欄目導航 Navigation
五六月上海樓市的“熱浪”在梅雨季節到來之際，有所降溫。新房市場供應受阻，7月22個新盤宣告入市，但目前僅有4盤取證，供應量或一(yī)減再減。
1
據《地産深度報道》不完全統計，7月，上海地區有22個新盤超4300套房源（15個項目公布數據）宣告入市，較6月的19個新盤3771套房源，供應量略有回調，但相比四五月份推盤大(dà)月供應量已是大(dà)幅縮減。
數據來源：房天下(xià)、安居客等平台（制表：左宇）
上海中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師盧文曦在接受《國際金融報》記者采訪時表示，年中(zhōng)供應量走低一(yī)方面與市場進入傳統淡季有關，上海5月集中(zhōng)放(fàng)量市場本身需要調整；另一(yī)方面是上海從6月開(kāi)始進入梅雨季節，對看房不利。
具體(tǐ)來看，宣告入市的22個新盤分(fēn)布在上海10個大(dà)區。其中(zhōng)，推盤大(dà)戶浦東新區以5個項目高居第一(yī)，緊随其後的是4個項目的闵行區，此外(wài)靜安、普陀、寶山、青浦、金山各推出2個，嘉定、奉賢、徐彙各有1個。
從區位來看，外(wài)環外(wài)項目依然是主導，共有15個項目宣告入市；内環項目供應穩定，有4個項目，分(fēn)别爲浦東洋泾闆塊的尚海郦景馨瀾、普陀長壽路闆塊的西康路989、普陀武甯闆塊的中(zhōng)海彙德裏和靜安西藏北(běi)路闆塊的新湖青藍(lán)國際。
《國際金融報》記者發現，高端改善型樓盤在市場的活躍度正逐漸降低。上海中(zhōng)原地産數據顯示，6月，上海地區新房成交前十榜單中(zhōng)隻有一(yī)個高端項目，且均價未超過10萬元/平方米，而5月前十榜單有3個單價10萬元以上的項目；相較之下(xià)，3萬-6萬元/平方米的剛改項目表現較爲穩定，像原南(nán)彙、青浦等以此類産品爲主的區域成交排名位于全市前列。
而由于高端項目成交縮水，6月上海地區成交均價環比下(xià)跌11.2%至56237元/平方米。
“購房者會判斷高端項目的品質與售價是否匹配，契合度高的市場接納度就高，契合度不高的，如老閘北(běi)區域的部分(fēn)新盤去(qù)化就存在問題，當前市場比拼的主要是産品力。”盧文曦說。
不過，他也指出，簽約不高也有受限簽因素影響，政府會把控外(wài)圍産品與高端産品簽約數量平衡，若統一(yī)放(fàng)開(kāi)高端項目過簽，新房成交均價或将被直線拉高。
2
四大(dà)項目已取證
22個項目中(zhōng)目前有4個項目已取證，分(fēn)别爲陸家嘴(600663,股吧)錦繡禦瀾、尚海郦景馨瀾、中(zhōng)國鐵建(601186,股吧)印象花語墅和西康路989。
率先接受市場檢驗的是浦東周康闆塊的陸家嘴錦繡禦瀾，該項目于7月1日開(kāi)盤，推出了88-128平方米的2-3房，均價約5.98萬/平方米，打破了2019年保利首創頌（高層單價5.8萬/平方米）入市時創下(xià)的周浦闆塊單價天花闆。
而保利首創頌當年拿地樓闆價高達4.3萬元/平方米，溢價率近300%，陸家嘴錦繡禦瀾則是零溢價拿地，樓闆價僅3.6萬元/平方米，利潤空間較前者高出不少。上月，保利隔壁項目世茂雲圖時隔五年推盤，單價上浮1.6萬至5.7萬元/平方米，認籌率僅獲15.23%。
7月1日，陸家嘴錦繡禦瀾率先在東方公證處監督下(xià)開(kāi)盤搖号，推出的348套房源僅獲得91組有效認籌，認籌率不足三成，亦未走出“高價難推”的困境。
除了陸家嘴項目，另外(wài)三個取證項目均有認籌機會。
3個項目中(zhōng)有2個處于内環内，分(fēn)别爲浦東洋泾闆塊的尚海郦景馨瀾與普陀長壽路闆塊的西康路989，對應認籌金爲30萬元和100萬元，入手門檻懸殊較大(dà)。這與其推出的産品類型、總價段有直接關系。
尚海郦景馨瀾本次入市推出了82-113平方米的2-3房剛需性産品共94套，均價約9.7萬元/平方米，總價段在744萬-1149萬元間。記者查閱一(yī)房一(yī)價表發現，不少房源均價控制在9.7萬元/平方米以下(xià)，總價多在千萬元内，且全部是精裝交付，不足750萬元即可上車(chē)上海内環内臨地鐵項目，具備不小(xiǎo)的吸引力。目前項目已在認籌中(zhōng)，認籌金爲30萬元，并将于7月4日結束認籌。
長壽路闆塊的西康路989将于明日（7月3日）開(kāi)啓認籌，均價約11.18萬/平方米，高出尚海郦景馨瀾約1.5萬元/平方米，推出的120-206平方米的3-4房改善型産品共262套，總價段在1332萬-2552萬元間，最低入手價就高出了尚海郦景馨瀾項目總價上限，且對資(zī)産證明條件要求較高。
有趣的是，西康路989原屬華僑城舊(jiù)改項目，綜合開(kāi)發已有十年之久，附近人都親切的稱之爲“華僑城”，項目口碑較好。此次入市的是項目四期産品，已于2019年初被祥源控股收購，即将入市的産品推廣名亦變爲“祥源西康路989”。
查閱發現，此前口碑較好的西康路989在被祥源控股收購後不久便出現維權事件，業主聯名在領導信箱留言投訴地下(xià)車(chē)位售賣情況并對四期項目調整方案提出質疑。
另一(yī)認籌中(zhōng)項目是位于奉賢西渡闆塊的中(zhōng)國鐵建印象花語墅，推出了112-160平方米疊墅，産品共148套，總價段在454萬-791萬元之間。該房源是項目的最後一(yī)批别墅産品，全部現房銷售，目前已開(kāi)啓認籌，認籌金爲20萬元。
此外(wài)，去(qù)年榮獲185%較高認籌率的中(zhōng)核錦悅府和多次加推的四季都會兩項目均宣告于7月4日開(kāi)啓認籌，但目前認籌信息沒有公布，或是尚未取證。
值得一(yī)提的是，日前上海市剛剛公布了13号線西延伸規劃草案，将西延伸新站點共設5站，其中(zhōng)，規劃中(zhōng)的“芳樂路”（暫名）地鐵站距離(lí)本月将推的虹廬灣項目距離(lí)不足500米，屬于“天降利好”，後期項目存在一(yī)定升值空間。
