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樓市，一(yī)個和每個人都息息相關的市場，卻又(yòu)關系不那麽大(dà)。
息息相關是幾乎每一(yī)個人都要進入這個市場或買或租，關系不大(dà)是因爲大(dà)部分(fēn)人一(yī)生(shēng)隻和這個市場發生(shēng)屈指可數的幾次關系。
因爲這種矛盾導緻樓市的常識是由那些人數龐大(dà)的、但與樓市關系不大(dà)的人所共同形成的。
01
常識是被大(dà)多數人所認同的知(zhī)識，同時也是市場大(dà)多數人的共識，樓市裏面常見的常識分(fēn)兩類。
一(yī)類是達成共識的，例如貨币放(fàng)水導緻樓市上漲，二手房才有價值，房地産行業不行了所以樓市不行了，樓價要看租售比和住房收入比。
另外(wài)一(yī)類是各執一(yī)詞的，例如全款才是對的vs貸款才是對的、土地稀缺vs土地不稀缺、京滬房價永遠漲vs京滬房價已經到頭、房價越低越好vs房價越高越好。
我(wǒ)想問的是以上常識哪些是對的？哪些是錯誤的？
答案當然非常簡單：全錯！
樓市上漲主要原因不是貨币放(fàng)水；
并非二手房才有價值；
房地産行業不行樓市有可能會更好；
樓價看不看租售比和住房收入比要看城市。
同樣全款和貸款均不是考慮的根本，土地既稀缺也不稀缺，京滬遠未到頭但也不會永遠漲，房價越低和越高是否好影響的，不能簡單一(yī)概而論。
這篇文章我(wǒ)就選兩個影響廣泛的常識來簡單剖析一(yī)下(xià)。
02
首先選一(yī)個達成共識的常識，貨币放(fàng)水導緻樓市上漲。
這個幾乎是達成共識的常識，尤其在投資(zī)人中(zhōng)極其流行，所有人都認爲貨币放(fàng)水所以樓市就會上漲。如果這麽簡單，那麽樓市的投資(zī)就太容易了。
有很多問題可以對這個常識造成質疑：
如果貨币放(fàng)水造成樓市上漲，那麽爲什麽有的城市漲得多、有的城市漲得少？
同一(yī)城市爲什麽有的區域漲得多有的區域漲得少？
同一(yī)區域爲什麽有的樓盤漲得多，有的樓盤漲得少？
同一(yī)樓盤爲什麽有的戶型漲得多，有的戶型漲得少？
另外(wài)，既然同是放(fàng)水，爲什麽不是全國齊漲齊跌？
如果是水流有先後造成的，爲什麽不是一(yī)線漲完二線漲，二線漲完三線漲？
爲什麽住宅漲，公寓和商(shāng)鋪不漲？
更何況，用貨币放(fàng)水來解釋樓市投資(zī)，那幾乎沒有指導意義，買好房子等水來就好了，無所謂城市、區域、房子，誰接得水多誰就更好，所以貸款越多的越好。
而且，貨币放(fàng)水一(yī)切皆漲，樓市隻不過獲得了平均漲幅，樓市投資(zī)意義何在？如此簡單的結論是無法指導樓市投資(zī)的。
貨币放(fàng)水并不是導緻樓市上漲的唯一(yī)原因，甚至不是主要原因。
在真實市場中(zhōng)我(wǒ)們看到的是兩種情況，一(yī)是有水未必漲，二是無水也會漲。
之所以如此在于導緻樓市上漲的根本原因在于供求關系，而影響供求關系的主要因素是城市與片區的建設、人口的聚集、消費(fèi)者偏好變化三個方面。
不動産是城市的股票(piào)，而住宅是股票(piào)裏面最受歡迎的優質股票(piào)，反映了城市的經濟價值。
03
住宅的投資(zī)價值來自于城市與所屬片區所凝聚的經濟投入，商(shāng)業、交通、醫療、學校、公共設施這些配套，以及産業升級。
所有以上的投入就是住宅的經濟價值，不斷投入、配套不斷更新就會導緻此地的住宅越來越有價值，産業不斷升級就會使地塊價值不斷擡升，這是其一(yī)。
當一(yī)個城市和區域凝聚的經濟價值越來越大(dà)，吸引的人口就會越來越多，這些人形成了需求，需求者拿出真金白(bái)銀去(qù)購買房子，形成買家競争，競争越激烈樓市就越貴；
而産業規格越高，買家就越有錢，越有錢就會拿出更多的錢去(qù)購買住宅，但是住宅的增加遠遠沒有人和錢增加得快，于是樓市價格不斷擡升，這是其二。
當有錢的買家願意拿出更多的錢讓自己住的更舒服、更有别于他人，就會買更偏好的戶型、樓盤，開(kāi)發商(shāng)就會更願意供應這樣的戶型、樓盤，這種樓盤和戶型就是領漲戶型和樓盤。
當買家因爲家庭變化，例如人口增加；或者因爲需求變化，例如上學就醫，偏好也就發生(shēng)變化，于是相應的戶型、樓盤也會變得更搶手，而偏好抛棄的戶型和樓盤就會滞銷，這是其三。
這就是爲什麽不同城市、區域、房子價格并不相同的根本原因，城市和區域的生(shēng)長、人口的聚集、消費(fèi)者偏好變化共同決定了這套房子比那套房子更有價值、這個區域比那個區域更有價值、這是城市比那個城市更有價值。
這就是我(wǒ)的選籌十二字模型中(zhōng)前九個字“好城市 好區域 好房子”的底層邏輯。
04
但是還有一(yī)種情況非常特殊，就是性價比。
當好房子非常貴，很多人買不起或者不願意買，中(zhōng)等的房子就會變得搶手，當中(zhōng)等的房子越來越貴，差的房子慢(màn)慢(màn)也會非常搶手，城市、區域也是一(yī)樣。
反之，如果低價盤或剛需性價比高，那麽就會從低價盤或剛需盤開(kāi)始上漲，不斷推動其他類型上漲。
這就是我(wǒ)的選籌十二字模型最後三個字“好價格”造成的輪動。
因爲商(shāng)鋪的供應量遠超需求，加上電(diàn)商(shāng)的沖擊降低需求，公寓高額稅費(fèi)性價比不高導緻需求不旺盛，于是商(shāng)鋪和公寓都漲不過住宅。
但是好商(shāng)鋪、無住宅區域的公寓、極其便宜的公寓一(yī)樣很有搶手（例如深圳瘋搶的豪宅型公寓），隻是普通投資(zī)很難分(fēn)辨什麽是好商(shāng)鋪、好公寓，所以才會籠統地說大(dà)家不要碰這兩類産品。
假設有一(yī)個小(xiǎo)島，貨币從來不超發。島東和島西都有房子，兩地房子之和剛好滿足全島人居住，島東和島西房子各占50%，但是島東不斷投入人力建設、創造就業崗位、島西則任其荒蕪。
在可以自由交易的情況下(xià)，島東和島西的房子是一(yī)個價格嗎(ma)?
島東的房子會不會上漲呢？大(dà)概率的情況是即使不增發貨币，也會出現島東的“無水也會漲”（日本的東京就是實例）。
那麽如果島上大(dà)水漫灌、貨币分(fēn)别增加一(yī)倍和增加十倍呢？會縮小(xiǎo)還是會增大(dà)島東島西房價的差距呢？
大(dà)概率的情況是越是大(dà)水漫灌，島上房價差就越會增大(dà)，而且在十倍漫灌時極其懸殊，在一(yī)倍漫灌時甚至不排除島西局部區域會出現“有水未必漲”的情況（鶴崗就是例子）。
有興趣的也可以想象如果貨币不增加，島東島西的房子同時增加一(yī)倍呢？
當然大(dà)水漫灌也并非毫無道理，在一(yī)個供不應求的市場會發生(shēng)雞犬升天的現象，那麽可以用大(dà)水漫灌來解釋。
例如上面小(xiǎo)島上的房子隻夠島上百分(fēn)之一(yī)的人住，那麽島西再破都會因爲放(fàng)水暴漲；例如90年代的股市容量太小(xiǎo)、太多的資(zī)金追逐太少的股票(piào)，那麽市場就幾乎完全依靠資(zī)金推動。
大(dà)水漫灌已經不能指導未來分(fēn)化的中(zhōng)國樓市。
05
下(xià)面再說一(yī)個有争論的常識，全款買房好vs貸款買房好。
有很多小(xiǎo)白(bái)不願意貸款，心疼貸款所支付的利息。于是認爲全款買房才是對的。
而投資(zī)人則嘲笑小(xiǎo)白(bái)不懂，資(zī)金是有時間價值的，貸款買房更好，甚至有投資(zī)人非貸款不買房，隻要是全款就認爲毫無價值。
首先說全款買房的問題，一(yī)是攢錢速度跟不上樓市上漲，如果要強求攢夠錢再買，或者攢夠首付再買，那麽很多人這一(yī)生(shēng)可能都要錯失樓市，因爲普通人賺錢速度的确是不如樓市上漲速度。
所以貸款是解決上車(chē)的一(yī)個至關重要的方法，在确保還款能力的情況下(xià)，将未來的資(zī)金挪到今天，是非常必要。
其次，資(zī)金是有時間價值的。
在一(yī)個正常發展（也就是非通縮）的社會，當下(xià)的100萬在未來會變得更加值錢，尤其在樓市上漲超越通脹的城市、區域，盡可能多的買資(zī)産才是确保财富不縮水的重要方法。
房價3萬一(yī)平米，當下(xià)的100萬加上未來的200萬買100平米，要比今天的100萬買33平米在未來獲得的财富多得多。
而房貸真的是大(dà)多數人能獲得的利息最低的、金額最大(dà)的、時限最長的貸款，一(yī)定要充分(fēn)利用，隻要還得起，貸得越多、越久越好。
多說一(yī)句，也是因爲這個原理，投資(zī)人更願意選擇等額本息還款法，而不是等額本金還款法。
雖然後者看上去(qù)利息更少、更劃算，考慮到資(zī)金的時間價值，等額本息才是最佳的還款模式。
第三， 全款買房還有一(yī)個小(xiǎo)的弊端，強制儲蓄的作用沒有了。
有的人買到了人生(shēng)最大(dà)的大(dà)件商(shāng)品，身無負債，強烈的幸福感和成功感讓自己過早的開(kāi)始放(fàng)縱消費(fèi)、享受人生(shēng)，自此，你和那些貸款買房人的人生(shēng)開(kāi)始拉開(kāi)差距。
說到這，貸款買房者仿佛找了知(zhī)音，實際上我(wǒ)想說的是，非貸不買的人也是錯誤的。
爲數不少的粉絲問我(wǒ)，說某某地方的房子不能貸款，而另外(wài)一(yī)個地方可以貸款，是不是買可以貸款的更佳？而其實可以貸款的這個地方毫無價值。
這就是典型的本末倒置。任何投資(zī)品賺的都是上漲的錢，任何投資(zī)品都是投資(zī)價值的兌現導緻盈利，而貸款不過是一(yī)種催化劑，是加速并放(fàng)大(dà)的獲取利潤的能力，卻不是投資(zī)的根本。
如果投資(zī)者買的是毫無價值而不漲的投資(zī)品，那麽貸款就會大(dà)大(dà)增加成本。
這時催化劑放(fàng)大(dà)的不是你的盈利，而是你的虧損，貸得越多虧的越多。相反，你買的筍盤哪怕出于某種原因全款，隻要漲幅可觀，一(yī)樣收益不菲。
06
所以，一(yī)套房子首先要考慮是不是好房子、是不是處于好價格。
如果是并且能買得起，那麽即使不能貸款也應該全款拿下(xià)；如果不是，哪怕可以零首付也應該棄如敝履。
全款或者貸款從來不是投資(zī)首要考慮的目标，有沒有價值、能否大(dà)幅上漲才是。這個道理看上去(qù)好像人人皆知(zhī)、平平無奇，但是在實操中(zhōng)，很多人甯可因爲不能加杠杆而放(fàng)棄中(zhōng)部某省會，卻僅僅因爲可以加杠杆而進入西部某都市。
還有人在資(zī)金充足的情況下(xià)，因爲二套7成杠杆低而放(fàng)棄一(yī)線，轉而進入二套5成杠杆高的三線；最誇張的是僅僅爲了多貸款而買毫無流動性的戶型，這都是基于這種爲了杠杆而杠杆的錯誤思維。
實際上，應該是先看價值，在有價值的房子中(zhōng)，滿足還款能力的前提下(xià)，盡可能貸款，而絕不能先看貸款。
從上面的分(fēn)析可以看出，投資(zī)人當然要重視常識。
但是投資(zī)人也要明白(bái)很多常識并不是通常的知(zhī)識，而是通常的誤識，隻有經過專業分(fēn)析證明了的常識才是真正的常識。
以上爲正文，來自六土
