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本文轉載自公衆号：“真叫盧俊”
這是一(yī)個對我(wǒ)來說難忘的周末。
周六的時候因爲線下(xià)團隊奔波在各個案場，看到了成群結隊的人，這樣的氣氛這樣的狀态在之前是不曾感受過的
上海從3月份開(kāi)始，陸陸續續售樓處開(kāi)始開(kāi)門，每個案場限流100組，在這一(yī)周差不多浦西浦東的項目都基本開(kāi)門了，應該是最大(dà)量的項目可以面對客戶的時間點
而從市場的表現來看，正如我(wǒ)昨天的文章所說，沒想到，上海樓市會突然回暖
但是昨天隻是和大(dà)家強調營造在市場上的氣場，今天和大(dà)家說說我(wǒ)在線下(xià)收集到的一(yī)些具體(tǐ)數字，可能不是很精準，但是大(dà)差也不會差
01
位于大(dà)虹橋的首創禧瑞荟，500萬-600萬目前來看市面上最好的選擇，一(yī)個周末成交了15套
路勁上海派，因爲面積小(xiǎo)總價控制合理，成爲200-300萬僅有的地鐵房，在包含疫情的1-3月的時間賣了100套
佘山國貿天悅，一(yī)個非地鐵房，也因爲品質不錯，兩天有19套的成交
最讓我(wǒ)意外(wài)的是，位于大(dà)虹橋核心區的一(yī)個聯排别墅項目燦輝晶典，這個周末賣瘋了，1200萬的總價兩天賣了10套
還有一(yī)個項目雖然沒有開(kāi)盤但必然火(huǒ)爆的親水灣風華，浦東400-500萬總價僅有的一(yī)個選擇，我(wǒ)的小(xiǎo)夥伴就在案場蹲點
回來就和我(wǒ)說一(yī)句：
售樓處這種樣子的之前隻在前灘看到過
這是我(wǒ)們線下(xià)團隊陸陸續續幫大(dà)家收集的一(yī)些信息，這就是這個周末發生(shēng)的事情
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好了，說完現象，說說觀點
昨天的文章基本上表達了市場會回暖的一(yī)些理由，最核心的理由就是剛需在這一(yī)輪氛圍裏率先進入市場，但是因爲時間差市場供應還沒跟進，所以導緻市場出現短暫的供不應求的情況
但是今天我(wǒ)更想和大(dà)家聊聊，爲什麽會回暖的那麽快
因爲這一(yī)點真的很出乎我(wǒ)的意料，我(wǒ)甚至在周五的時候都還沒感受到這樣的态勢
首先這個周末是上海基本上所有項目可以正常接待的第一(yī)個周末，特别是浦東，這周四開(kāi)始采取限流接待的模式，所以這是一(yī)個重要的起點原因
而從現場銷售的溝通情況反饋，這一(yī)波的客戶相比較之前的需求更加明确
之所以明确是因爲疫情被鎖在家給到用戶充分(fēn)的思考時間，有多少錢買什麽樣的房子在哪裏買。
很多在過去(qù)邊看邊想的問題，此刻在線上已經做好了足夠的選擇題
線下(xià)看房更有目的性也更直接
還有一(yī)個環節，就是不論是案場銷售還是中(zhōng)介渠道，因爲過了整個2月也憋足了勁。
要知(zhī)道這個賽道是最慘烈的如果業績不行很快就會被淘汰，所以他們都希望3月可以補足之前的落差
所以這就是時間點的微妙，所有的因素都在這個周末彙集，從而點燃了樓市的熱情
這一(yī)點在二手房市場我(wǒ)也找到共鳴，我(wǒ)問了下(xià)我(wǒ)家門口的鏈家，問問最近的情況，也同樣和我(wǒ)說這周不論帶看量還是成交量都有明顯的提升
除了前面文章說的那些理由，也有一(yī)個很重要的契機就是也是大(dà)概這周開(kāi)始，社區開(kāi)始慢(màn)慢(màn)可以讓訪客進出了
正是因爲如此，帶看和成交才開(kāi)始陸續釋放(fàng)
03
以上那些還隻是表象因素，内核其實還有一(yī)個重要的邏輯，就是過去(qù)的一(yī)個月的需求确實又(yòu)被積壓
各位要明白(bái)一(yī)件事，就是這個城市不論行情怎麽差，政策如何被打壓，上海樓市有一(yī)個下(xià)限的成交量。這個成交量是不論狂風暴雨都會被釋放(fàng)掉的
而這個需求有多少，簡單來說就是5萬套
這是上海2017年的成交數據，應該是曆史上上海樓市的成交低谷了。2017年上海樓市發生(shēng)了什麽大(dà)家都知(zhī)道，在這樣氛圍下(xià)的市場成交應該是上海的下(xià)限成交量了
換句話(huà)來說，每個月4000套一(yī)手房成交肯定是跑不掉的。
而上海的2月的成交因爲過年和疫情算是硬生(shēng)生(shēng)的被打掉的，這些需求會在後續的3、4月補足
能夠在3月的第二個周末集中(zhōng)釋放(fàng)，确實是有着各種機緣巧合，但也算真真實實的發生(shēng)了
但這件事背後會帶來另外(wài)一(yī)件事：因爲售樓處内的局部火(huǒ)熱，會帶來上海樓市的信心快速回歸
不用懷疑，這件事很重要
上海樓市我(wǒ)個人認爲不論成交量腰斬還是激增都不會出現大(dà)問題，畢竟城市能級在這裏。
但是市場的流動性到底能到多少，這個其實就看市場信心，信心決定了一(yī)個普通個體(tǐ)會花多少時間去(qù)決定自己的買房訴求
而信心來自哪裏，不是什麽政策，也不是什麽自媒體(tǐ)的文章，信心來自于自己想要買的房子被賣掉了
這也是爲什麽一(yī)手市場比較能帶動樓市信心的最重要原因，這也是爲什麽管控好一(yī)手房就能管控好整個樓市的重要原因
04
那上海樓市就蓋棺論定的火(huǒ)熱？
這也不一(yī)定，因爲雖然我(wǒ)們已知(zhī)這個城市的需求下(xià)限，但尚不得知(zhī)成交的上線在哪裏，哪怕今年上海去(qù)化了六萬套七萬套一(yī)手房，這也是非常普通的數字
這樣的數字一(yī)定不會形成樓市哄搶的情況
而且在如今人口總量不破房票(piào)有限的前提下(xià)，希望上海市場的成交有根本性突破也是不現實的事情
所以如果沒意外(wài)，整個市場在這一(yī)整年對購房者還是比較善意的，就是購房者隻要自己堅定，應該是可以買到自己中(zhōng)意的房子
這一(yī)點在房企内部也有着自己的共識，我(wǒ)詢問了幾個上海項目的操盤手，有一(yī)個基本面的共識，就是他們希望自己的項目可以盡快的拿到預售證盡早的供應
背後的原因就是他們希望借着熱度可以搶到第一(yī)波客戶
在信心提升，客戶相比較堅定的時候，操盤手都希望自己的項目可以和購房者見面
珍惜當下(xià)是過去(qù)2年市場給到所有地産人最大(dà)的經驗教訓，但凡選擇等待的最後都沒有什麽好下(xià)場
所有項目都會加快供應節奏，目前來看預售證的價格也不會波動的特别大(dà)，大(dà)家對于房價的預期都已經恢複理性
而這過程中(zhōng)唯一(yī)的變數就是大(dà)面塊的供應和個體(tǐ)的需求是否匹配的問題。
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所以市面上雖然有持續的房源供應，但是你需要的總價段房子還有沒有，這也确實是一(yī)個問題
毫無疑問，對于普通購房者，珍惜當下(xià)也是最好的選擇。
正如我(wǒ)昨天寫到了，不同總價段對應的優質項目真的太少了
目前200-300萬總價且有地鐵的，在上海隻有路勁上海派一(yī)個選擇
300-400萬靠地鐵的隻有澱山湖一(yī)些項目和寶地佘山一(yī)号，
400-500就是親水灣風華，這是浦東唯一(yī)的一(yī)個選擇，
500-600萬，理論來說值得入的隻有首創禧瑞荟。
而别墅段位的好項目目前來看就一(yī)款燦輝晶典，應該算是地段和品質結合的最好的一(yī)個項目了，1200萬的總價
正是因爲少，才導緻好項目的熱捧
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所以對于今年來看，市場氣氛會更加細分(fēn)，利好的是那些正在看房路上的人。而重度糾結患者可能會錯過樓市裏最重要的東西：
時間
2020年上海樓市的均價應該會比2019年要提升一(yī)點，但這不是整盤提升的效果，而是因爲市中(zhōng)心成交比例加重導緻的結構性提升
但就像我(wǒ)說的，上海樓市是一(yī)個信心市場，這樣的數字波動是否又(yòu)會助推樓市的發展呢
這個我(wǒ)真不知(zhī)道，大(dà)概2年前，我(wǒ)已經放(fàng)棄預測一(yī)年後的樓市走勢了，因爲我(wǒ)也知(zhī)道了一(yī)點：珍惜當下(xià)
大(dà)概就是這樣了
最後還是要安利下(xià)我(wǒ)們的線下(xià)團隊，這應該是目前上海購房者身邊最靠譜的顧問團隊了，上海樓盤每一(yī)個一(yī)手房我(wǒ)們都人肉看過寫過測評，線下(xià)團隊都是從業超過10年的置業顧，隻會根據你的訴求給到居住解決方案
如果你正在看房，可以點擊線下(xià)看房 或者點擊約下(xià)我(wǒ)們的lisa線下(xià)見面
一(yī)切都會恢複常态，疫情終将過去(qù)，夏天也快要到來
以上爲正文，來自盧俊
