深圳的這個闆塊，在默默憋大(dà)招．．．

　818先行示範區給深圳樓市撕開(kāi)一(yī)道口子

　　如果真要評出今年的樓市最大(dà)利好，我(wǒ)會投票(piào)給“818深圳社會主義先行示範區”，現在身處深圳的你，可能還認爲，就是一(yī)紙(zhǐ)文件而已，至于有這麽大(dà)反響嗎(ma)？

　　相信多年以後，回看“818深圳社會主義先行示範區”，你會更加肯定這是一(yī)個不亞于“深圳直轄”的劈天大(dà)利好，類雄安新區。

　　現在的深圳樓市已開(kāi)始躁動，南(nán)山、福田、寶安東部的新房去(qù)化接近日光，二手房反價屢見不鮮，而一(yī)直處于深圳邊緣的西部，例如坪山，目前的樓市現狀如何？深圳西部的前景如何？

　　爲了給大(dà)家呈現一(yī)個真實的深圳東部樓市，【大(dà)胡子說房】團隊上周從南(nán)山驅車(chē)到深圳坪山進行實地調研。

　　西部新房也開(kāi)始蠢蠢欲動

　　雖然現在深圳東部二手房反應還比較滞後，還沒有出現大(dà)規模調價的情況，但新房市場已經率先反應。

　　未來14、16号線的交彙的坪山圍站邊上的深城投中(zhōng)央公館，一(yī)期毛坯大(dà)戶型尾盤在售，項目公區、綠化都做得不錯。

　　但地塊小(xiǎo)，容積率高達5.19，即使賣到4萬+，依然賣得不錯，還吹風二期要漲價。

　　雖然現在已經沒有什麽樓層可選，卻也是不乏人氣，多組客戶同時擠在樣闆間裏看房。

　　還有恒大(dà)搬來深圳首秀的恒大(dà)城，售樓部的人氣也挺旺。

　　不僅洽談區上坐得滿滿的，沙盤區也是好幾撥客戶同時在聽(tīng)銷講，多個激光筆同時在區位規劃圖上閃着。

　　雖然深圳現有的城市格局是西高東低，西部一(yī)大(dà)堆大(dà)利好、大(dà)概念，但東部因爲缺少概念，反而價格更加紮實，東部絕不是深圳被抛棄的孤島。

　　深圳最大(dà)的死結是沒有地，所有土地開(kāi)發強度沒有那麽大(dà)的東部，未來也是值得期待的。

　　其實，深圳的坪山，一(yī)直在默默憋大(dà)招...未來的坪山還有城市定位升級、交通配套升級、拆遷加速的三大(dà)利好。

　　可以非常直白(bái)地說，坪山已經逐漸在擺脫“給深圳拖後腿”的桎梏。

　　今天的坪山，尚且還是4萬/㎡的基本面，但是已經表現出了未來成爲深圳高新産業園區的潛力。

　　坪山城市定位再升級：高新區擴容

　　今年4月23日，深圳市人民政府發布《深圳國家高新區擴區方案》的通知(zhī)。

　　深圳國家高新區分(fēn)布在五個行政區，11個片區，深圳國家高新區從原來的11.52平方公裏規劃面積，擴區後深圳高新區總規劃面積爲159.48平方公裏，

　　坪山51.6平方公裏，龍崗46.5平方公裏，南(nán)山8.5平方公裏，寶安21.5平方公裏，龍華17.8平方公裏，高新區中(zhōng)面積最大(dà)的坪山園區，城市地位再升級。

　　擴容後的高新區形成“一(yī)區兩核多園”發展布局。

　　“一(yī)區”是深圳高新區，“兩核”是南(nán)山園區和坪山園區，“多園”是指深圳高新區由多個園區組成。

　　在擴容之前，原面積11.6平方公裏的深圳高新區，占全市面積不到0.6%，卻創造了約11%的GDP。

　　這裏誕生(shēng)了華爲、中(zhōng)興、騰訊、大(dà)疆等衆多國内外(wài)知(zhī)名企業，以及邁瑞醫療(300760,股吧)、順豐控股(002352,股吧)、大(dà)族激光(002008,股吧)、金蝶軟件、創維數字(000810,股吧)、深桑達、中(zhōng)國長城(000066,股吧)、海能達(002583,股吧)、達實、華強文化等一(yī)大(dà)批上市公司。

　　時至今日，深圳高新區的科技類企業集聚，騰訊互娛所在的科興寫字樓集群成爲深圳集中(zhōng)的産業聚集地，高新園地鐵口每天都是排隊上地鐵的白(bái)領，華潤城裏的大(dà)路在上下(xià)班高峰期堵成一(yī)條血管...

　　這些都證明了深圳高新區已經嚴重滿載，急需擴容。

　　其中(zhōng)，不同于現在科技園集聚了容積率超過16，連個正常入戶綠化都沒有的寫字樓，備受期待坪山高新區将是低密的産業園區，有獨立的院子和多棟辦公樓和工(gōng)廠。

　　深圳未來的城市格局可能是：

　　西邊是寫字樓集聚的高大(dà)上CBD，東邊将成爲聚焦生(shēng)物(wù)醫藥、新一(yī)代信息技術、新能源汽車(chē)和智能網聯産業。

　　現在的坪山也不是一(yī)張白(bái)紙(zhǐ)，比亞迪(002594,股吧)扛起坪山崛起的大(dà)旗，還有一(yī)大(dà)批醫藥類企業都已初現雛形。

　　坪山高新區的崛起需要深圳有120%的決心和勇氣來推進，不是簡單地将原有南(nán)山福田的企業搬到坪山就完了，而是要其自身産生(shēng)“鞏固原有企業、孵化新企業”的内循環能力，這不是一(yī)件簡單的事。

　　而爲什麽我(wǒ)認爲深圳坪山可以實現呢？

　　關鍵在于深圳并不是一(yī)個磨洋工(gōng)的城市，這個城市有着超強執行力。

　　還有一(yī)個關鍵的原因：深圳沒地。

　　多年以來，深圳一(yī)直在往西發展，而今年卻把高新區擴容重點放(fàng)在了坪山。

　　關鍵還是在于：在缺地的深圳，坪山再不濟也是深圳的地界，絕不會成爲深圳的棄子，隻是需要時間去(qù)成熟，等未來的14、16号線通車(chē)，等坪山的拆遷大(dà)提速。

　　此次的高新區擴容，站在新的城市起點上，這些高新區想要成功，更加考驗深圳市政府的統籌管理能力、資(zī)源協調能力以及超強的執行能力。

　　要做到以上這兩點，不僅需要深圳市政府對坪山的整體(tǐ)領導，還需要坪山加強自身的城市抗性，能夠有極大(dà)的政治勇氣去(qù)啃下(xià)舊(jiù)改的硬骨頭。

　　否則沒有充裕可供開(kāi)發的土地，坪山如何從擁有更優越位置的寶安、光明口中(zhōng)搶肉，從而獲得資(zī)源傾斜和政治扶持？

　　或許深圳在幹成這項偉大(dà)而複雜(zá)的事業之時，可能會有些微的執行偏差和管理滞後，但關鍵的是：

　　深圳得要真正沉澱下(xià)來幹實事，做好城市規劃、兌現城市交通商(shāng)業教育醫療等公共配套。

　　其中(zhōng)最關鍵的便是交通配套，14、16号線可以說是坪山的未來，賭上了坪山的未來，尤其不能出錯。

　　還有在深圳市中(zhōng)心吃盡的“城中(zhōng)村(cūn)拆不動”的虧，絕不能在坪山上演。

　　交通配套大(dà)躍進，城建加快

　　其實自2017年以來，坪山一(yī)直都在大(dà)力推動與市區的交通互連，高鐵捷運化延伸至福田中(zhōng)心區和汕尾市，比亞迪雲軌旅遊示範線一(yī)期開(kāi)工(gōng)建設，坪鹽通道、南(nán)坪三期、東部過境、外(wài)環高速等項目建設加快推進。

　　在不久的将來，坪山将構成集高鐵、城軌、地鐵、快速道路爲一(yī)體(tǐ)的綜合交通網絡，打造南(nán)接北(běi)延、西聯東達的區域“1小(xiǎo)時交通圈”。

　　而東部最大(dà)的利好14.16号線更是對帶動東西兩翼發展，作用極大(dà)。

　　所謂的地鐵盤上漲，買的就是大(dà)基建增量帶來的價值飛躍。

　　地鐵就像深圳的骨架，通過地鐵的向外(wài)擴散，市中(zhōng)心與郊區相連，繁華區帶動次繁華區，形成副CBD和衛星城，而未來的坪山借由地鐵将大(dà)大(dà)縮短與市區的通勤距離(lí)。

　　更何況，14号線是一(yī)條快線，到時，從坪山到福田中(zhōng)心區崗廈，僅僅隻需要40分(fēn)鍾。

　　在坪山沒有地鐵盤的概念之前，很多人不願意住到坪山，畢竟市區樓下(xià)交通商(shāng)業教育醫療一(yī)站式搞定。

　　地鐵正在緊張建設中(zhōng)

　　而有了地鐵盤的概念後，規劃好，居住環境好的坪山逐漸開(kāi)始吸引從老城區外(wài)溢的人群。

　　例如深圳的梅林關，由于曆史遺留原因，4車(chē)道彙成車(chē)道，每天進關，就是一(yī)場長期拉鋸戰，不堵個20分(fēn)鍾都不合理，但自從有了地鐵4号線，很多上班族都會選擇搭地鐵，極大(dà)地改善了交通效率。

　　可以說4号線對龍華房價拉升作用巨大(dà)。

　　而14、16号線也是一(yī)樣的，将是未來帶動坪山房價上漲的最大(dà)動能。

　　拆遷速度加快，城市界面升級

　　一(yī)直以來深圳都困于拆遷難，宗族勢力強大(dà)的深圳城中(zhōng)心漫天要價，和政府開(kāi)發商(shāng)拉鋸十幾年，是常有的事。

　　而在經濟相對落後房價相對低的坪山，還算是拆得比較容易。

　　坪山拆遷速度還是很快的

　　現在推的幾個新盤基本都屬于舊(jiù)改用地，深城投公館屬于飛東村(cūn)的拆遷，二期地塊部分(fēn)建築物(wù)已經拆除，剩餘少量樓棟還沒有攻下(xià)。

　　恒大(dà)城屬于飛西村(cūn)用地，地塊大(dà)，分(fēn)爲多期開(kāi)發，根據恒大(dà)城的置業顧問說，二期地塊已簽約超50%，接下(xià)來就是要攻破釘子戶。

　　顯然，深圳郊區坪山的拆遷要比市區好拆得多，而且由于開(kāi)發強度不大(dà)，不至于像市區一(yī)樣容積率兌到令人難以忍受的地步。

　　坪山大(dà)道和丹梓大(dà)道可以稱得上是坪山的門面，當我(wǒ)們開(kāi)在這兩條道路上時，看着道路兩邊的三重園林以及非常規矩的行人道、非機動車(chē)道，可以看出這個區域雖然發展晚，但是現在規劃定位并不低，後發優勢非常明顯，一(yī)切都在有條不紊地進行。

　　坪山和惠陽的房價存在共震

　　而坪山和惠陽僅僅是一(yī)路之隔，開(kāi)車(chē)走在坪山大(dà)道上，都能看惠陽項目的屋頂，而未來随着坪山越來越好，真的很難做到房價不漲。惠陽和坪山的房價幾乎是同頻(pín)的，看好惠陽，無非是看好深圳坪山。