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目前出台的政策是按照“因城施策”的框架推出的，可在一(yī)定程度上釋放(fàng)合理的需求，同時有助于維持市場穩定，避免快速降溫。
樓市延續平穩步調
在中(zhōng)央“房住不炒”定位不變、房地産調控持續加碼、房地産金融政策縮緊等多因素作用下(xià)，樓市平穩仍将是主基調。業内普遍認爲，今年的“金九銀十”恐将成空，對此部分(fēn)城市已有松綁調控舉動，以小(xiǎo)幅提振市場信心。全國樓市一(yī)片秋意，唯深圳（樓盤）“暖意洋洋”。雖然近期一(yī)系列政策利好深圳，但考慮到國家在控制資(zī)金流向房地産，深圳的房價上漲空間仍有限。
8月28日，湖南(nán)省臨澧縣首屆房産交易博覽會組委會舉行新聞發布會，該發布會推出了一(yī)份《關于進一(yī)步促進房地産市場平穩健康發展的若幹意見》。《意見》明确，在規定的時限内在縣城區購買符合條件的商(shāng)品房可享受購房貨币補貼，其子女入學可就近申請學位，享受優質教育資(zī)源等。
臨澧并不是唯一(yī)松綁調控的三四線城市。9月初，浙江嘉興（樓盤）調整了公積金貸款額度。緊接着河南(nán)宣布，對全省農村(cūn)教師購房給予優惠。
此外(wài)，上海（樓盤）、珠海（樓盤）、天津（樓盤）、長沙（樓盤）等熱點一(yī)二線城市，也出台了相關的措施。
近期，國家層面的樓市政策不斷出台。既有個人住房貸款定價新規，又(yòu)有對“房住不炒”的多次重申。這些措施大(dà)多被市場解讀爲利空，并大(dà)大(dà)稀釋了降準帶來的樂觀情緒。考慮到下(xià)半年以來多地市場已經降溫，樓市進入下(xià)行通道已不可避免。地方政府的穩定市場布局能起到效果嗎(ma)？
“金九銀十”預期走低
與往年類似，出于年中(zhōng)報表的考量，房企在6月加大(dà)銷售力度，并使得當月的市場交易量明顯增長。但此後的7月和8月，營銷手段告一(yī)段落，再疊加政策調控的施壓，樓市的季節性下(xià)滑再度出現。
上海易居研究院發布報告顯示，2019年8月，40個典型城市新建商(shāng)品住宅成交面積環比下(xià)降9%，同比下(xià)降3%。下(xià)半年以來，新建住宅成交量已經連續兩個月環比下(xià)降。
這輪下(xià)滑覆蓋了各個城市層級。4個一(yī)線城市新建商(shāng)品住宅成交面積環比下(xià)降19%，同比下(xià)降16%；18個二線城市成交面積環比下(xià)降10%，同比增長6%；18個三四線城市成交面積環比下(xià)降4%，同比下(xià)降17%。
二手房方面，今年8月，該機構監測的13個城市二手房成交量環比下(xià)降8.5%，成交量仍處于5月以來的下(xià)行通道之中(zhōng)。
從今年5月底開(kāi)始，多家房企被列入暫停公開(kāi)市場發債業務名單，監管部門收緊部分(fēn)房企公開(kāi)市場融資(zī)，包括債券及ABS産品。同時，住建部針對“地王”現象點名部分(fēn)開(kāi)發商(shāng)。7月初，部分(fēn)信托公司接到銀保監會的指導，收緊房地産信托業務。國家發改委也于此後要求，房企發行外(wài)債隻能用于置換未來一(yī)年内到期的中(zhōng)長期境外(wài)債務。
7月30日召開(kāi)的中(zhōng)央政治局會議首次提出“不将房地産作爲短期刺激經濟的手段”。此後，央行就房地産占用信貸資(zī)源，消費(fèi)貸、銀行理财等資(zī)金違規進入房地産市場等問題進一(yī)步探讨解決方案。
由于房企的融資(zī)渠道被大(dà)大(dà)限制，房企對外(wài)投資(zī)也變得謹慎起來，這也直接影響到土地市場的表現。
上海易居研究院發布報告顯示，8月40個典型城市土地成交建築面積4383.2萬平方米，環比下(xià)降16.9%，爲今年3月以來首次下(xià)降；40個城市土地成交均價爲5259.5元/平方米，環比下(xià)跌1.8%，爲今年2月以來首次下(xià)跌。
與住宅交易類似，三類城市的土地交易面積均出現下(xià)降：一(yī)線城市環比下(xià)降4成，二線城市下(xià)降17.1%，三線城市下(xià)降5.7%。
機構普遍警示，考慮到政策環境仍然嚴厲，今年的“金九銀十”面臨落空。
因城施策非救市
部分(fēn)地方政府對政策的微調，正是在此背景下(xià)展開(kāi)。實際上，由于政策從出台到執行有一(yī)個時間周期，未來的市場下(xià)行幅度可能更大(dà)。
融360大(dà)數據研究院監測數據顯示，2019年8月，全國首套房貸款平均利率爲5.47%，環比上漲了3BP；二套房貸款平均利率爲5.78%，環比上漲2BP。
在該機構監測的35個城市中(zhōng)，8月共有17個城市的首套房貸利率平均水平有所上漲。一(yī)線城市中(zhōng)，廣州（樓盤）地區首套房貸款利率平均水平環比上漲了4BP；二線城市中(zhōng)，蘇州（樓盤）、無錫（樓盤）、沈陽、長沙四城已連續三個月上漲。
8月末，央行明确，自10月8日起，新發放(fàng)商(shāng)業性個人住房貸款利率以最近一(yī)個月相應期限的LPR爲定價基準加點形成。有銀行業人士向21世紀經濟報道指出，在房住不炒的大(dà)背景下(xià)，此輪“換錨”後，熱點城市的房貸利率将會穩中(zhōng)有漲。
這也意味着，房地産市場将面臨的後續壓力并不小(xiǎo)。
在近期的各類“因城施策”舉措中(zhōng)，并無類似人才新政的“大(dà)手筆”，但從政策内容看，仍可在一(yī)定程度上提振市場信心。
浙江嘉興規定，已還清公積金貸款，再次購買自住住房的，仍可享受60萬元的額度；貴陽将二手房住房公積金貸款最低首付款比例由25%下(xià)調至20%；河南(nán)對符合條件的農村(cūn)教師實施購房優惠，幅度不低于20%；無錫、長沙調低落戶門檻；上海、珠海在部分(fēn)區域放(fàng)松限購。
“不能簡單理解爲‘救市’。”上海某大(dà)型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，目前出台的政策是按照“因城施策”的框架推出的，可在一(yī)定程度上釋放(fàng)合理的需求，同時有助于維持市場穩定，避免大(dà)起大(dà)落。
他認爲，未來還會有城市出台“因城施策”措施，其中(zhōng)，三四線城市的動力相對較足。同時，在房住不炒的背景下(xià)，也不排除部分(fēn)熱點城市繼續收緊的可能。
易居企業集團CEO丁祖昱認爲，地方“因城施策、一(yī)城一(yī)策”主基調未變，考慮到當前的市場環境，市場壓力較大(dà)的城市，可能先進行調整。
