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編者按:
又(yòu)是一(yī)年3·15。
随着房價上漲，舉全家之力購一(yī)栖息之地成了常态。房屋關系到消費(fèi)者的安居問題，卻也是出現消費(fèi)糾紛最嚴重的行業之一(yī)。數據顯示，房地産成了近年來投訴的重災區。
2018年的博鳌論壇上，綠城房地産建設管理集團有限公司董事長李軍率先道破行業亂象。他稱，因爲中(zhōng)國的房地産開(kāi)發模式一(yī)直存在一(yī)些弊病，現在差不多走到了一(yī)個死胡同。形勢逼着開(kāi)發商(shāng)進行快周轉、控成本、降标準，房屋質量也越來越差，明後年可能迎來中(zhōng)國房地産行業投訴和維權高峰期，因此他一(yī)直勸身邊的同事這兩年不要買房。
2018年，全國消協組織受理房屋建材類的投訴有27916件，比2017年增加30%；房屋裝修及物(wù)業服務類的投訴有17352件，比2017年增加100.6%。
2019年全年，上述兩類投訴的分(fēn)别爲28060件、15507件，雖無明顯增幅，但在各類投訴中(zhōng)依然穩居前列。
中(zhōng)消協發布的統計報告顯示，商(shāng)品房消費(fèi)領域質量問題、裝飾裝修問題以及售後服務糾紛頻(pín)發，困擾廣大(dà)消費(fèi)者。
無論是行業龍頭亦或地方小(xiǎo)房企均難逃維權糾紛。
維權是行業常态六大(dà)類糾紛頻(pín)發
天眼查數據顯示，截至2019年底，我(wǒ)國共有超80家A股上市企業涉及房地産行業，其中(zhōng)法律糾紛最多的爲南(nán)都物(wù)業(603506,股吧)服務集團，共有497條；其次爲榮盛房地産發展股份有限公司，有406條，這家“河北(běi)地王”2019年在第三方機構的排行榜上以1131.1億元的銷售金額位居行業30名。
梳理上述維權糾紛不難發現，質量安全類是重災區，牆體(tǐ)裂縫、樓闆鼓裂、屋面滲漏、牆皮脫落、家用設施安裝不到位等房屋質量問題屢見不鮮。
此外(wài)，開(kāi)發商(shāng)爲追求更高的經濟效益，違規開(kāi)發、售房，有的未取得《預銷售許可證》，有的擅自變更規劃；而消費(fèi)者交付了首付款或全額後，開(kāi)發商(shāng)因各種原因停建，又(yòu)無力退回房款等也不在少數。
宣傳誤導也頻(pín)繁發生(shēng)。據悉，開(kāi)發商(shāng)在宣傳時故意強調優惠政策，以學區房、裝修标準、環境優美、贈送面積等優惠爲噱頭，更有甚者私下(xià)承諾可通過非常規渠道爲不具備購房資(zī)質的消費(fèi)者辦理購房手續，以此吸引消費(fèi)者購房，事後卻存在房型與宣傳不符、承諾不履行、面積縮水等有違誠實信用原則的情況。
房地産行業分(fēn)析師嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，房屋質量問題備受關注，客觀上說明老百姓(603883,股吧)購買房屋大(dà)多是出于自住需求，因此對房屋質量有要求，投資(zī)客一(yī)般不會維權。
除了消費(fèi)者自身重視之外(wài)，業主維權頻(pín)起的根本原因在于權益受到損害。諸葛找房數據研究中(zhōng)心分(fēn)析師國仕英向記者分(fēn)析，2019年房地産市場調控政策逐漸加碼，房企融資(zī)環境受限，資(zī)金面緊張，爲緩解資(zī)金壓力，隻能加快施工(gōng)、銷售節奏，但房屋建設不是一(yī)蹴而就的，耗時兩年建設的房屋跟耗時半年的還是存在質量差距。
某機構房地産分(fēn)析師向《國際金融報》記者坦言，除了爲提高資(zī)金周轉而投入“高周轉”懷抱外(wài)，限價的情況也導緻此前的地王項目通過降标減配的方式來保障更多利潤，同時，房企内部管理缺位也成爲質量問題頻(pín)發的重要原因。
《國際金融報》記者梳理發現，房産相關糾紛大(dà)體(tǐ)可分(fēn)爲六大(dà)類：
1
房屋質量
對于業主來說，最糟心的事情莫過于即将到手的房子出現了質量問題，這輕則影響居住環境，重則可能産生(shēng)安全隐患，對住戶的人身安全造成威脅。
中(zhōng)糧在上海的南(nán)橋錦雲項目于2019年10月交房時，被業主發現存在多重質量問題，包括牆體(tǐ)發黴脫落、電(diàn)源插座安裝不齊、房頂漏水、飄窗瑕疵、樣闆房與實際房屋結構不一(yī)等。小(xiǎo)區業主在裝修時又(yòu)注意到牆體(tǐ)電(diàn)線裸露在外(wài)，沒有保護裝置等情況。
大(dà)發地産位于上海青浦的融悅華庭小(xiǎo)區則出現了門廳大(dà)理石半夜連續掉落的情況，彼時距離(lí)2年的法律規定質保期僅剩下(xià)3個月。其實，該小(xiǎo)區多棟樓外(wài)牆早已出現脫落，其中(zhōng)一(yī)棟樓的西側隻剩下(xià)約50%的外(wài)牆；另有兩棟樓也出現了牆壁鼓起、脫落現象，而多次的維修并未能根治問題。
近年流行起來的精裝房，其中(zhōng)隐藏的質量問題同樣不可小(xiǎo)觑。
主打“高科技”牌的金茂近來也維權頻(pín)發。其位于上海的地王項目大(dà)甯金茂府此前被曝距離(lí)交付僅剩8天，項目内地闆瓷磚還未鋪，瘋狂趕工(gōng)導緻地闆漏水遭泡發，水龍頭漏水、甲醛超标等多重問題。
上海浦東張江華發四季的業主們爲了維權更是拉起了高空條幅。業主發現，這些動辄800萬元一(yī)套的項目交付時因爲下(xià)水道設計有問題，多家陽台出現積水。同時，該項目的空調外(wài)機和壁挂爐等涉嫌違規安裝，石材外(wài)立面還出現多處脫落等現象。
位于四川成都的保利湖心島美湖苑是精裝交付，原以爲把裝修标準寫進了合同而較爲放(fàng)心的業主們，在今年1月中(zhōng)旬收房時，卻發現新房與樣闆間差别較大(dà)。地面返堿、地磚破碎、牆紙(zhǐ)脫落、牆體(tǐ)滲水、門窗安裝不規範等是許多業主普遍面臨的問題，有的業主家甚至提出了上百條整改意見。
2
虛假宣傳
最初爲了能讓業主選擇自家産品，除了使出渾身解數宣傳項目的優點之外(wài)，銷售人員(yuán)一(yī)般還會選擇向購房者隐瞞部分(fēn)情況。
萬科在廣東佛山銷售的金域中(zhōng)央樓盤曾涉嫌“虛假宣傳、違規銷售”問題。有業主斥資(zī)百萬元在該樓盤購房後，在辦理不動産證時才發現房屋用途是辦公用途。而據相關法規，辦公用房不可以做居住用途，若擅自改建爲住房，則屬違建。也有業主反映，未曾在銷售過程被告知(zhī)樓盤是辦公用。
相關政府部門也就虛假宣傳、違規銷售等問題約談萬科集團，要求其盡快制訂系統的解決方案。2019年8月1日，萬科集團高級副總裁、南(nán)方區域事業集團首席執行官孫嘉表示，将落實政府提出的要求，積極制訂并落實整改方案，同時加強企業内部整頓。
在萬科方面表态後不久，鄭州萬科城·小(xiǎo)世界公寓項目也出現了雷同的情節。據了解，萬科城·小(xiǎo)世界公寓項目分(fēn)爲兩期，一(yī)期項目業主已收房近一(yī)年；二期項目臨近交房期限時，由于佛山等地萬科項目問題的曝光，二期業主們驚覺自己所購的房子也存在“公寓變辦公”的情況。而在前期宣傳中(zhōng)，萬科方面使用了“公寓”等字眼。
華潤置地、中(zhōng)弘置業也曾因虛假宣傳而被通報處理。華潤置地将山東濟南(nán)華潤萬象城北(běi)地塊高層商(shāng)務公寓，以“類住宅”戶型進行宣傳推廣；中(zhōng)弘置業則将濟南(nán)中(zhōng)弘廣場17号地塊B、C棟高層商(shāng)務辦公樓，按“公寓”進行包裝，并承諾每間用房均設置獨立衛生(shēng)間，公開(kāi)對社會推廣銷售。最終，兩家企業被濟南(nán)市建設部門責令限期整改，暫停項目銷售、停止網簽，不良行爲記入企業信用檔案。
位于南(nán)京的蘇甯紫金嘉悅将商(shāng)業、辦公項目通過室内裝修設計僞裝成公寓宣傳銷售，業主交房後發現上當受騙。與開(kāi)發商(shāng)多次溝通無果後，2019年9月，多名業主集結南(nán)京蘇甯總部，希望蘇甯方面能給予答複解決問題。蘇甯紫金嘉悅業主稱，購房時，開(kāi)發商(shāng)和他們簽訂的是沒有寫清任何内容的空白(bái)合同。
爲了吸引購房者，無錫融創萬達城曾宣傳“會有一(yī)座橋和配套道路直通萬達茂及附近地鐵站”。而這一(yī)承諾最終落空了，業主們所購住房距離(lí)萬達茂商(shāng)業綜合體(tǐ)隔着一(yī)條河與一(yī)片郊野綠地，并無直通道路，隻能繞行。事實上，相關部門表示，最初規劃時就未曾有橋梁和道路的設計。開(kāi)發商(shāng)給出的承諾被認爲是虛假宣傳。
3
配套不達預期
随着生(shēng)活水平的不斷提高，人們對居住條件、環境的要求也越來越高，漂亮的綠化、完善的公共設施都成爲各大(dà)樓盤推銷時着重強調的賣點。隻是，當時給出的承諾，卻時常打折兌現。
湖南(nán)長沙北(běi)辰中(zhōng)央公園小(xiǎo)區曾因一(yī)片藍(lán)色的塑膠“人工(gōng)湖”喜提微博熱搜。該樓盤曾以“公園式景觀”吸引購房者，但收房時，業主卻并未見到宣傳時所稱的41%高綠化，而是以大(dà)量“植草磚”作爲綠化地，并用藍(lán)色塑膠鋪設了一(yī)片“人工(gōng)湖”。此後，相關部門調查顯示，“人工(gōng)湖”所在位置原規劃爲小(xiǎo)區綠化，開(kāi)發商(shāng)承諾将嚴格按照原規劃方案，恢複成以綠植和小(xiǎo)徑爲主的綠化。
小(xiǎo)區綠化面積大(dà)幅縮水的情況同樣出現在了融僑觀邸小(xiǎo)區。售樓時，開(kāi)發商(shāng)宣稱小(xiǎo)區綠化茂密，銷售人員(yuán)還向購房者展示了已交付使用部分(fēn)的實地情況。但驗房時，大(dà)片綠植隻剩下(xià)6棵樹(shù)，兩棟樓間的綠化變成了一(yī)條石闆路。
2019年初，陝西西安奔馳女車(chē)主坐在引擎蓋上維權的事情引發了廣泛關注，不久後，南(nán)京出現了一(yī)位宮姓女房主坐沙盤維權的效仿事件。彼時，宮女士因涉嫌故意損毀财物(wù)被刑拘，但誘發這一(yī)行爲的則是其在中(zhōng)冶盛世濱江錦繡公館所購的住房與宣傳不符，包括樣闆房窗戶是三玻兩腔，而業主們發現尚未交付的房子是雙層中(zhōng)空玻璃，停車(chē)場、大(dà)門、圍牆等也未能達到宣傳中(zhōng)的效果。
除了戶外(wài)的配套未能如期兌現，室内的裝修情況更讓購房者頭疼。因便捷、可“拎包入住”等優點，不少購房者選擇精裝房，但裝修不達标、減配等又(yòu)成了讓業主極爲困擾的問題。
一(yī)位業主在選擇湖南(nán)長沙龍湖水晶郦城項目時，便是考慮到了其裝修使用的爲歐派、方太等品牌産品，覺得即便2500元/平方米的裝修标準較貴，但也值得。不過，已經交付的業主卻發現新房安裝的是90年代按鈕式抽油煙機，此外(wài)還有廚房操作台水管設計突兀、新房牆體(tǐ)開(kāi)裂、牆體(tǐ)櫃門收縫處粗糙等多種問題。而山東青島龍湖春江郦城的業主雖然交了2500元/平方米的裝修款，最後收到的卻是毛坯房。
不過，更讓人糟心的是，本來一(yī)切如意的房子，卻因項目持續建設而導緻原有的權利被侵犯。在沈陽華潤紫雲府一(yī)期購買了一(yī)套洋房産品的業主，本對住房頗爲滿意，但紫雲府二期即将興建4棟80米高層建築，直接對洋房區域造成大(dà)範圍擋光和損光，有業主家兩個窗戶的日照時間将減少約4小(xiǎo)時，所剩日照時間無幾。
4
延期交付
1994年中(zhōng)國建立預售許可制度以來，預售成爲主要的商(shāng)品房交易方式，在部分(fēn)城市預售比例甚至達90%以上。這在提高資(zī)金使用效率、加快建設、增加住房供應等方面有重要作用，不過，各種問題也與之相伴。延期交付無疑是其中(zhōng)重要的一(yī)項。
記者梳理發現，緻使交付延期的原因多種多樣，如開(kāi)發商(shāng)實力不足、資(zī)金糾紛、因市政配套無法到位緻小(xiǎo)區配套無法完成、開(kāi)發商(shāng)擅自變更規劃、樓盤未經過有關部門驗收合格等。
泰禾在浙江杭州的第一(yī)個項目“杭州院子”就出現了延期交付的問題。這個規劃爲合院、聯排與沿河大(dà)宅的項目，2017年一(yī)經亮相便受到追捧，6次開(kāi)盤全都售罄。
這個均價約5萬元/平方米的項目，原本應從2018年12月底至2019年6月陸續實現交付，但業主們并沒能如期入住。雖然工(gōng)程主體(tǐ)已基本完工(gōng)，但相關配套還未完成，項目處于半停工(gōng)狀态。
彼時，相關負責人沒有逃避，表示會賠付業主違約金，同時也給出了品質交付的承諾。
北(běi)京順義魯能優山美地項目則出現了“交付一(yī)半”的情況。有業主在2017年全款購入了該項目一(yī)套别墅區住房，其中(zhōng)，地下(xià)二層是車(chē)庫，通過電(diàn)梯入戶。2019年9月，業主按通知(zhī)去(qù)收房時，卻發現車(chē)庫未驗收不能按期交付。彼時，開(kāi)發商(shāng)銷售人員(yuán)建議業主先收房裝修，待車(chē)庫驗收後再進行交付。此後，相關部門調查發現，該小(xiǎo)區車(chē)庫實則有單獨的施工(gōng)許可證，項目未完工(gōng)，開(kāi)發商(shāng)也未遞交驗收申請。
不隻是收房出現狀況，即便是交付流程，也會産生(shēng)問題。前述中(zhōng)糧南(nán)橋錦雲項目在交房時，就出現了開(kāi)發商(shāng)要求業主先進行房屋面積補差繳（退）款及繳納維修資(zī)金、繳納物(wù)業相關費(fèi)用等之後才可看房的狀況。随着要求先驗房再繳費(fèi)的業主數量增多，開(kāi)發商(shāng)才停止了此種行徑。
5
違規交房
如果遇到泰禾這樣态度良好、願意積極溝通處理的開(kāi)發商(shāng)還好，若遇到态度強硬的開(kāi)發商(shāng)，甚至會在内部、公共部分(fēn)裝修和景觀等并未做好的情況下(xià)違規交房。
根據國家規定，某個項目竣工(gōng)時，應向項目所在地的縣級以上房地産開(kāi)發主管部門提出竣工(gōng)驗收申請，主管部門會在收到申請的30個工(gōng)作日内，對涉及到公共安全的内容，組織工(gōng)程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位進行驗收，驗收合格後下(xià)發資(zī)格證書(shū)，即“三書(shū)一(yī)證一(yī)表”，包括《住宅質量保證書(shū)》、《住宅使用說明書(shū)》、《建築工(gōng)程質量認定書(shū)》、《房地産開(kāi)發建設項目竣工(gōng)綜合驗收合格證》、《竣工(gōng)驗收備案表》。
河南(nán)省新鄭市有業主在陽光城(000671,股吧)麗景灣項目購買了商(shāng)品房，但交房時開(kāi)發商(shāng)卻未能出示合法的“三書(shū)一(yī)證一(yī)表”，這也意味着，該項目尚不具備交房條件。
相關部門出具的信訪回複函也顯示，項目負責人曾“承認未能達到交房條件交房”。同時，新鄭市住建局也表示，“陽光城麗景灣建設單位沒有向我(wǒ)部門提供任何備案資(zī)料，因此無法辦理竣工(gōng)驗收備案手續。”
江西省鷹潭市還出現了強制通知(zhī)業主收房的情況。該開(kāi)發商(shāng)爲避免延期交付賠償違約金，便在房屋質量不達收房标準，無法提供“商(shāng)品房驗收合格證”等相關手續的情況下(xià)，讓業主收房，甚至發放(fàng)交房通知(zhī)單，逾期一(yī)個月辦理，則将視同收房。對此，當地房管局表示，未取得《竣工(gōng)驗收備案表》不能強制交房，業主可拒絕收房。
事實上，未取得《竣工(gōng)驗收備案表》，業主即便收房也不能辦理房産證。當然，辦理房産證還有一(yī)項前提，即房子無違建情況。
上海中(zhōng)駿天譽項目的業主就發現早前被作爲賣點推介的贈送面積實則是“違章搭建”，有的卧室、衛生(shēng)間是違規加蓋，甚至有的廚房是由陽台改造而來。而此前業主對違章搭建并不知(zhī)情。在這樣的情況下(xià)，收房後一(yī)旦被舉報，業主或将面臨無處說理的境況。
據悉，這些贈送面積被監管部門認定爲違法建築，無法辦理産權證。于是，業主舉報自家房子違建的情節便上演了。最終，業主獲賠全款，項目的違建進行拆除。
爲了順利交房，有開(kāi)發商(shāng)提出“霸王條款”，聲稱“始終緻力于爲每一(yī)座中(zhōng)國城市帶來更爲美好的高品質生(shēng)活”的紅星地産便是其中(zhōng)代表。去(qù)年6月底交房的山西晉中(zhōng)紅星天鉑，其業主向媒體(tǐ)舉報，該小(xiǎo)區存在車(chē)庫漏水、房屋漏水各種問題。有業主在人民網(603000,股吧)“領導留言闆”投訴稱，紅星天鉑收房流程不合理，合同寫明是先驗房後收房，但實際交房時是先交錢，還要簽一(yī)些如交房後不能對房屋質量提出異議之類的“霸王條款”。
6
額外(wài)收費(fèi)
國家發展改革委發布的《商(shāng)品房銷售明碼标價規定》，專門對商(shāng)品房銷售的明碼标價問題作出規定，要求商(shāng)品房銷售實行一(yī)套一(yī)标價，并明确公示代收代辦收費(fèi)和物(wù)業服務收費(fèi)，商(shāng)品房經營者不得在标價之外(wài)加收任何未标明的費(fèi)用。同時，按照相關文件要求，對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地産開(kāi)發項目，要在規定時間内一(yī)次性公開(kāi)全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼标價對外(wài)銷售。
即便如此，開(kāi)發商(shāng)、銷售人員(yuán)總是能找到名目，在備案價之外(wài)，向購房者再索取費(fèi)用。
安徽合肥的保利海上五月花項目在銷售時向購房者宣傳，原價62.78萬元的公寓有8萬元的優惠活動，房款總價爲54.78萬元。有購房者因此心動，先付了2萬元定金，簽下(xià)了認購書(shū)，然而次日補交6萬元時，卻得知(zhī)這筆款項并不算在房款總價中(zhōng)。銷售人員(yuán)解釋稱，優惠活動爲“交6萬享8萬”，不計入總房款的6萬元實則是“服務費(fèi)”。由此來算，銷售方實際獲得的賣房收入爲60.78萬元，并非房屋買賣合同、發票(piào)上所寫的54.78萬元。
吉林長春也有購房者遇到了類似的情況。其在紅大(dà)彙誠售樓中(zhōng)心定購了一(yī)套商(shāng)品房，預交了12萬元定金，收到了一(yī)張寫有“居間服務費(fèi)”未加蓋公章的票(piào)據。雖然辦理購房時的總房款合計87.5971萬元，但此後購房者領取購房發票(piào)時卻發現，房款總價爲75.5萬元，已支付的12萬元不作爲購房款，而是轉給第三方代理公司。購房者反映，銷售人員(yuán)此前從未提及這一(yī)事項，也未曾在購房合同上體(tǐ)現。
