪宅火(huǒ)熱，二手豪宅市場同樣受到火(huǒ)爆追捧，貝殼找房平台成交數據顯示，北(běi)京、上海等重點城市二手豪宅市場在經曆一(yī)季度驟冷之後強勢反彈，二季度成交量創下(xià)新高。
豪宅，住宅市場“金字塔尖”上5%左右的産品，通常兼具總價高、面積大(dà)、品質高等特征。基于此，我(wǒ)們定義豪宅标準：（1）總價高于同城區成交樣本總價75%分(fēn)位數值；（2）面積大(dà)于全市成交樣本建築面積90%分(fēn)位數值；（3）物(wù)業費(fèi)≥2元/月/平；貝殼研究院篩選北(běi)京、上海、深圳、成都四個熱門城市二手豪宅交易數據，一(yī)起來看看疫情影響下(xià)今年豪宅市場的“年中(zhōng)答卷”。
成交量：二季度多城豪宅熱賣，成交量創2018年以來新高
年初，受突如其來的新冠肺炎疫情影響，樓市快速進入冰凍期，重點城市2月份豪宅成交寥寥，一(yī)季度成交量更是跌至谷底，其中(zhōng)北(běi)京豪宅市場一(yī)季度成交量同比跌幅達到57.3%，上海豪宅成交量同比跌幅爲23.3%。
進入二季度，疫情影響減弱疊加貨币政策寬松影響，前期積壓的改善型需求集中(zhōng)釋放(fàng)，重點城市豪宅市場強勢反彈，走出了V型曲線态勢。具體(tǐ)來看，二季度北(běi)京豪宅市場成交量同比增加55.6%，上海豪宅成交量同比增加63.5%，深圳豪宅成交量同比增加83.8%，成都豪宅成交量同比增加28.1%，北(běi)上深蓉二季度豪宅成交量均創下(xià)2018年以來季度新高。
從整個上半年豪宅成交量數據看，區域市場分(fēn)化顯著。市場基本面和經濟活力較強的深圳、上海市場修複力度較大(dà)，上半年二手豪宅成交量分(fēn)别同比增加35%、25%；成都上半年豪宅成交量同比增7%；而北(běi)京豪宅市場恢複相對較慢(màn)，上半年成交量僅基本恢複至去(qù)年水平，同比微降1%。
與同期普通二手住宅市場表現相比，上半年豪宅市場也是“火(huǒ)熱”，北(běi)上深蓉等城市上半年豪宅成交量同比均高于整體(tǐ)二手房市場。
此外(wài)，從市場成交結構看，大(dà)戶型房源成交占比提升，豪宅市場有消費(fèi)升級趨勢。經曆此次疫情，豪宅購房者追求品質居住升級的訴求進一(yī)步強烈，對大(dà)戶型房源的偏好增強，貝殼成交數據顯示，北(běi)京、上海、深圳、成都等城市二季度180平及以上豪宅成交占比均有明顯提升，其中(zhōng)上海180平及以上豪宅成交占比較2019年四季度提升5.7個百分(fēn)點。
購房人群：80後、90後買主比例上升，女性購房者也占半邊天
誰在買豪宅？對于這些隐沒在都市人流中(zhōng)的豪宅購買人群，貝殼研究院通過平台成交數據對豪宅購買人群進行了畫像描摹，除了“高淨值人群”這個标簽，豪宅購房人群在年齡、性别、籍貫維度上也有一(yī)些明顯特征。
首先，豪宅購房人群年輕化一(yī)直是近幾年的熱門讨論話(huà)題，貝殼研究院發現，80後是當下(xià)豪宅購房“潛力股”，且豪宅購買人群的年齡結構正在逐步向80後、90後傾斜。在豪宅大(dà)熱的2020年上半年，80後、90後購房者占比更是達到2018年以來最高的68.6%，占比擴大(dà)趨勢明顯，成爲豪宅市場上的新貴。
具體(tǐ)分(fēn)城市看，深圳、成都豪宅購房人群年齡最小(xiǎo)，平均年齡都爲37歲，而北(běi)京、上海的購房者想要買豪宅則平均要多奮鬥3、4年。從代際看，深圳豪宅購房人群中(zhōng)80後、90後占比最高，比北(běi)京和上海分(fēn)别高出14.1、9.2個百分(fēn)點。
這部分(fēn)是因爲在北(běi)上深三個一(yī)線城市中(zhōng)，僅2019年深圳常住人口就比上年淨增41.22萬人，占同期全省常住人口增量的23.55%，人口流入最大(dà)，年輕人比例最高；而成都平均房價比三個一(yī)線城市要低很多，豪宅的購買門檻也相對低一(yī)些，年輕人更容易跨入。
豪宅購房人群中(zhōng)，年齡占比結構變化趨勢明顯，但性别占比則無明顯改變。2018年至2020年上半年，4個樣本城市豪宅購房人群中(zhōng)，46.1%爲女性購房者，53.9%爲男性購房者；而2020年上半年，豪宅購房人群男性購房者占比54.5%、女性購房者占比爲45.5%，在動辄千萬元的豪宅市場，女性依舊(jiù)能頂半年天。
此外(wài)，從購房人群的籍貫統計看，豪宅購房人群多來自于本市及周邊縣市，但各城市又(yòu)略有不同。深圳作爲近年來外(wài)地人大(dà)舉遷入的城市，豪宅購房人群中(zhōng)本地人占比最低；而豪宅市場已發展多年且門檻較高的北(běi)京、上海，本地人占比最高；成都作爲區域中(zhōng)心城市，吸引周邊縣市人群購房的占比遠高于北(běi)上深。
城市比較：北(běi)上深蓉豪宅門檻有多高？上海一(yī)套總價頂成都四套
低密度社區，盡享城市繁華與稀缺自然生(shēng)态資(zī)源，大(dà)宅建築風格和戶型設計......這些條件無論放(fàng)在哪座城市，都是豪宅的品質追求。
以北(běi)上深蓉四地的頂級豪宅爲例，在居住品質追求方面都很一(yī)緻，就一(yī)個詞——享受。北(běi)京朝陽區碧海方舟小(xiǎo)區的一(yī)套豪宅，595平方米的豪宅每個月物(wù)業費(fèi)12元/平方米，一(yī)年換算下(xià)來物(wù)業費(fèi)支出近8.57萬元。上海浦東新區九間堂小(xiǎo)區一(yī)套507平方米現代中(zhōng)式園林大(dà)宅，小(xiǎo)區綠化面積約66044平方米，還與世紀公園、高爾夫球場相臨，城市大(dà)隐生(shēng)活之所在。
但不是每座城市的豪宅都是一(yī)個模樣，貝殼研究院在篩選各城市豪宅成交數據時發現，總價和面積這兩個劃分(fēn)豪宅和普通住宅的重要基準線，在各城市之間存在着明顯的水平差異。換而言之，在不同城市想擁有一(yī)套豪宅的門檻有高低。
北(běi)上深蓉四個城市中(zhōng)，上海豪宅門檻最高，套均總價最高，套均面積也最大(dà)，分(fēn)布達到平均每套需要1350萬元和每套近200平方米，洋氣的上海人在享受生(shēng)活方面有着更高的追求。
成都的豪宅套均總價比上海要少近1000萬，雖然套均面積僅爲172平方米，比上海套均少了20多平方米，但在上海買一(yī)套豪宅的錢可以去(qù)成都買3、4套豪宅，顯然想在成都擁有一(yī)套豪宅要容易的多。
而一(yī)向精打細算的南(nán)方人，在買豪宅這件事兒上好像并不太在意錢，根據平台成交數據顯示，深圳豪宅套均總價達1258萬餘元，但套均面積僅爲158平方米，在北(běi)上深蓉四個城市中(zhōng)最不劃算。
小(xiǎo)結
2020年上半年，北(běi)上深等城市二手豪宅市場成交量呈現V型曲線态勢，一(yī)季度受疫情影響跌至谷底後，二季度強勢反彈，成交量創下(xià)2018年以來季度新高。
從最新的豪宅成交數據看，豪宅購房人群中(zhōng)，80後成爲消費(fèi)主力，購房人群年齡結構正向80後、90後逐漸傾斜；居住品質一(yī)直是豪宅購房者的追求，疫情後市場對大(dà)戶型房源的偏好增強。此外(wài)，在四個樣本城市中(zhōng)，處在城市住宅産品“金字塔尖”上的豪宅，其套均總價和套均面積存在城市差異，上海豪宅門檻最高，深圳豪宅套均單價最高。
