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2020年2月以來，爲了緩解新冠肺炎疫情帶來的沖擊，多地都發布了穩定房地産行業發展的措施，如加快預售證審批、給予購房補貼、放(fàng)松限購或限售、首付比例降低等等。其中(zhōng)一(yī)些尺度過大(dà)的政策在發布當天或幾天之内就被當地政府撤回，形成了“政策一(yī)日遊”的奇觀。
這種情況在最近的兩個月當中(zhōng)并不鮮見。據上海易居(博客)(博客)房地産研究院統計，2月21日至4月23日期間，全國至少有10個城市出現了“政策一(yī)日遊”的現象，包括廣州、駐馬店(diàn)、寶雞、濟南(nán)、海甯、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關購房放(fàng)寬的政策條款被撤回或調整。
值得注意的是，在這10個城市中(zhōng)，除了1個一(yī)線城市廣州和2個二線城市濟南(nán)、青島以外(wài)，其餘7個城市都是三四線城市。易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者指出，三四線城市過去(qù)兩年房地産市場都在降溫，庫存壓力開(kāi)始出現，因此有放(fàng)松政策的需要。但如果當地政府能夠很好地把握房地産政策的大(dà)方向的話(huà)，也不會貿然出台一(yī)些過激的措施。
“目前來看，通過人才政策調整限購、公積金政策和救企業的政策大(dà)部分(fēn)都可以執行，但降低住宅購房信貸的首付政策全部收回了。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉對《華夏時報》記者表示，各地松綁的政策内容不一(yī)，但都出現了隻要媒體(tǐ)集中(zhōng)報道就撤銷的現象。整體(tǐ)看，短期房地産政策收回的基本都是因爲微調力度過大(dà)，收回的基本都是刺激市場的而非穩定市場的政策，能夠落地的政策基本是救企而非救市。
放(fàng)松信貸的政策全被收回
4月23日，江蘇淮安被媒體(tǐ)報道取消了外(wài)地人購房所需的1年及以上個稅或社保證明，但轉天又(yòu)被曝出購房政策并未放(fàng)松，仍舊(jiù)執行之前限購政策。這是自2月底河南(nán)駐馬店(diàn)出台“救市17條”被河南(nán)省委省政府約談後，60多天裏第十個“一(yī)日遊”的政策。
事實上，在近期井噴的樓市政策中(zhōng)，被撤回的并不是大(dà)多數。根據中(zhōng)原地産研究院數據統計，2020年一(yī)季度房地産調控次數高達171次，同比上漲65%，大(dà)部分(fēn)政策目的都是救企業。其中(zhōng)，疫情發生(shēng)以來，2月份各地出台房地産調控政策75次，3月再次發布政策60次，4月截止中(zhōng)上旬累計發布次數也超過30次。
縱觀上述被撤回的政策，大(dà)都帶有“鼓勵炒房”的嫌疑。例如，幾個城市提到了降低住宅購房信貸的首付：河南(nán)省駐馬店(diàn)提出将各縣繳存職工(gōng)的住房公積金最高貸款額度從45萬提高至50萬，同時，将繳存職工(gōng)首套房貸款最低首付比例從30%下(xià)調至20%；陝西省寶雞市明确要求各銀行要積極争取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬；廣西省柳州市将公積金最高貸款額度上限調整爲40萬元，首付比例調整爲不低于20%，二套首付比例調整爲不低于30%；湖北(běi)省荊州市居民家庭購買首套房時首付比例不低于20%，購買二套房且首套房貸款未結清的居民家庭首付比例不低于30%。
另外(wài)一(yī)些政策主要涉及限購和限售條件：廣州提出公寓、商(shāng)鋪、寫字樓不再限定最小(xiǎo)分(fēn)割單元，不再限定銷售對象；濟南(nán)将450平方公裏的直管區高标準規劃爲濟南(nán)市綠色建設産業示範區，這一(yī)範圍内購買二星級及以上綠色建築商(shāng)品住宅的，不受濟南(nán)市限購政策約束；浙江海甯宣布在3月25日至4月24日時間内“非海甯戶籍人口在海甯限購一(yī)套住房”政策暫不執行；青島提出了限購限售雙松綁，一(yī)方面對由于繼承、拆遷等原因在一(yī)套住房中(zhōng)僅占部分(fēn)共有份額的，不按擁有一(yī)套住房計算，另一(yī)方面鼓勵改善型需求，二手住房由滿5年方可交易變爲滿2年便可交易。
不過，同樣是降低了購房門檻，各地出台的人才相關政策卻基本沒有被撤回過。如蘇州宣布全日制本科可以直接落戶，大(dà)專繳納6個月社保可以落戶；廣東江門提出大(dà)專以上學曆的非本市戶籍居民家庭，可購一(yī)套新建商(shāng)品住房等。3月來，累計已有超過30個城市發布了各種人才政策。
“目前來看，通過人才政策調整限購、公積金政策和救企業的政策大(dà)部分(fēn)都可以執行，但降低住宅購房信貸的首付政策全部收回了。”中(zhōng)原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉對《華夏時報》記者表示，各地松綁的政策内容不一(yī)，但都出現了隻要媒體(tǐ)集中(zhōng)報道就撤銷的現象。整體(tǐ)看，短期房地産政策收回的基本都是因爲微調力度過大(dà)，收回的基本都是刺激市場的而非穩定市場的政策，能夠落地的政策基本是救企而非救市。
一(yī)城一(yī)策不能碰觸“紅線”
而從城市分(fēn)級來看，政策被叫停的城市大(dà)多是三四線城市。
過去(qù)兩年間，三四線樓市經曆了2016年的高增長後逐漸退去(qù)熱度，進入了一(yī)個階段性市場低谷。根據中(zhōng)房指數系統對100個城市的全樣本調查數據，三四線城市住宅均價從2018年一(yī)季度的累計漲幅2.32%，下(xià)降到2019年一(yī)季度的上漲1.20%，到2020年一(yī)季度已經變爲下(xià)跌0.07%。國家統計局數據也顯示，三線城市新建商(shāng)品住宅和二手住宅銷售價格均連續12個月相同或回落。尤其在此次疫情中(zhōng)，多個城市房地産交易被“冰封”，揚州、蚌埠、平頂山等多個城市都出現了2月整月沒有無成交的情況。
房價上漲乏力更帶來了三四線城市土拍市場的明顯降溫。根據4月23日克而瑞研究中(zhōng)心發布的報告，截至4月21日，今年重點監測城市流拍率升至21.8%，較2019年上漲了5.8%，流拍地塊主要集中(zhōng)在三四線城市，占比達65%。對于一(yī)半财政收入都靠土地出讓金的各個地方政府而言，顯然存在松綁調控、推漲房價的動力。
張大(dà)偉表示，疫情下(xià)宏觀經濟發生(shēng)變化，過去(qù)過嚴的房地産調控的确應該有所調整。不過，各地針對本地樓市出台政策過于随意，部分(fēn)政策明顯觸碰了政策底線，違背了“房住不炒”的大(dà)原則。
近日，“房住不炒”的紅線又(yòu)被屢次爲中(zhōng)央提及。4月17日，中(zhōng)共中(zhōng)央政治局召開(kāi)會議，再次明确要求“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進房地産市場平穩健康發展。20日，對于出現天價茶水費(fèi)的深圳，央行也下(xià)令各銀行自查2020年發放(fàng)的房抵經營貸，防止抵押貸款違規流入樓市。23日，人民銀行上海總部召開(kāi)座談會，要求商(shāng)業銀行堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房産作爲風險抵押，通過個人消費(fèi)貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資(zī)金，影響房地産市場的平穩健康發展。
對于各個地方政府而言，自2018年實行以地方政府爲主體(tǐ)的差異化房地産調控以來，如何讓“因城施策、分(fēn)類指導”的政策不偏離(lí)“房住不炒”的定位，往往是最考驗其能力的問題。嚴躍進建議，部分(fēn)地方政府應保持調控的定力，不随意出台和撤銷政策，否則會影響政策的公信力。
