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羅韬
[同策研究院監測的40家典型上市房企數據顯示，2019年8月房企完成融資(zī)金額折合人民币共計368.26億元，環比下(xià)跌58.15%。]
焦慮與迷茫寫在每個地産商(shāng)的臉上。
無論是主動還是被動，大(dà)部分(fēn)地産商(shāng)都開(kāi)始降低自己的财務杠杆。融資(zī)成本越來越高，而同時可融到的資(zī)金越來越少。
陸曉嶽（化名）爲了等一(yī)筆融資(zī)，推掉了最近所有的出差。從2019年開(kāi)始，作爲一(yī)家上市房企資(zī)金負責人的陸曉嶽就開(kāi)始每周高強度出差，會見各個金融機構，希望幫公司尋找更加優化的融資(zī)方案。他所在的公司目前擴大(dà)規模需求旺盛，而與之匹配的資(zī)金端卻難以支持如今的拿地節奏。
資(zī)金問題擺在每一(yī)個地産商(shāng)的面前。即便是很多一(yī)線房企，也開(kāi)始惆怅無法融到相應規模的資(zī)金，随時有掉隊的風險。
40房企融資(zī)368億
剛過去(qù)的8月，地産商(shāng)融資(zī)出現大(dà)幅下(xià)跌，再度進入今年的冰點。
同策研究院監測的40家典型上市房企數據顯示，2019年8月房企完成融資(zī)金額折合人民币共計368.26億元，環比下(xià)跌58.15%。
“今年3月的貨币寬松，實際上有一(yī)部分(fēn)直接或者間接流入了房地産，因而宏觀調控方面開(kāi)始打政策補丁，從不同的角度去(qù)掐斷過量資(zī)金流入地産的通道。”一(yī)位A股上市房企融資(zī)總告訴記者。
今年5月，銀保監會下(xià)發“23号文”，要求嚴格管理銀行及信托對開(kāi)發商(shāng)的融資(zī)後，信托、海外(wài)債、銀行貸款等監管新政頻(pín)出，房企融資(zī)壓力不斷增大(dà)。
國家統計局數據顯示，1~7月份，房地産開(kāi)發企業到位資(zī)金99800億元，同比增長7.0%，增速比1~6月份回落0.2個百分(fēn)點。
“我(wǒ)們本來隻是爲一(yī)個項目提供融資(zī)方案，沒想到對方公司的資(zī)金中(zhōng)心總經理專門從上海（樓盤）飛到成都，我(wǒ)們都擔心這家公司是不是有什麽問題。”一(yī)家銀行公司客戶經理告訴記者。
屋漏偏逢連夜雨。沒有資(zī)金支持的地産商(shāng)，迎來了新一(yī)輪償債高峰。
恒大(dà)研究院數據顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額爲20.3萬億，預計将在2019~2021年集中(zhōng)到期，其中(zhōng)2019年到期規模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下(xià)滑、其他渠道受阻背景下(xià)，房企大(dà)多隻能借新還舊(jiù)，融資(zī)規模的上升實質是到期債務規模的大(dà)幅增加。
銀行投放(fàng)額度已超标
“我(wǒ)們給地産的額度已經超标，因而現在我(wǒ)們暫停一(yī)切新增地産貸款，行裏也在想辦法重新調整信貸規模。按揭貸款方面，我(wǒ)們8月也暫停了一(yī)部分(fēn)，隻跟合作的開(kāi)發商(shāng)一(yī)手樓盤在操作。”一(yī)位大(dà)型股份制銀行人士告訴記者。
今年7月，監管部門已經向部分(fēn)新增房地産貸款較多的銀行進行窗口指導，要求嚴格控制地産投放(fàng)額度。
不過，依舊(jiù)有很多開(kāi)發商(shāng)行走在融資(zī)的灰色地帶。雖然監管層對于房企前融（指拿地後支付的土地款部分(fēn)）和前前融（指拿地前支付的保證金）一(yī)直保持高壓态勢，不過房企在這方面融資(zī)還在繼續。
“前融通道還可以做，我(wǒ)們前融的成本大(dà)概在12%~13%，之前我(wǒ)們10%左右都可以做。”一(yī)位中(zhōng)型房企知(zhī)情人士透露。
目前市面上的土地款融資(zī)業務主要分(fēn)兩類，第一(yī)類是土地保證金配資(zī)，融資(zī)主體(tǐ)一(yī)般需是百強地産開(kāi)發商(shāng)，融資(zī)區域基本都限定在全國一(yī)二線城市，融資(zī)成本一(yī)般年化在20%~25%不等，配資(zī)比例一(yī)般在1：1或1：2。第二類是土地出讓金配資(zī)，融資(zī)主體(tǐ)一(yī)般需是百強地産開(kāi)發商(shāng)、地方龍頭房企，融資(zī)區域集中(zhōng)在全國一(yī)二線城市、強三線城市，融資(zī)成本一(yī)般在年化16%~24%不等，配資(zī)比例一(yī)般爲1：1或1：2。
“我(wǒ)們通常的操作方法是新設立一(yī)個項目公司，再通過項目公司母公司作爲融資(zī)主體(tǐ)取得融資(zī)款後，在雙方共管下(xià)将其用于保證金或土地款的繳付，交易結構上大(dà)部分(fēn)爲明股實債（股權過戶＋質押）。”上述中(zhōng)型房企人士說。
不過，這類融資(zī)總體(tǐ)而言需要更強的開(kāi)發主體(tǐ)，才可以通過财富管理等方式募集資(zī)金。“目前百強以外(wài)的地産商(shāng)前端杠杆融資(zī)成本最高要到30%，我(wǒ)們也隻願意幫長三角的小(xiǎo)地産商(shāng)對接資(zī)金，如果是太遠地方的地産商(shāng)，我(wǒ)們擔心市場不好，最後項目斷掉。”一(yī)位資(zī)金中(zhōng)介則很無奈。
高杠杆公司壓力大(dà)
國家統計局數據顯示，1~7月全國房地産開(kāi)發投資(zī)同比增長10.6%，連續第三個月回落，其中(zhōng)住宅投資(zī)增速回落0.7個百分(fēn)點。作爲房地産開(kāi)發的先行指标，1~7月住宅新開(kāi)工(gōng)面積增速下(xià)降0.8個百分(fēn)點，房地産開(kāi)發企業土地購置面積同比下(xià)降29.4%，降幅較上月擴大(dà)1.9個百分(fēn)點。
在這一(yī)波周期中(zhōng)，最先受到沖擊的便是一(yī)些高财務杠杆公司。
7月11日，泰禾集團(000732,股吧)（000732.SZ）公告，境外(wài)全資(zī)子公司已完成4億美元債券發行，票(piào)面利率15%，幾乎創下(xià)中(zhōng)國地産商(shāng)公開(kāi)融資(zī)利率新高。這家閩系地産商(shāng)曾一(yī)度以高杠杆著稱，并在今年不斷銷售自己的地産項目，以獲得更多的資(zī)金回血。
泰禾的融資(zī)成本高企隻是行業的縮影，包括中(zhōng)國恒大(dà)（03333.HK）、景瑞控股（01862.HK）、大(dà)發地産（06111.HK）等地産商(shāng)均進行了超過10%利率的境外(wài)融資(zī)。
9月6日，華夏幸福(600340,股吧)（600340.SH）發布公告，該公司的全資(zī)子公司九通基業投資(zī)有限公司與中(zhōng)信信托簽署《永續債權投資(zī)合同》，金額爲不超過40億元人民币，投資(zī)期限爲無固定期限，年利率在9.5%~12%之間。
截至2019年6月末，華夏幸福淨負債率達230.39%，較去(qù)年年底上升64.76個百分(fēn)點。
一(yī)直處于資(zī)金艱難的華夏幸福，成爲主流地産商(shāng)掉隊的代表之一(yī)。克而瑞數據顯示，2019年1月~8月，華夏幸福全口徑銷售額爲831億元，較去(qù)年同期1025億元下(xià)滑18.9%，行業排名較去(qù)年同期下(xià)降10位至22名。
當行業融資(zī)進入冰點之後，這些依賴财務驅動的地産商(shāng)，正在逐漸面臨不斷升級的壓力。
“有一(yī)些上市房企，前端融資(zī)成本已經到18%，其實大(dà)家都可以想象，這些企業資(zī)金壓力有多大(dà)。”陸曉嶽說。
綠地香港（00337.HK）董事局主席陳軍認爲，房地産實際已經進入一(yī)個風險投資(zī)時代，每一(yī)個投資(zī)都充滿風險，同時也會給一(yī)些比較穩健的公司機會。
