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觀點地産網在寸土寸金的北(běi)京CBD核心區，一(yī)座爛尾的寫字樓孤獨的矗立着，與四周的繁榮與繁忙形成了巨大(dà)的反差。
曾幾何時，這棟位于朝陽路與慈雲寺橋交叉口西南(nán)角的寫字樓被冠以“稀缺品”、“商(shāng)業傳奇”、“最受投資(zī)者青睐的投資(zī)品“等稱号，但經曆了四年的停工(gōng)與爛尾後，中(zhōng)弘大(dà)廈最終被擺上了拍賣桌。
根據阿裏拍賣網3月9日消息，北(běi)京中(zhōng)弘大(dà)廈将于4月7日至4月8日進行公開(kāi)拍賣，評估價32.32億元，起拍價22.62億元。
事實上，自2018年中(zhōng)弘股份被終止上市，成爲A股首個“1元退市股”後，該公司旗下(xià)多處資(zī)産陸續遭到司法處置，其中(zhōng)海口的24套商(shāng)鋪、濟南(nán)的中(zhōng)弘廣場都曾在阿裏拍賣網上架。
或許，随着資(zī)産的處置，這些項目都會随着新的主人以不同的方式重回地産江湖，曾經風光無兩的中(zhōng)弘大(dà)廈也将重煥光芒，但退市的中(zhōng)弘股份與迷途的王永紅“重生(shēng)”的機會又(yòu)有多少呢？
從稀缺品到爛尾樓
消息顯示，北(běi)京市第三中(zhōng)級人民法院将于4月7日10時至4月8日10時在淘寶網司法拍賣網絡平台上進行公開(kāi)拍賣活動，拍賣的标的爲朝陽區慈雲寺危改小(xiǎo)區二期（6号樓）部分(fēn)房地産在建工(gōng)程所有權及其分(fēn)攤國有出讓土地使用權（商(shāng)業、辦公、地下(xià)車(chē)庫、地下(xià)倉儲用途）。
據觀點地産新媒體(tǐ)獲悉，上述危改小(xiǎo)區項目正是曾經号稱北(běi)京CBD最後一(yī)席商(shāng)務領地的中(zhōng)弘大(dà)廈。2012年，中(zhōng)弘股份首次在财報中(zhōng)提及這棟寫字樓，雖寥寥數語，卻掩蓋不了王永紅對中(zhōng)弘大(dà)廈的重視與喜愛。
中(zhōng)弘大(dà)廈項目位于北(běi)京東四環，比鄰京通快速、國貿慈雲寺商(shāng)圈，規劃總建面爲8.8萬平方米，其中(zhōng)地上建面爲6.44萬平方米，地下(xià)建面爲2.37萬平方米。
地處黃金地段，中(zhōng)弘大(dà)廈似乎擁有先天的優勢，與此同時，王永紅更是爲項目砸下(xià)36億元重金，并聘請知(zhī)名設計院SOM美國紐約本部對項目進行設計與打造。
那些年，北(běi)京寫字樓的供求關系緊張，CBD核心區域新推的寫字樓項目更是少得可憐，在這樣的大(dà)背景下(xià)，中(zhōng)弘大(dà)廈猶如鍍上一(yī)層黃金。随後的幾年時間，有關中(zhōng)弘大(dà)廈的描述總是離(lí)不開(kāi)“價值窪地”、“城市新地标”、“匠心精築”等溢美之詞。
王永紅并不抗拒這些華麗的詞藻，或許，王永紅更希望這個花了大(dà)價錢與大(dà)心思打造的中(zhōng)弘大(dà)廈能爲其職業生(shēng)涯定調，爲其一(yī)手打造的商(shāng)業王國“加冕”。
但現實并不如描述的那般美好。在2014年的财報中(zhōng)，中(zhōng)弘股份首次披露的項目進展程度表示，項目預計将于2015年下(xià)半年内開(kāi)工(gōng)并實現預售。但事實上，上述項目直至2016年1月才正式開(kāi)工(gōng)，6月開(kāi)啓對外(wài)銷售。
開(kāi)工(gōng)後不久，項目便因資(zī)金等因素進入停工(gōng)狀态。雖然，2017年，市場上傳出中(zhōng)弘股份貸款推進上述項目以及項目複工(gōng)等消息，但直至目前，上述項目仍未建造完成。
中(zhōng)弘大(dà)廈“重生(shēng)”難題
昔日的稀缺産品，如今成爲了爛尾項目，停工(gōng)近四年的中(zhōng)弘大(dà)廈在2020年終于被擺上貨架。
根據拍賣公告，此次爲中(zhōng)弘大(dà)廈第一(yī)次拍賣，标的評估價爲32.31億元，評估平均單價爲4.93萬元/平方米，同時，估價對象存在欠付工(gōng)程款情況1.79億元，起拍價22.62億元。
有業内人士表示，朝陽區的寫字樓單價在8-10萬元/平方米，不到5萬元的單價算是一(yī)個比較劃算的價格，但起拍價打了七折，可能考慮了比較多的曆史遺留問題。
值得一(yī)提的是，北(běi)京中(zhōng)弘大(dà)廈是當年CBD在建項目中(zhōng)極少數對外(wài)散售的寫字樓項目，而此次的拍賣标的中(zhōng)存在已預售的53套房産，共計1.3萬平方米。雖然已散售的房産并未在本次的評估及拍賣範圍中(zhōng)，但競買人需完成包括上述53套房地産在内的整體(tǐ)在建工(gōng)程的全部續建工(gōng)作，相關續建成本亦由競買人承擔。
對此，合碩機構首席分(fēn)析師郭毅表示，對接手的企業來說，這53套散售的辦公項目對後續的運營難度會比較大(dà)，而且進駐核心區的一(yī)般爲大(dà)型企業，通常會整棟租售寫字樓，如果不能處理好已經散售的部分(fēn)，競買人未來面對市場的銷售難度也會比較大(dà)。
除了曆史遺留問題，北(běi)京寫字樓市場的供求情況也将給中(zhōng)弘大(dà)廈重新入市帶來挑戰。
據統計，2019年全年，北(běi)京約有125萬平方米的新增寫字樓供應，其中(zhōng)甲級項目共計88萬平方米，達到2007年以來的最高值。與此同時，截至去(qù)年末，北(běi)京甲級寫字樓市場的空置率錄得14.6%，乙級寫字樓市場的空置率錄得13.3%，分(fēn)别同比上升4.7與4.9個百分(fēn)點。
租金方面，2019年，北(běi)京甲級寫字樓的平均租金下(xià)滑3%，僅爲377.5元/平方米/月，乙級寫字樓市場的平均租金爲277元/平方米/月，同比下(xià)滑1.7%。
也就是說，即便中(zhōng)弘大(dà)廈重新入市，其所面臨的市場環境與四年前相比，已經發生(shēng)了翻天覆地的變化。
郭毅認爲，一(yī)方面，近幾年，北(běi)京的城市布局發生(shēng)了變化，有很多新的區域和新的産品入市，比如在西南(nán)三環、四環周邊形成了一(yī)個比較大(dà)的産業帶，有比較多的商(shāng)業、辦公類項目供應，這在客觀上形成了企業的外(wài)遷，導緻市場辦公樓供求關系的變化。
“再加上，北(běi)京這些年在商(shāng)辦市場有了新的限購要求，需要以公司名義購買辦公項目，所以個人投資(zī)者就沒辦法投資(zī)這類産品了，市場的成交速度和需求量就下(xià)來。”
項目後期建設、運營難度大(dà)；北(běi)京寫字樓市場空置率提升......一(yī)個規劃、開(kāi)工(gōng)已經四年時間的“舊(jiù)”項目，要迎合新興的業務需求，要适應最新的市場環境，無疑困難重重。
王永紅的悲喜人生(shēng)
從萬衆矚目到衆人唏噓，中(zhōng)弘大(dà)廈的轉變何嘗不是中(zhōng)弘股份與王永紅的悲喜曆程？
1995年，王永紅創立了中(zhōng)弘集團，但在轉型房地産業務以前，他曾開(kāi)辦過汽車(chē)保潔公司和加油站，并賺到了人生(shēng)中(zhōng)的第一(yī)桶金。當生(shēng)意逐步起色之後，2000年，王永紅出售了名下(xià)所有的加油站，将資(zī)金投入到五環以外(wài)的一(yī)宗商(shāng)住用地上，那一(yī)年，28歲的王永紅首次涉足房地産業務。
成功拿地後卻并不急于開(kāi)發。直到2008年，随着北(běi)京CBD的東擴政策，朝陽區的土地迅速增值，王永紅等來了合适的時機，迅速銷售攬金讓他在這個項目上淨賺了50億元。
聲名與财富盡得的王永紅也在這一(yī)年進入了人生(shēng)的第二個階段，往後的幾十年時間，王永紅通過資(zī)本的魔術一(yī)步一(yī)步建立起自己的商(shāng)業帝國。
同年，中(zhōng)弘股份收購了*ST科苑并成功借殼上市。上市後的第二年，中(zhōng)弘股份确立了轉型文旅地産的方向，并将業務布局至北(běi)京、濟南(nán)、海南(nán)等地區。
但王永紅的野心并不止于此，2015年，中(zhōng)弘股份先後收購來香港上市公司開(kāi)易控股（KEE）以及增資(zī)新加坡上市公司亞洲旅遊，并收購中(zhōng)玺國際66.1%的股權，并提出“A+3”的戰略規劃，也就是通過成立一(yī)家A股公司和三個海外(wài)上市平台來構建起王永紅文旅大(dà)業。
那是王永紅的高光時刻，中(zhōng)弘股份的市值在那些年甚至達到了360億元的高位。
同樣是2015年，故事發生(shēng)了轉機。那一(yī)年，王永紅投資(zī)的項目進度緩慢(màn)、盈利困難，其操縱股價的事情更被曝光在大(dà)衆視野之下(xià)，随後，該公司的資(zī)金狀況每況愈下(xià)。
據觀點地産新媒體(tǐ)查閱，2015年，中(zhōng)弘股份錄得淨利潤2.87億元，同比下(xià)降1.51%，随後2016、2017年，這一(yī)數值分(fēn)别下(xià)降45.28%、1699.01%僅剩下(xià)1.57億與-25.11億。
時間走到2017年，王永紅收購的海口如意島項目因爲非法填海等問題遭到政府罰款，并于2018年因海洋管轄等問題被下(xià)令停工(gōng)；其收購的半山半島項目更因近200億元的負債以及項目後期巨大(dà)的資(zī)金投入，一(yī)直停滞不前。
截至2017年末，中(zhōng)弘股份累計新增借款達到103.68億元，借款餘額283.36億元，其中(zhōng)，一(yī)年内需償還的短期借款爲97.33億元，但同年，貨币資(zī)金僅剩下(xià)8.1億元，償債壓力巨大(dà)。
2018年，中(zhōng)弘股份資(zī)金鏈危機全面爆發，随後公司接連出現股份凍結、多項債務逾期、業績大(dà)額虧損、主要項目停工(gōng)、股價連續低于1元等問題，王永紅一(yī)手打造的商(shāng)業帝國搖搖欲墜，退市風險不絕于耳。
這一(yī)年7月11日晚間，中(zhōng)弘股份還發布公告，拟出售海南(nán)如意島旅遊度假投資(zī)有限公司100%的股權給佳兆業集團，意味着如意島項目将全面易主，代價則僅14億元。
從頂峰跌落，但王永紅依舊(jiù)奮力掙紮，試圖抓住在峭壁上的零星救命稻草。
據悉，中(zhōng)弘股份先後引援港橋投資(zī)、新疆佳龍、加多寶集團、宿州國厚等企業，希望通過重組的方式渡過難關，但可惜，中(zhōng)弘股份仍舊(jiù)走到了終止上市的地步，王永紅也無奈锒铛入獄。
“眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了”，這句耳熟能詳的話(huà)，或許最能概括中(zhōng)弘股份與王永紅戲劇性的一(yī)生(shēng)。
如今，中(zhōng)弘股份旗下(xià)的資(zī)産北(běi)京中(zhōng)弘大(dà)廈遭到司法拍賣，或許，在不久的将來，這個曾經備受關注的寫字樓項目便會易主，并以新的身份在北(běi)京繁榮商(shāng)圈留下(xià)星星點點的光輝。
但中(zhōng)弘大(dà)廈未來的十年、二十年，或将不再與中(zhōng)弘股份、王永紅産生(shēng)任何交集。
