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21世紀經濟報道 張曉玲,蔣博斌,陳小(xiǎo)榕 香港、深圳（樓盤）報道
2019-08-24 07:00
當一(yī)家公司的規模擴張到5000億以上，增速便自然放(fàng)緩，無論碧桂園、恒大(dà)，還是萬科，皆是如此。碧桂園正在培育新的業務增長點，“高科技綜合性企業”的定位，就是發展方向。
體(tǐ)量越大(dà)越敏感。在政策收緊、行情波動的2019年，龍頭房企的危機意識凸顯。
萬科高喊“活下(xià)去(qù)”、“收斂聚焦”，恒大(dà)開(kāi)啓一(yī)輪輪降價促銷，融創下(xià)半年不想再買地，而碧桂園，今年把回款率放(fàng)在了考核的首位。
去(qù)年8月開(kāi)始提質降速後，碧桂園交出了首份中(zhōng)報，成績堪稱優秀。雖然銷售增速放(fàng)緩，但營收、淨利大(dà)幅提升，現金流持續回正，淨負債率也控制在70%以内。
問題也存在。三四線城市的銷售乏力，碧桂園首當其沖。對此，管理層已在調整區域和城市布局，面向未來。21世紀經濟報道注意到，公司城市投資(zī)的重點，已轉向五大(dà)城市群，而非以前的全線布局。
今年以來，房地産市場新一(yī)輪洗牌已經發生(shēng)，一(yī)些房企已陷入流動性風險。而碧桂園這樣的“大(dà)象”，卻在未雨綢缪，尋機改寫行業格局。
8月22日的業績會上，碧桂園主席楊國強沒有出現，總裁莫斌坐鎮全場，抛出了“我(wǒ)對公司很有信心，隻要有錢就增持（股票(piào)）”的豪言。
着力财務管控
當一(yī)家公司的規模擴張到5000億以上，增速便自然放(fàng)緩，無論碧桂園、恒大(dà)，還是萬科，皆是如此。
據克而瑞數據，2019年上半年，碧桂園權益和全口徑銷售金額均居行業第一(yī)，但增速放(fàng)緩，全口徑銷售同比下(xià)降2.8%，權益銷售下(xià)降3.22%。
但與此同時，公司營業收入達2020.1億元，同比大(dà)增53.2%；股東應占淨利約爲156.4億元，同比增長20.8%。
和萬科類似，碧桂園非常重視現金流管理。上半年權益去(qù)化率達65.0%，權益物(wù)業銷售現金回籠約人民币2659.4億元，回款率達94.3%。
中(zhōng)報稱，繼2017年起，公司已連續三次在年中(zhōng)實現正淨經營性現金流。
管理層表示，正經營現金流有助于經營良性運轉，大(dà)大(dà)降低對于外(wài)部融資(zī)輸血的依賴性。
而在融資(zī)全面收緊的背景下(xià)，碧桂園也在有意識地調整債務結構。
截至6月底，公司有息負債總額約爲3318.89億（含銀行及其他借款、優先票(piào)據、公司債券和可轉股債券）。有1139.2億是需在一(yī)年以内償還的有息債務，占總有息負債的34.3%；現金餘額約2228.4億元，約占總資(zī)産比例的12.8%，現金餘額約爲短期有息債務金額的兩倍；另外(wài)還有未使用的授信額度達人民币3133.0億元。
上半年，碧桂園淨借貸比率爲58.5%，較2018年底有所上升，但仍在公司設定的70%紅線内。
當被問及如何應對房地産融資(zī)收緊時，碧桂園首席财務官兼副總裁伍碧君表現輕松，她回應稱，這不用擔心，公司融資(zī)渠道很多，也一(yī)直是銀行等金融機構的優質客戶。
8月13日，碧桂園發行的22.1億元公司債券，票(piào)面利率僅爲5.14%。
龍頭也不是沒有煩惱，上半年的市場波動，三四線去(qù)化變難的影響已經顯現。2019年上半年，公司銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用明顯上升，合計占到營業收入的9.7%。
對此莫斌稱，今年有信心将銷售和管理費(fèi)用控制在營收8%以内。
在行業調整期内，人員(yuán)優化在多家公司付諸行動。中(zhōng)報顯示，碧桂園截至6月底的員(yuán)工(gōng)數量爲11.7萬，較去(qù)年年底有所減少。
對此，莫斌表示，集團沒有裁員(yuán)，公司進行了人員(yuán)結構優化，有進有出，部分(fēn)人員(yuán)向區域下(xià)沉。
不過，碧桂園似乎并沒有放(fàng)慢(màn)投資(zī)的步伐。公司全年計劃買地1800億，上半年花費(fèi)1100億，碧桂園常務副總裁程光煜表示，下(xià)半年仍有買地預算，要看機會拿地。
億翰智庫認爲，自從碧桂園放(fàng)慢(màn)規模增速後，淨負債率持續下(xià)降，财務結構更加穩健。此外(wài)随着2017和2018年項目的結轉，預計公司收入、利潤以及利潤率都會增加。
調整城市布局
财報中(zhōng)的碧桂園表現優秀，但管理層想得更多的是未來。
一(yī)直以來，碧桂園都圍繞中(zhōng)國城鎮化進行開(kāi)發布局，深入到三四五線，而今年以來，三四線樓市放(fàng)緩，引發投資(zī)者擔憂。
在業績會上，管理層強調，公司正在調整和提升城市布局，把握人口向核心城市聚集的發展趨勢，進一(yī)步向粵港澳大(dà)灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大(dà)城市群發展。
碧桂園主席楊國強表示，“我(wǒ)的職業生(shēng)涯曆經數次地産行業周期，我(wǒ)認爲波動才是這個行業的常态；此外(wài)，中(zhōng)國城鎮化是一(yī)股不可逆的時代大(dà)潮，地産市場未來規模将仍然龐大(dà)。”
據業績會上披露，截至6月，碧桂園在内地已經獲取的權益可售資(zī)源合計2.78萬億。其中(zhōng)，75%的貨值位于粵港澳大(dà)灣區、長三角、長江經濟帶等五大(dà)城市群，98%位于常住人口50萬人以上的區域，94%位于人口流入區域。
碧桂園在大(dà)本營粵港澳大(dà)灣區的權益可售資(zī)源達3467億元，可售建築面積約2457萬平方米。另大(dà)灣區内有潛在權益可售資(zī)源約5519億元，與已獲取得權益可售資(zī)源合計8986億元。
其中(zhōng)，在廣東最核心的城市深圳已獲取權益可售資(zī)源約225億元，潛在權益可售資(zī)源約1961億元，目标市場爲深圳的已獲取權益可售資(zī)源約1155億元，潛在權益可售資(zī)源約4144億元。
另外(wài)，碧桂園也參與到深圳舊(jiù)改項目。截至2019年6月30日，集團舊(jiù)改項目累計權益建築面積達到1404萬平方米，權益貨值約爲1993億元。
由于在大(dà)灣區擁有充分(fēn)的土地儲備，碧桂園近年在該地區的銷售業績也十分(fēn)可觀。
2019年上半年，碧桂園國内權益合同銷售前10位的城市中(zhōng)，有一(yī)半位于奧港澳大(dà)灣區，包括佛山（樓盤）、廣州（樓盤）、惠州（樓盤）、清遠（樓盤）和東莞（樓盤）。
碧桂園在長三角也已深度布局。從2018年1月到2019年4月，公司在長三角新增土地建築面積達2674.4萬平方米，遠高于第二位萬科的1897萬平方米。
據克而瑞發布的《長三角26城突出比拼》報告，碧桂園與綠地、融創以超過5000億的貨值位列第一(yī)梯隊。
廣發證券(000776)指出，碧桂園的項目拓展兼顧“廣度”與“深度”。自2015年開(kāi)始，公司在三四五線重點布局優勢下(xià)，逐步加大(dà)一(yī)二線周邊布局力度，且持續參與并鞏固一(yī)二線城區市場，穩步優化土儲結構。
财報顯示，截至2019年中(zhōng)期，碧桂園擁有不含增值稅的已售未結轉收入7352億元，已售未結轉資(zī)源有望在未來1-2年内逐步釋放(fàng)。
莫斌稱，土地儲備結構調整後，将提供大(dà)量的可售貨值，爲公司打開(kāi)繼續增長的空間。
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