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觀點地産網“今天是一(yī)個全新的管理層組合。”瑞房2019年中(zhōng)期業績會上，羅康瑞沒有現身，女兒羅寶瑜已經可以獨當一(yī)面。
與羅寶瑜并排列席的還有集團董事總經理、财務總監及投資(zī)總監孫希灏以及瑞安管理（上海（樓盤））有限公司董事總經理王穎，後者也是首次亮相瑞房業績會。
某種意義上，如今瑞房也在逐漸打破過去(qù)城市更新、重資(zī)産爲主要模式的固有印象，而是轉型專注于商(shāng)業物(wù)業的房地産開(kāi)發商(shāng)、業主及資(zī)産管理者。
回顧瑞房過去(qù)半年的表現，盡管銷售同比下(xià)降，但商(shāng)業方面的表現依舊(jiù)可圈可點。
數據顯示，瑞安房地産于2019年上半年的合約物(wù)業銷售額及其他資(zī)産處置爲34.22億元，較2018年上半年的137.28億元下(xià)跌75%，其中(zhōng)住宅物(wù)業銷售占96%及餘下(xià)爲商(shāng)業物(wù)業銷售；錄得收益79.02億元，較2018年同期的190.32億元，下(xià)降58%。
租金方面，2019年上半年，瑞安房地産的綜合租金及相關收入較2018年上半年的9.48億元上升17%至11.07億元。
受益于投資(zī)物(wù)業的穩定表現，上半年，瑞安房地産股東應占溢利爲13.26億元，較去(qù)年同期上升8%，毛利率上升18個百分(fēn)點至45%，而2018年上半年爲27%。
與此同時，期内，瑞房淨資(zī)産負債率微升4個百分(fēn)點至44%，現金及銀行存款則上升4%至159.92億元。經過過去(qù)幾年出售物(wù)業的現金回流，瑞房的财務表現逐漸趨穩。
孫希灏表示，接下(xià)來短期内債務壓力相對小(xiǎo)，也沒有特别大(dà)的融資(zī)需求和其他太大(dà)資(zī)金需求。
下(xià)半年銷售有信心
盡管上半年銷售不盡如人意，但管理層對全年100億銷售目标依舊(jiù)信心十足。
正如瑞房在财報中(zhōng)表示，下(xià)跌主要由于2019年上半年并無資(zī)産處置及住宅銷售項目集中(zhōng)在下(xià)半年推售。
業績會現場，王穎透露，上半年銷售是符合公司原來的計劃和預期。
其續稱，下(xià)半年已經可以獲取預售證或銷售的項目總量，包括武漢（樓盤）天地項目、武漢光谷項目，可售資(zī)源總體(tǐ)銷售價格達到170億人民币，因此非常有信心在今年完成100億銷售目标。
觀點地産新媒體(tǐ)了解到，上半年，瑞房除了在南(nán)京（樓盤）有一(yī)個項目進賬，在土地獲取上并沒有更多動作。
2019年6月28日，瑞安房地産以總代價約爲1.4785億元收購南(nán)京江南(nán)水泥有限公司（一(yī)家中(zhōng)外(wài)合營公司）34.8%股權，該合營公司直接全資(zī)擁有南(nán)京栖霞區栖霞鎮總面積月31.9萬平方米）的土地使用權。
數據顯示，于2019年6月30日，瑞安房地産在上海、武漢、重慶（樓盤）和佛山（樓盤）中(zhōng)心地段有九個處于不同開(kāi)發階段的項目，土地儲備總建築面積爲860萬平方米，包括670萬平方米的可供出租及可供銷售面積和190萬平方米的會所、停車(chē)場和其他設施。
因調控沒有放(fàng)松迹象，以及整體(tǐ)經濟環境的影響，大(dà)部分(fēn)房企對下(xià)半年的形勢并不樂觀。
不過，王穎并沒有太多擔心：“雖然整體(tǐ)的市場有點向下(xià)，但這是一(yī)個結構性的情況，整個中(zhōng)國市場來看，三四線城市受的影響相對比較大(dà)，瑞房項目所在的一(yī)線和強二線城市，一(yī)直以來就是調控比較嚴厲的城市，所以政策的影響已經不算很大(dà)。”
另外(wài)，她透露，從目前的市場反饋來說，無論是上海還是武漢的項目，自從開(kāi)了售樓處以來，基本上來訪或表示有興趣的客戶量還是非常充足的，所以公司對于下(xià)半年的推銷還是很有信心。
至于買地，孫希灏表示，公司會不停地看市場的機會，如果未來半年一(yī)年市場放(fàng)緩的話(huà)，可能對瑞房來說有更多能投資(zī)的機會。公司一(yī)直都有關注，也希望未來半年有一(yī)些現在在談的目标能夠談成，能夠有新的投資(zī)機會。
可售貨值方面，王穎透露，未來住宅銷售資(zī)源總體(tǐ)還會達到140萬平方米，總銷售金額爲720億左右，其中(zhōng)瑞安房地産本身應占權益在460億。
未來以商(shāng)業爲主
與住宅銷售相比，上半年瑞房在商(shāng)業地産上的表現更爲活躍，上海是其最重要的市場。
整體(tǐ)來看，2019年上半年，瑞安房地産綜合租金及相關收入較2018年上半年的9.48億元上升17%至11.07億元。
報告期内，瑞安房地産完成收購Brookfield于China Xintiandi Holding的權益，由瑞安房地産管理的核心+辦公樓投資(zī)平台于2019年6月20日完成收購上海企業天地5号。
至此，瑞安房地産于上海持有及管理作零售及辦公樓用途的總建築面積達165萬平方米，當中(zhōng)總建築面積53%已竣工(gōng)作收租之用，餘下(xià)面積則處于發展階段。
與此同時，上海物(wù)業組合的總物(wù)業組合資(zī)産值約爲730億元，瑞房于該物(wù)業組合的整體(tǐ)實質權益爲57%，應占資(zī)産價值總額約爲420億元，較2018年12月31日的340億元上升24%，占其投資(zī)物(wù)業資(zī)産價值的絕大(dà)部分(fēn)。
業績會現場，羅寶瑜更對旗下(xià)每個投資(zī)物(wù)業的租金表現進行逐一(yī)介紹。
“我(wǒ)們上海太平橋項目整體(tǐ)的租金有15%的升幅，佛山方面也看到26%的租金增長，另外(wài)兩個在南(nán)京的輕資(zī)産項目，也在今年開(kāi)始開(kāi)業……”
不過，在經濟整體(tǐ)不樂觀的情況下(xià)，瑞房旗下(xià)投資(zī)業務的收租增長依舊(jiù)受到懷疑。對此，羅寶瑜并未太過悲觀。
“雖然短期我(wǒ)們看到市場有一(yī)點壓力，特别是國際品牌的擴張意願比較保守，但長期來看我(wǒ)們也非常看好，特别是一(yī)線城市的消費(fèi)率非常強勁，因此長期來看完全沒問題。”
她同時指出，公司有一(yī)半在建物(wù)業帶來新的租金收入比較大(dà)，包括上海有兩個大(dà)的物(wù)業，一(yī)個是去(qù)年7月買的地，一(yī)個是上海瑞虹新城，兩個單位超過60萬平方米商(shāng)業物(wù)業未建，三年後基本會分(fēn)批落成。對租金收入來看，有一(yī)個比較大(dà)的升幅。
孫希灏進一(yī)步補充：“希望繼續在上海擴大(dà)商(shāng)業物(wù)業範圍和資(zī)産管理範圍，因爲長遠來看，上海市場整體(tǐ)上是一(yī)個空間發展比較大(dà)的市場。”
值得一(yī)提的是，過去(qù)幾年，爲了踐行“輕資(zī)産戰略”，瑞房一(yī)直通過出售物(wù)業進行資(zī)金回籠，同時降低負債，而被問及未來是否會繼續出售物(wù)業時，孫希灏表示，“我(wǒ)們一(yī)直都有繼續看物(wù)業、資(zī)産，會從資(zī)産回報的角度來評估是否會繼續出售物(wù)業。”
他同時強調，出售的原因不是要減債或套現，而是希望盡量提升整體(tǐ)回報，也就是通過出售回報表現不好的物(wù)業，再将資(zī)金拿回投新的目标。
對于瑞房未來的發展，孫希灏總結稱，預計未來幾年會繼續轉型向商(shāng)業房地産爲主導的方向推進，擴大(dà)商(shāng)業資(zī)産的管理範圍、物(wù)業的規模，特别是在上海的市場。
至于未來收入構成，他表示，當然希望租金收入可以慢(màn)慢(màn)增加到占總收入的30%或30%以上，但這是一(yī)個中(zhōng)期的目标，不會是接下(xià)來兩年可以做得到的。
以下(xià)爲瑞安房地産有限公司2019年度中(zhōng)期業績發布會現場實錄：
現場提問：國内市場調控情況下(xià)，怎麽看下(xià)半年住宅銷售情況？
王穎：其實從整體(tǐ)的政策環境來說，我(wǒ)們看到中(zhōng)央政府的決心還是比較堅定的，一(yī)直強調“房住不炒”。
在過去(qù)的半年時間裏面，在一(yī)線城市和強二線城市，實際上總體(tǐ)的供應銷售和價格還是維持比較穩定的态勢，比如武漢的價格從年初到現在還是有輕微的上漲，供應和成交也是維持在比較好的水平，上海也是同樣的情況。
雖然整體(tǐ)市場有點向下(xià)，但這是一(yī)個結構性的情況，整個中(zhōng)國市場來看，三四線城市受的影響相對比較大(dà)。回過頭來看，項目所在的一(yī)線和強二線城市，實際上一(yī)直以來就是調控比較嚴厲的城市，所以政策影響已經不算很大(dà)。所有的客戶如果有興趣來買房，實際上他們對所有的限購政策也有充分(fēn)的了解和充分(fēn)的準備。
第二，在這樣的市場環境中(zhōng)，還是取決于我(wǒ)們項目的位置、項目開(kāi)發的品質。大(dà)家也非常清楚，無論在上海還是武漢的項目，我(wǒ)們所在的地理位置都非常優越。
比如在上海，是内環内稀有的住宅項目，整個内環内本身住宅的供應是非常小(xiǎo)的，所以銷售和需求價格，其實還是取決于供求的關系。相信在住宅銷售上，現在手上所持有的可銷售物(wù)業還是非常有信心的。
第三，從基本的市場反饋來說，無論是上海還是武漢的項目，自從開(kāi)了售樓處以來，基本上來訪或表示有興趣的客戶量還是非常充足的，所以對于下(xià)半年的推銷我(wǒ)們還是很有信心。
現場提問：租務方面，包括消費(fèi)需求方面，上海或内地可能今年沒有之前那麽厲害，預期接下(xià)來的租金升幅會怎樣？商(shāng)業地産份額中(zhōng)想擴大(dà)，未來可以提高租金的水平有多少？
羅寶瑜：租金收入方面，我(wǒ)們在上海也不是非常擔心，雖然短期我(wǒ)們看到市場有一(yī)點壓力，特别是國際品牌的擴張意願比較保守，我(wǒ)們覺得現在也可以理解。
長期來看我(wǒ)們也非常看好，特别是一(yī)線城市的消費(fèi)率非常強勁，而上海作爲中(zhōng)國的金融中(zhōng)心，我(wǒ)們覺得長期來看完全沒問題，并且全國的消費(fèi)率是最高的。
我(wǒ)們其他租金收入未來有什麽增長的點，第一(yī)，整個計劃來看，一(yī)半在建的物(wù)業，帶來新的租金收入比較大(dà)。包括上海有兩個大(dà)的物(wù)業，一(yī)個是去(qù)年7月買的新天地旁邊的地；一(yī)個是上海瑞虹新城。兩個單位加起來超過60萬平方米商(shāng)業物(wù)業未建，三年後基本會分(fēn)批落成。對我(wǒ)們的租金收入來看，會有比較大(dà)的升幅。
現場提問：淨負債率是比較合理的水平，會不會繼續出售和購買物(wù)業？租金收入未來占比會是多少？
孫希灏：其實沒有一(yī)個很特定的目标、租金收入或與物(wù)業銷售的比例是多少，因爲現在相對來說租金的比例還是比較小(xiǎo)，未來兩三年主要的收入來源或利潤來源都是以銷售爲主。
不過，公司所以朝着商(shāng)業地産主導的方向，相信也是一(yī)個中(zhōng)長期的目标，我(wǒ)們當然希望可以慢(màn)慢(màn)增加到占總收入的30%或30%以上。相信對我(wǒ)們整體(tǐ)的财務或整體(tǐ)收入有一(yī)個更加好的分(fēn)布，但這是一(yī)個中(zhōng)期的目标，不會是接下(xià)來兩年可以做得到的。
另外(wài)，資(zī)産出售。剛才我(wǒ)們也提到在目前的負債率40%-50%水平，我(wǒ)們相信是一(yī)個比較可持續的水平，也沒有再有需要大(dà)幅度減低負債率的需要。
其實我(wǒ)們一(yī)直都有繼續看物(wù)業、資(zī)産，有哪些可能表現不了我(wǒ)們心目中(zhōng)的回報水平，會考慮繼續出售。但出售的原因不是要減債或套現，而是希望盡量提升整體(tǐ)回報，哪些物(wù)業我(wǒ)們覺得提升的空間不大(dà)，我(wǒ)們可能會考慮出售或把資(zī)金拿回投另外(wài)新的目标。
現場提問：公司的财務都挺穩健的，負債率不是很高，請問下(xià)半年有沒有拿地計劃？
孫希灏：我(wǒ)們一(yī)直都有在看，有些什麽新的拿地機會，也有一(yī)些土地現在可能在前期做一(yī)些工(gōng)作，看看有沒有機會拿到。
當然我(wǒ)們其實過去(qù)都沒有一(yī)個特定的目标，每年要投多少金額，拿多少量，所以要說一(yī)個實際的目标，其實沒有。
我(wǒ)們會不停地看市場的機會，如果未來半年一(yī)年，市場放(fàng)緩的話(huà)，可能對我(wǒ)們來說有更多能投資(zī)的機會，我(wǒ)們一(yī)直都有關注，也希望未來半年有一(yī)些現在在談的目标能夠談成，能夠有新的投資(zī)機會。
